Квартирный вопрос: как сократить очередь на квартиру?

Закон города Москвы № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» был принят 14 июня 2006 года. На сегодня он является основным законодательным актом после Жилищного кодекса РФ в области обеспечения жилищных прав граждан в Москве. К сожалению, москвичи плохо осведомлены о содержании закона и в условиях недостатка информации считают, что, принимая новые законы, городские власти отказываются от своих прежних обязательств и пытаются снять с себя ответственность за решение жилищной проблемы. Однако это не так.

Закон сохранил право на получение жилплощади за теми жителями Москвы, которые встали на очередь еще в советские годы, – еще по жилищному кодексу РСФСР, действовавшему до 1 марта 2005 года, когда был принят новый Жилищный кодекс РФ.

Закон также регулирует получение квартир гражданами, которые признаны нуждающимися в соответствии с новым Жилищным кодексом. Закон регламентирует все отношения по вопросу предоставления жилья между гражданином и городскими властями с момента признания гражданина нуждающимся в жилом помещении до момента предоставления ему жилого помещения. Кроме того, закон устанавливает различные формы предоставления жилых помещений – по договорам социального найма, безвозмездного пользования, выделения субсидий и так далее. Важным новшеством закона является возможность участия очередников в возмездных программах приобретения жилья, – например, в рамках льготной социальной ипотеки.

Таким образом, основная цель закона – вовсе не уйти от решения проблемы, а, напротив, предоставить современные и дееспособные варианты ее решения, сократив при этом срок ожидания в очереди. Разным категориям граждан закон предоставляет различные варианты решения проблемы – от безвозмездного предоставления жилья самым нуждающимся до покупки жилья из коммерческого жилого фонда города Москвы. Более того, в итоговом варианте закона был расширен список категорий граждан, имеющих право на улучшение жилплощади при содействии городских властей, была введена «льготная цена на жилье» для тех, кто стоит в очереди 10-15 лет, а также была увеличена социальная норма жилой площади.

Законом определен закрытый перечень оснований и условий, а также порядок предоставления жилой площади жителям города Москвы из жилищного фонда города или помощи города в приобретении жителями жилья в собственность. Закон устанавливает основные понятия для единообразной реализации закона, например, такие, как: малоимущие граждане, члены семьи заявителя, площадь жилого помещения, норма предоставления (18 кв. м), учетная норма (норма постановки на учет – менее 10 кв. метров на каждого живущего в отдельной квартире) и ряд других.

Основаниями на получение жилья являются:

размер площади на каждого члена семьи составляет менее учетной нормы (10 кв. м);

признание жилых помещений непригодными для проживания и не подлежащими реконструкции;

наличие в составе семьи, проживающей в коммунальной квартире, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний;

проживание в общежитии, служебном помещении или в доме коридорной системы, вне зависимости от площади помещений.

Для постановки на учет, помимо вышеописанных жилищных оснований, следует выполнить и ряд условий (их закрытый перечень также прописан в законе). Необходимо иметь российское гражданство, проживать в Москве «по месту жительства на законных основаниях» не менее десяти лет, не ухудшать жилищные условия в течение пяти лет до момента постановки на учет, быть признанным малоимущим в порядке, установленном законами города Москвы.

Таким образом, закон защищает интересы коренных жителей столицы и исключает возможность злоупотреблений со стороны граждан по весьма распространенной ранее схеме увеличения числа прописанных в квартире. Согласно закону № 29, любое ухудшение жилищных условий (включая продажу или дарение имевшейся жилплощади, размен квартиры в результате развода) отодвигает срок постановки на учет на пять лет.

Закон четко прописывает нормативы предоставления жилплощади в соответствии с различным составом семьи. Нормы таковы: 33 кв. метра для одиноких граждан, 42 кв. метра для семьи из двух человек, для семьи из трех и более человек – по 18 кв. метров общей площади на каждого (прим. ред. – в площади жилого помещения учитываются все вспомогательные помещения, включая балконы). Для семей, в составе которых есть больные с тяжелыми формами хронических заболеваний, предоставляется жилье, где для больного предусмотрена отдельная комната.

В законе излагается детализированный порядок признания жителей города нуждающимися в жилых помещениях. Он носит заявительный характер, то есть гражданин сам должен предоставить весь пакет документов в уполномоченный орган. Срок рассмотрения заявления – 30 дней. О принятом решении или отказе заявитель уведомляется письменно. Отказ может быть обжалован в суде. Также определен порядок действий властей, если очередник отказывается от трех предоставленных вариантов жилой площади. В этом случае очередник исключается из программы обеспечения на текущий год и переводится в отдельный список обеспечения на следующий год.

