Национальные особенности российской ипотеки

Развивать ипотеку при тотальном дефиците жилья не удавалось никому в мире. Россия в очередной раз подтвердила свою уникальность. При одном из самых низких показателей обеспеченности населения квадратными метрами и в то же время одном из самых высоких уровней цен на жилье российская ипотека демонстрирует стабильный рост. Об этом шла речь на конференции «Перспективы развития ипотеки в России».

В первом полугодии 2008 г. объем выданных кредитов увеличился на 61,5%. И это несмотря на ужесточение условий кредитования и повышение процентных ставок. Основная часть прироста обеспечена активностью регионов, в этом Москва уступила им пальму первенства. Есть и другие особенности сегодняшних достижений. По словам генерального директора компании «Фосборн Хоум» Василия Белова, столь неплохих показателей рынок добился не за счет увеличения числа займов, а за счет роста суммы каждого из них. В среднем кредит стал тяжелее на 25%, и получить его может еще более узкий круг заемщиков из числа наиболее обеспеченных. «Если год назад ипотека была доступна 19% населения, то сегодня — лишь 12–15%», — подчеркнул В. Белов. А тем немногим, что могут себе позволить ипотеку, уже не столь важны проценты, сколько сам кредит. Тем не менее повышение процентных ставок напрямую влияет на максимальную сумму займа, поскольку при росте ставки на 1% размер ссуды уменьшается на 8–12%.

Свой доклад В. Белов завершил прогнозом на ближайшее и отдаленное будущее. В целом прогноз оптимистичный, правда для банков и заемщиков — в меньшей степени, для брокеров — в большей. Участники неформального опроса, который провел «Фосборн Хоум», сошлись в предположении о повышении ставок до конца года на 0,8%. С учетом прироста в первом квартале итоговая цифра составит 1,3%. Уже сейчас ясно, что многие банки будут вынуждены сократить ипотечную составляющую своих портфелей. Вероятно, часть из них вообще приостановит выдачу ипотечных кредитов. В результате банкам и заемщикам будет сложнее найти друг друга, а потому роль ипотечных брокеров усилится. «Брокеры лучше других ориентируются на этом рынке. Они станут в этом году распределителями дефицитного продукта, а доля сделок, проведенных при их участии, вырастет к концу года до 30%», — отметил В. Белов.

Уже сейчас банки демонстрируют свою готовность к такому сотрудничеству. Например, в Городском ипотечном банке (ГИБ) доля кредитов, выданных через партнерские продажи и брокеров, составляет 53%. В дальнейшем этот показатель намечено довести до 70%. Комментируя данные цифры, Ольга Садовская, член правления ГИБ, подчеркнула, что улучшение отношений кредитных организаций и брокеров — не вынужденный и временный шаг, а вполне закономерное развитие рынка.

Таким же логичным, с ее точки зрения, является и замедление темпов роста ипотечной задолженности, которая тревожит многих. Давая оценку состоянию ипотеки в России, О. Садовская подчеркнула, что при стабильном увеличении объема рынка его динамика изменилась: «На данный момент темпы роста кредитной задолженности составляют за квартал примерно 17%.

Можно предположить, что до конца года они достигнут примерно 70–80%. Это меньше, чем в прошлые годы, когда фиксировался рост в 200–300%, но цифры тоже серьезные». Отрицательную динамику ипотеки нельзя рассматривать только как следствие мирового кризиса. Когда молодой рынок активно проходит фазу становления, вполне естественно, что в дальнейшем он несколько снижает темпы роста.

Серьезного ипотечного кризиса в России опасаться не стоит, считает О. Садовская. В отличие от западной практики на нашем рынке преимущественно используются фиксированные ставки. Это означает, что даже в случае неблагоприятного развития событий платежи для заемщика не увеличатся, и волны дефолтов не будет. Кроме того, большинство ипотечных кредитов в России выдают в рублях, а значит, они не привязаны к колебаниям курса доллара. Наконец, наши кредиты представляют собой качественный продукт и никак не попадают в категорию subprime.

