Как минимизировать влияние кризиса на российскую ипотеку?

На модерации Отложенный В 2008 году исполнилось 10 лет с момента принятия Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако участникам ипотечного рынка не до юбилея: хватает собственных нерешенных проблем, на которые накладывается кризис ипотеки США.

Промежуточные итоги

Аналитики Ассоциации строителей России (АСР) охарактеризовали сегодняшнюю ситуацию на российском рынке ипотечного кредитования.

"Можно констатировать, что первый этап становления системы ипотечного кредитования, заключающийся в создании первичного рынка ипотечных кредитов, завершен", - свидетельствуют они.

Объем выданных кредитов вырос с 4 млрд. рублей в 2002 году до 556 млрд. рублей в конце 2007 года. Около 700 тыс. российских семей приобрели свои квартиры и индивидуальные дома с помощью ипотечных кредитов. Впрочем, не все так гладко.

На данном этапе первоочередной задачей является формирование вторичного рынка закладных, что предусмотрено Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования (утверждена постановлением правительства РФ в январе 2000 года). Особо подчеркивается, что время было упущено, и у многих региональных банков и ипотечных компаний уже возникли трудности. В частности, из-за отсутствия длинных пассивов.

Контрольные цифры по количеству выданных ипотечных кредитов, заложенные в приоритетном национальном проекте "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", привели к необоснованно высокой динамике роста объемов ипотечного кредитования.

В то же время сделки по секьюритизации обеспечили рефинансирование лишь чуть более 10% выданных ипотечных кредитов. Негативным следствием искусственного повышения доступности ипотечных кредитов стало ухудшение качества кредитных портфелей за счет снижения требований к андеррайтингу заемщиков и повышения LTV, что привело к существенному росту количества дефолтов заемщиков.

Повышение цен за привлекаемые ресурсы в условиях мирового финансового кризиса при сложившихся в России кредитных ставках делает невозможным покупку ипотечных кредитных портфелей без дисконта.

Положение усугубляется нестабильностью на жилищном рынке.

Непрекращающийся рост цен, особенно в 2006 году, снизил доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения (менее 20%). Об этом свидетельствует сокращение реально совершаемых сделок купли-продажи жилья на рынке.

В 2007- 2008 годах у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительства. Этот негативный фактор в сочетании с увеличившимися рисками не реализации построенного жилья, а также начатой радикальной реформой инвестиционно-строительной деятельности на основе федерального закона № 214-ФЗ о долевом строительстве и перехода на аукционную продажу земельных площадок под застройку, существенно снизили в 2008 году темпы ввода жилья (менее 3%).

В этой ситуации ведущие игроки ипотечного рынка были вынуждены принять меры, направленные на ужесточение требований к заемщикам и правил предоставления кредитов, включая повышение процентных ставок по ним. Это, по идее, должно обеспечить регулярные сделки по секьюритизации.

Благо, что объем выданных ипотечных кредитов в РФ – это всего 2% ВВП, а объемы сделок по секьюритизации ничтожно малы. Данные обстоятельства помогут избежать на российском ипотечном рынке кризиса, подобного тому, который разразился на международных финансовых рынках.

Работа над ошибками

Следует понимать, подчеркивают эксперты АСР, что в основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы. Нарушение принципов их функционирования в результате непрофессионального вмешательства регулирующих органов государства, либо их невмешательства (как это случилось в США), а также в результате недобросовестного или безответственного отношения определенной части профессиональных участников рынка (например, рейтинговых агентств) приводит к самым серьезным негативным последствиям.

"Заложенный в институте ипотеки потенциал по мере его развития оказывает существенное воздействие на состояние всей национальной финансовой системы, ее банковского сектора, рынка ценных бумаг, рынка страховых услуг и пенсионной системы, - говорится в аналитической записке АСР. - Поскольку устойчивость ипотечной системы является фактором, определяющим безопасность страны в целом, государство не в праве отстраняться от своих функций по регулированию отношений между профессиональными участниками рынка в части, напрямую влияющей на устойчивость финансовой системы, действуя в соответствии с либеральным принципом: рынок сам все расставит по своим местам".

С другой стороны, излишняя зарегулированность отношений будет тормозить развитие рынка ипотечного кредитования, считают эксперты.

Вывод, которые делают в АСР: необходимо максимально способствовать развитию механизмов саморегулирования ипотечного рынка. Стандарты и правила саморегулирующих организаций (СРО), объединяющих профессиональных участников рынка, повышать их ответственность.

Именно в сочетании государственного регулирования и согласованного с ним саморегулирования ипотечного рынка – путь к его стабильному развитию.

Второй момент: увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от транспарентности всех отношений и процедур в рамках системы ипотечного кредитования для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов.

Именно инвесторы определяют все основные правила игры на ипотечном рынке.

Третий урок, который следует извлечь из американского кризиса, - при увеличении объемов ипотеки необходимо внимательно отслеживать ситуацию в инвестиционно-строительной деятельности, тенденции и формирующие их факторы в плане динамики объемов строительства объектов недвижимости, продаж и цен на рынке.

Далее: поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 15% российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит, система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России.

На основании данных Росстата, можно подсчитать, что 3-4% российских семей (с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц), могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет.

Около 5-6% российских семей (с доходами на каждого члена семьи от 15000 до 25000 рублей) могут приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв. метров (при 20-летнем ипотечном кредите). И 6-7% российских семей, члены которых обладают доходами от 10000 до 15000 рублей на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров (при 20-летнем кредите). Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно.

