Скидки – альтернатива умершей ипотеке?

Получать подарки приятно – всем и всегда. Такова особенность человеческой психики, грубовато, но точно описываемая народным афоризмом «На халяву и уксус сладок». Поэтому всевозможные программы скидок, подарков и прочих «приятностей» испокон веку являются неизменными спутниками торговли. Любой.

С другой стороны, у любого явления существует некий постоянный уровень, воспринимаемый как норма. И резкие колебания в ту или иную сторону привлекают внимание. Если обратиться к любимому нами рынку недвижимости (и новостроек в частности), то легко заметить, что нынешняя осень очень уж урожайна на всевозможные «скидочные» программы. Что, конечно, не может не вызывать вопроса: с чего это?

Объяснение лежит на поверхности – на дворе кризис, спрос упал, вот застройщики и стараются. Однако опрошенные нами специалисты строительных компаний, не возражая в принципе против подобной теории, настаивали на том, чтобы акценты расставлялись несколько иначе.

«Ни для кого не секрет, что большинство банков, работавших на рынке первичной жилой недвижимости, сегодня приостановили действие своих ипотечных программ, - высказала общее мнение Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». – Поэтому застройщики сейчас предлагают акции, направленные на создание более комфортных условий приобретения жилья».

Предлагая свои программы скидок, убеждены наши эксперты, застройщики думают не только о собственном бизнесе, но и о том, чтобы люди по-прежнему имели возможность решать свои жилищные проблемы. «На самом деле, спрос на квартиры меньше не стал, - говорит Елена Максименкова, директор управления маркетинга и рекламы Холдинга МГСН. – Жизнь продолжается даже в условиях кризиса, и «квартирный вопрос» для россиян по-прежнему остается актуальным. А вот с возможностью приобретения все стало гораздо сложнее… Когда финансово-кредитные структуры стали ужесточать условия предоставления ипотечных кредитов, повышать процентные ставки, а то и вовсе «замораживать» на неопределенный срок программы кредитования, перспектива новоселья у многих отодвинулась на неопределенный срок».«Большая часть потенциальных покупателей квартир имеет на руках не более 20-30% их стоимости, а оставшуюся часть они смогут выплатить только в ближайшие 15-20 лет», - соглашается Марина Акимова, начальник департамента маркетинга компании «Ярт Девелопмент». По ее оценке, и до кризиса лишь 10% покупателей были в состоянии внести за квартиру ее полную стоимость, а еще 20-25% пользовались различными рассрочками.

Очевидно, что застройщикам не хочется, чтобы спрос на их объекты уменьшился сразу в 5-10 раз. Поэтому они стали искать способы поддержать покупателей. Конечно, полностью заменить банковскую ипотеку строительным компаниям не под силу – в первую очередь, по срокам. Но сделать хоть что-то они постарались.

Программ много, и они очень разные. Как говорит Ольга Гусева («Домостроитель»), до 23 ноября включительно на покупку квартир в новостройках компании действует рассрочка, которую можно назвать альтернативой короткой ипотеке. В зависимости от размера первоначального взноса можно купить квартиру в беспроцентную рассрочку сроком до 6 месяцев или в рассрочку сроком до девяти месяцев со ставкой в 12% годовых. Есть еще акция «Выбери свою скидку!» – для тех, кто покупает со 100-процентной оплатой. Здесь размер скидки определяется количеством комнат в квартире (1-4%), ее расположением (2-4%), а также есть дополнительная скидка в 1% от стоимости за оплату в течение трех банковских дней, а не 15, как это предусмотрено стандартными условиями оплаты. Все эти проценты суммируются.

Также несколько вариантов предлагает и МГСН. Программа «Выгодная рассрочка 0%» позволяет клиенту купить квартиру, оформив рассрочку вообще без процентов сроком до шести месяцев, а в микрорайоне «Красногорье DeLuxe» - до конца 2009 года. «Длительная рассрочка 18/18» - здесь необходимо иметь первоначальный взнос в 35% от стоимости квартиры. Остаток гасится в течение 18 месяцев, при этом процентная ставка не превышает существующую на рынке ипотечную – 18% годовых.

«Альтернатива Ипотеке» - действительно оправдывает свое название – она дает рассрочку до десяти лет под те же 18% годовых. Как рассказывает Елена Максименкова, эти программы имеют серьезные отличия от банковских кредитов. Банки всегда требуют от заемщиков предоставление существенного пакета документов, многие выдвигают обязательным условием наличие поручителя. Программы МГСН ничего такого не предусматривают.

В строящихся домах на ул. Парковая (проект «Новая Апрелевка» компании «Ярт Девелопмент»), говорит Марина Акимова, предлагаются пять программ. Рассрочка на 3 месяца – первоначальный взнос должен быть 30%, последующие платежи (каждый месяц) в 25, 25 и 20% соответственно. При программе на 4 месяца требуется сразу заплатить 40%, оставшиеся четыре платежа – по 15%. Рассрочка на 5 месяцев – 50% и пять раз по 10% соответственно, на 6 месяцев – 55% и шесть раз по 7,5%.