Что более важно, так это общее подорожание ресурсов. Банки разрабатывают кредитные продукты в жестком соответствии с требованиями инвесторов, то есть с оглядкой на то, удастся ли рефинансировать такую ссуду в будущем. Это во многом и определяет повышение кредитных ставок и ужесточение требований к заемщикам. Их отбору банки стали уделять больше внимания, разрабатывая процедуры, которые помогают противостоять мошенничеству на ипотечном рынке. В этом плане банки активно сотрудничают с бюро кредитных историй, предоставляющими информацию о заемщиках.

Как подчеркнула О. Садовская, в нынешних условиях российский ипотечный рынок нуждается во внутренних источниках рефинансирования. Ими могут стать пенсионные фонды, страховые компании и подобные им структуры, располагающие «длинными» деньгами. Потенциал рынка огромен, только надо извлечь уроки и подготовиться к дальнейшему серьезному росту ипотеки.

Предпосылки для этого есть, согласился с данным мнением руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и прокомментировал свой взгляд на развитие ипотеки и рынка недвижимости. Ипотека в России (акцент аналитик сделал на ситуации в Москве) получала наибольшее развитие в период стагнации на рынке недвижимости. Так было в 2004 г., когда число сделок по ипотеке увеличилось с единичных случаев до 10–15% от всего объема. Новый скачок произошел в 2007 г. Тогда доля ипотечных сделок в некоторых компаниях подскочила до 35–50%. По мнению О. Репченко, это говорит о том, что ипотека не первичный, а вторичный инструмент, необходимый для оптимизации продаж на рынке недвижимости.

Она позволяет стимулировать продажи, когда рынок наполнен жильем и не хватает покупателей с живыми деньгами. Так обстоит дело в различных странах мира, в частности в США, испытавших кризис перепроизводства недвижимости. В Москве же происходят обратные процессы. У нас тотальный недостаток жилья, сохранившийся еще с советских времен. И попытка внедрить ипотеку прежде, чем сформирован достаточный объем предложения, привела к серьезному перекосу рынка. Цены на жилье за десять лет выросли в семь — десять раз. Если в 2000 г. 1 кв. м стоил 700 долл., то сейчас — более 6 тыс. долл. Это произошло вследствие искусственного стимулирования платежеспособного спроса при недостатке предложения, что и вызвало подорожание недвижимости. То есть доступная ипотека сделала недоступным само жилье.

Тезис о том, что доля ипотеки в России настолько мала, что она не может повлиять на цены недвижимости, О. Репченко тоже поставил под сомнение. В отличие от американского и европейского рынка, в России покупателей недвижимости с живыми деньгами не так уж и много. Как известно — порядка 15–20%. Остальную массу сделок (около 80%) составляют альтернативные покупки, аналог советских обменов. Граждане просто меняют одну квартиру на другую с минимальным вложением средств. Таким образом, рынок формируют именно эти 20%. Следовательно, как раз платежеспособные покупатели подняли цены на жилье. Половина из них (а это уже 50–75%) воспользовались ипотекой. Получается, что наша ситуация близка к американскому рынку, делает парадоксальный вывод аналитик. «Таким образом, ипотека, несмотря на свою малую долю, сыграла заметную роль и оказала влияние на рынок недвижимости. Это с одной стороны. И, с другой стороны, сворачивание ипотеки может вызвать стагнацию цен на недвижимость, а в ближайшей перспективе — откат их назад». Единственная мера, которая решит проблему доступного жилья, — наращивание объемов строительства.

Доступность ипотеки в зависимости от доходов семьи (По данным «Фосборн Хоум»)

Официальный доход семьи (тыс. долл.) - Ипотека на приобретение жилья в Москве

Свыше 4,5 - Ипотека возможна

До 4,5 - Требуется большой первоначальный взнос

До 3,5 - Возможна ипотека только на покупку жилья в Подмосковье

До 2,5 - Возможна ипотека лишь на улучшение жилищных условий

До 1,5 - Ипотека невозможна

Дмитрий Никонов