У кого нынче покупать квартиру?

Спекулянты, не видя перспектив, ушли с квартирного рынка. Теперь строительные компании ориентируются на нового клиента, – покупателя, приобретающего квартиру для себя, а не для перепродажи. Это выгодно и покупателю: строители конкурируют, стараясь заманить клиента.

Бесквартирные граждане напуганы кризисом и скандалами вокруг «Элита-центра», который обманул почти две тысячи человек, собрав с них деньги и не построив ни одной квартиры. В новых условиях потенциальным покупателям следует выкладывать денежки только за построенное жилье, а не за мифические квадратные метры, которые строители обещают возвести на месте нынешних котлованов.

Новый покупатель

Еще два года назад на волне ажиотажного спроса на жилье, когда цены поднимались на 5% в месяц. За день застройщики распродавали целые многоквартирные дома. Покупатель с удовольствием платил за недвижимость, которая, по сути, существовала только на бумаге.

Теперь же в условиях тотального недоверия к строителям и катастрофического застоя на рынке недвижимости, чтобы продать жилье, компания должна предложить сделку с минимальными рисками. Для покупателя лучшим решением является приобретение квартиры в доме, который полностью построен и сдан в эксплуатацию.

Так, донецкая ассоциация «Строительный альянс Донбасса» («САД») уже пообещала перейти на реализацию лишь готового жилья и отказаться от продажи квартир в домах, которые еще не закончены. В 2006-м, когда компания продавала жилплощадь в первом своем доме, 80% ее клиентов были спекулянтами, вкладывающими деньги в жилье в надежде на нем заработать. «Сейчас ситуация поменялась с точностью до наоборот: в основном квартиры преобретают, чтобы в них жить», – говорит руководитель имиджевых и рекламных проектов ассоциации «САД» Инна Юрьева.

Смена покупательской ориентации

Сегодня не стоит вкладывать деньги в новостройки, которые строители обещают закончить через пару лет. Приобретение готовой квартиры минимизирует риск того, что деньги будут потрачены, а дом так и не достроят. Например, руководитель отдела маркетинга компании «Киев Житло-Инвест» Владимир Германов советует: «Покупатели должны перестраховываться, потому что сейчас некоторые стройки замораживаются на неопределенное время. И когда инвесторы смогут получить свои квартиры, никто сказать не может».

Эксперты уверены, что со временем продажи готового жилья будут расти, и застройщики начнут предлагать все больше квартир, уже готовых к отделочным работам и заселению. По данным компании «Канзас», за год количество людей, желающих приобрести вторичку, а не вкладывать деньги в новостройку, выросло до 71%.

«Это нормальная практика для многих цивилизованных рынков», – отмечает руководитель департамента аналитики «Канзаса» Сергей Голуб.

Столичные расклады

Хотя продажа жилья под ключ, с уже выполненными отделочными работами, – обычная практика для западных стран, в Украине даже крупные строительные компании не могут построить дом, не одолжив предварительно денег у будущих владельцев квартир. Поскольку у нас налицо как дефицит оборотных средств, так и длительный цикл производства: обычно от покупки участка до сдачи дома в эксплуатацию проходит несколько лет.

Даже холдинговая компания «Киевгорстрой», которая строит половину жилья в столице, 90% объектов возводит за средства покупателей. По мнению Владимира Германова, в Украине далеко не каждый застройщик имеет возможность строить жилые дома за собственные средства и только после этого продавать в них квартиры. В основном собственные средства строительные компании вкладывают лишь в приобретение участка, проект и подготовку фундамента. Именно на этом этапе начинают продавать не существующие еще квартиры, и уже за полученные деньги строится дом.

Тем, кто мечтает о квартире, в первую очередь следует обращать внимание на застройщиков, которые строят дом за собственные средства, а уже потом продают в нем квартиры. Однако не все строительные компании готовы перейти на подобную схему. Так, «Киевгорстрой», если и предлагает уже готовое жилье, то только то, которое не раскупили в период строительства. Компания сдает в эксплуатацию дома, где осталось около двух десятков непроданных квартир.

Спекулянты не уйдут

Эксперты считают, что полностью перейти на продажу готовых квартир строительные компании не смогут, поэтому для спекулянтов возможности для заработка на строительном рынке все же останутся. По мнению Сергея Костецкого, ведущего специалиста отдела маркетинга консалтинговой компании SV Development, как только кризис недвижимости закончится, строители снова развернут широкую кампанию по продаже недостроенных квартир, заманивая дешевизной квадратных метров. Деньги будущих владельцев жилья являются для застройщиков практически бесплатными кредитами в отличие от тех, за которые придется заплатить немалые проценты банку.

С другой стороны, на этапе закладки фундамента жилье на 20–30% дешевле. И если застройщик надежный, считает Сергей Костецкий, банк без проблем выдаст клиенту ссуду на покупку еще не построенной квартиры. Спекулянты же вместо того, чтобы покупать и перепродавать квартиры, скорее всего, начнут вкладывать деньги в открытые инвестиционные фонды, из которых уже и будет финансироваться строительство.

Александр Суков