Закон устанавливает очередность улучшения жилищных условий, которая является общей для всех категорий граждан за несколькими исключениями.

Вне очереди жилье предоставляется детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по достижении ими 18 лет; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, и гражданам, чье жилье признано непригодным для проживания и не подлежащим реконструкции.

Общим правилом, согласно закону, является включение в договор всех лиц, которые вселяются в предоставленное помещение в качестве членов семьи.

Закон устанавливает детализированный порядок всех видов предоставления жилплощади в пользование либо приобретения в собственность (как с освобождением занимаемого жилого помещения, так и в дополнение к нему). Это могут быть договоры безвозмездного пользования, социального найма, найма, приобретения с использованием безвозмездных субсидий, купли-продажи с рассрочкой платежа и купли-продажи с использованием заемных кредитных средств.

В безвозмездное пользование жилье предоставляется лишь детям-сиротам, пожилым гражданам и инвалидам, постоянно проживающим в стационарных учреждениях социального обслуживания. Договор заключается на пять лет с правом последующего продления.

Во всех остальных случаях помещения предоставляются по договору социального найма. Жилье также может быть предоставлено во временный найм – участникам жилищных программ и тем очередникам, кто подал заявление о предоставлении жилого помещения по договору найма.

Закон также предусматривает предоставление безвозмездных субсидий для финансирования строительства жилого помещения (в том числе, отдельного дома), для покупки жилья на рынке недвижимости и для покупки освобождаемой площади в коммунальной квартире (данная норма распространяется на проживающих в коммунальной квартире). Такие субсидии выдаются очередникам, не использовавшим свое право на улучшение жилья другими способами. Размер безвозмездной субсидии не может превышать нормативную стоимость жилья.

Также жилое помещение может быть куплено с рассрочкой платежа из коммерческого жилого фонда города. Срок выплаты рассрочки по такому договору купли-продажи устанавливается правительством Москвы. Помещение оформляется в собственность всех членов семьи после внесения всей выкупной стоимости и процентов за рассрочку. В случае расторжения договора (например, при несоблюдении срока платежей и изъятии купленной в рассрочку квартиры) граждане могут быть восстановлены в очереди на получение жилья, если они по-прежнему в нем нуждаются, но без сохранения первоначального года постановки на учет.

Жилье из коммерческого фонда может быть куплено очередниками и с помощью заемных средств. В этом случае очередники обязаны сдать ранее занимаемую ими площадь не позднее одного месяца после оформления права собственности на новое жилье. В случае отказа от сдачи прежнего жилья или совершения действий, препятствующих его освобождению, договор купли-продажи новой квартиры расторгается, а выплаченные по договору деньги возвращаются в полном объеме из бюджета Москвы.

Также закон предусматривает право на замену жилой площади проживания на жилую площадь меньшего размера (но в пределах существующих норм), а также на замену жилой площади по состоянию здоровья на равнозначную жилую площадь в домах, отвечающих индивидуальной программе реабилитации (например, на более низком этаже).

Подводя итоги действия первой стадии исполнения закона № 29, можно констатировать, что закон является четким и прозрачным и позволяет свести к минимуму возможность злоупотреблений благодаря системе контроля и проверки достоверности информации, предоставляемой жителям.

Однако, как показывает практика, в законе есть ряд узких мест, над которыми московское правительство продолжит работать. На следующем этапе более конкретно должны быть определены предельные сроки предоставления жилья из городского фонда в соответствии с тем или иным вариантом улучшения жилищных условий. Корректировки требуют размеры субсидий (они должны быть приведены в соответствие с реалиями столичного рынка жилья), нормативы предоставления жилья (учет, помимо метража, количества комнат), совершенствование городских жилищных программ и предоставление налоговых льгот их участникам.

Требуются и административные шаги. В первую очередь необходимо создать единую структуру, в чьи обязанности входило бы исполнение закона № 29 взамен существующей сложно структурированной системы. Стоит задача организации муниципального агентства недвижимости полного цикла – оно занималось бы рассмотрением вопросов предоставления гражданам субсидии, поиском возможных вариантов с учетом размера субсидии, документальным оформлением.

Как бы то ни было, закон работает. Социально незащищенным жителям города закон гарантирует их право на решение жилищного вопроса при содействии со стороны города. А экономически активным гражданам закон предлагает целый спектр новых методов решения квартирного вопроса – с помощью ипотеки, социального кредита, субсидий.

Материал публикуется в рамках проекта городских властей, целью которого является разъяснение, применение и исполнение законодательства г. Москвы в средствах массовой информации и Интернет-ресурсах.