Пятая программа – покупатель вносит 80% сразу, а оставшиеся 20% гасятся равномерными ежемесячными платежами до завершения строительства.

Сколько реально можно сэкономить? Ольга Гусева («Домостроитель») предлагает взять для примера трехкомнатную квартиру площадью 87,7 кв. м на 11-ом этаже в ЖК «Юго-Западный» в 7 км от МКАД. Сдача дома в эксплуатацию запланирована на третий квартал 2009 года. Цена 1 кв. м в этом комплексе составляет 70 тыс. 900 руб. Используя акцию «Выбери свою скидку!», можно сэкономить 3% за количество комнат + 3% за этаж + 1% за оплату в течение трех банковских дней – всего экономия составит 435.205 руб. Квартира вместо 6 217 221 руб. будет стоить 5 782 015.

Еще одна интересная акция, продолжает эксперт, разработана специально для больших квартир в первой очереди ЖК «Юго-Западный». На 3- и 4-комнатные квартиры там предлагается скидка 500 тыс. рублей + процент, в зависимости от числа комнат. При приобретении четырехкомнатной квартиры площадью 128,6 кв. м вы экономите 860 538 – квартира вместо 9 513 440 руб. стоит 8 652 902 руб. Акция пользуется большой популярностью, квартир осталось всего несколько штук.

В «Новой Апрелевке» цены на квартиры колеблются от 52 тыс. до 65 тыс. руб. за кв. м., а предлагаемые скидки составляют от 500 до 1200 рублей с кв. м в зависимости от выбранной квартиры и сроков оплаты. Таким образом, при приобретении, скажем, двухкомнатной квариры площадью 77,37 кв. м можно сэкономить 77 370 руб, и стоимость квартиры с учетом скидки составит 3 984 555 руб. «Скидки на данном этапе небольшие, - объясняет Марина Акимова, - но у нас изначально установлены весьма выгодные цены, так что сейчас нам не приходится слишком «откатываться» назад».

Оценивая «волшебные» условия, предлагаемые застройщиками, главное – это сохранять здравость рассудка и способность оценивать все критически. «Не следует делать поспешных выводов, не бросаться на безумные скидки и «удивительные» договоры, которые могут означать только одно: желание получить живые деньги сейчас сию минуту, - предостерегает Марина Акимова («Ярт Девелопмент»). – С таким стремлением можно столкнуться всегда и везде, в любой сфере деятельности. Однако для недвижимости очень велика опасность того, что застройщик, получив сегодня некую сумму за квартиры, будет потом не в состоянии довести объект до завершения за эти деньги».

В числе документов эксперт называет некие «предварительные договоры о …» – такие бумаги предлагают подписать своим покупателям некоторые застройщики. Это чудо юридической мысли, вероятно, имеет одну-единственную цель: вывести взаимоотношения из-под действия закона «О долевом участии…» (№214-ФЗ), который, как известно, максимально защищает права покупателей. Зачем компания-застройщик делает это – вопрос, что называется, риторический…

Полностью согласна с необходимостью проявлять осторожность и Ольга Гусева («Домостроитель»). «Если вам предлагают очень большую скидку, и при этом дом находится еще на начальной стадии строительства или у него неполный пакет разрешительной документации, значит, есть вероятность, что проект не будет завершен или сроки его сдачи сильно затянутся, - отмечает она. – Не меньшее внимание стоит уделить и самому застройщику, имеющейся у него репутации».

Помимо скидок, на рынке встречаются предложения, при которых покупателю что-то дарят. В принципе, тоже нормальный маркетинговый ход, однако существенным является вопрос, что именно выступает в роли этого подарка?

Бывает, что покупателю «дарят» деньги. Например, в прошлый Новый год было популярно снижение цены 1 кв. м на 2008 руб. – и в этом сезоне мы наверняка увидим нечто подобное, только с цифрой 2009. Бывает, что дарят 1-2 кв. м, дают «подарочный» период в три месяца, во время которого рассрочка идет без процентов. Однако все названные варианты являются по существу теми же скидками – название другое, но смысл все тот же: цена снижается.

А вот когда подарок материален – это не очень удачный ход. Специалисты рынка до сих пор с улыбкой вспоминают акцию одной компании, дарившей покупателям квартир бейсболки. Красная цена такому подарку – 200-300 рублей, и многих людей он просто раздражал. Другой пример – фирма, продававшая коттеджи, решила «поддомкратить» реализацию в традиционный для загородной недвижимости период зимнего спада, и стала дарить покупателям снегоходы. Этот подарок никто бы не назвал нищенским – цена агрегата составляла $10 тыс., что даже на фоне коттеджа в $1 млн. выглядело вполне достойно. Беда в том, что зима в тот год выдалась теплой и бесснежной, и обладатели роскошных снегоходов уподобились героям бессмертного:

Зима! Крестьянин, матерясь,

На санках едет через грязь.

В общем, инициативу без шума прикрыли…

Владимир Абгафоров