"Система ипотечного жилищного кредитования сможет занять доминирующее положение, какое она занимает в большинстве экономически развитых стран, лишь по мере роста доходов российских семей", - подчеркивают аналитики АСР.

В этой связи весьма тревожными выглядят заявления отдельных представителей власти, которые предлагают, казалось бы, простые и привлекательные меры по повышению доступности ипотечных кредитов путем льготирования рыночных процентных ставок за счет средств бюджетов Российской Федерации, предупреждают эксперты.

"Подобные предложения нарушают рыночные принципы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, увеличивают риски для инвесторов, препятствуют реализации сделок по секьюритизации, что может привести к коллапсу всей системы", - предостерегают в АСР.

С точки зрения эффективности функционирования системы ипотечного кредитования, предпочтительнее было бы использовать бюджетные средства на покрытие части первоначального взноса отдельных категорий заемщиков, нуждающихся в поддержке со стороны государства.

Наиболее эффективной, полагают в Ассоциации, является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.

Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.

Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов.

В любом случае использование такого рода государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья и выделяться в отдельные социальные жилищные программы (социальная ипотека).

По мнению АСР и НАУИР, основными направлениями государственной поддержки должны стать меры по нормативному правовому обеспечению развития ипотечного сегмента российского фондового рынка, использованию инвестиционного потенциала российской пенсионной системы, ломбардного списка Банка России и т.д.

Снять ипотечных игроков с "наркотической бюджетной иглы"

Отдельного рассмотрения заслуживает государственная поддержка ипотечного кредитования через АИЖК.

Во-первых, следует иметь в виду двойственную природу Агентства. С одной стороны, это государственный институт развития, целью которого является «расшить те сложные узлы», которые по разным причинам не под силу частным компаниям, работающим на ипотечном рынке. С другой стороны, созданное в форме открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», является хозяйствующим субъектом (хотя и со 100-процентным вкладом государства), а, следовательно, цель его деятельности заключается в извлечении максимальной прибыли. Ситуация не совсем стандартная, поскольку в других областях экономики роль АИЖК, как правило, играют некоммерческие организации, созданные в организационно-правовой форме государственных корпораций.

Во-вторых, используемые в чисто коммерческой деятельности, государственные средства в форме вклада в уставный капитал и государственных гарантий, могут обеспечить АИЖК конкурентные преимущества, становясь препятствиям для аналогичной деятельности других профессиональных участников, не имеющих доступа к таким ресурсам, и привести к деформациям рыночных отношений.

В результате, вместо развития ипотечного рынка, мы получим его суррогат, который может нормально функционировать лишь при наличии «наркотической бюджетной иглы».

Используя бюджетные вложения, АИЖК на первом этапе своего существования послужило «стартером» первичного ипотечного рынка, обеспечив высокую динамику его развития. Более того, можно констатировать, что без стимулирующей роли Агентства становление этого рынка было бы практически невозможно.

Однако в процессе выполнения государственного заказа как-то забылось, что в соответствии с государственной Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, АИЖК является оператором вторичного ипотечного рынка и должно обеспечить функционирование рыночных механизмов рефинансирования (секьюритизации).

Вместо этого АИЖК, преимущественно используя средства, привлеченные посредством государственных гарантий (без секьюритизации ипотечных активов), включилось в гонку за объемы ипотечных кредитов. Оно стало для большинства региональных ипотечных операторов и первичных кредиторов рефинансирующей организацией, хотя по логике вторичного рынка должно было стать финансовым посредником, играющим роль приводного ремня между первичными ипотечными кредиторами и инвесторами в ипотечные ценные бумаги.

АИЖК оказалось между двух огней: с одной стороны, созданная региональная ипотечная сеть требует всё возрастающих финансовых ресурсов, которые оно в достаточном количестве могло бы привлечь с финансовых рынков через размещение вторичных закладных, а с другой стороны, государство-собственник требует увеличения объемов выдаваемых кредитов.

Ситуация подогревалась и со стороны крупных российских и зарубежных банков, которые также включились в битву за объемы, и началось «соревнование» за увеличение количества кредитов на балансах. Началось снижение требований по заемщикам, стало повышаться LTV, банки, следуя примеру АИЖК, стали снижать процентные ставки.

До начала возмущений на мировых финансовых рынках внешне все выглядело достаточно благополучно и вдруг оказалось, что только бюджетная игла может обеспечить новые вливания в ипотечную систему.

Если участие государства своими средствами в исключительно рыночном институте ипотеки, особенно на стадии его становления, является способом защиты его от внешних катаклизмов, то такая мера, своего рода «подушка безопасности», по точному выражению Владимира Путина, является благом для его развития. Если же такие вливания станут системой, то это будет признаком ошибок в построении системы ипотечного жилищного кредитования.

Аналитики АСР считают нужным подчеркнуть, что государство вправе становиться игроком на рынке лишь тогда, когда частные профессиональные участники рынка по объективным причинам не могут обеспечить его стабильное развитие. Оно должно обеспечить точечное воздействие, толчок, запуск позитивных процессов.

Во всех остальных случаях участие государства в рыночных отношениях оправдано лишь в целях социальной поддержки или защиты нуждающихся граждан.

Поэтому АИЖК, используя государственные средства, должно участвовать лишь в том сегменте первичного ипотечного рынка, который ориентирован на граждан, признанных нуждающимися в социальной поддержке (в так называемых программах социальной ипотеки).

"Главной же задачей АИЖК, по нашему мнению, должно стать формирование эффективно функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг, как важнейшего фактора увеличения объемов ипотечных жилищных кредитов и, тем самым, повышения доступности жилья для российских граждан", - убеждены в АСР и НАУИР.