95 из 100 квартир в Москве продаются в обход закона

Продавцы жилья в московских новостройках в 95 случаях из 100 находят способ обойти требования закона "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", пишет в понедельник газета "Ведомости".

Как поясняет издание со ссылкой на данные главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве, к 1 сентября 2008 года в столице было зарегистрировано 4,199 тысячи долевых договоров, в том числе в 2007 году - 1,32 тысячи договоров.

При этом, согласно статистике Росстата, в 2007 году в столице введено 4,8 миллиона квадратных метров жилья, из которых 2,5 миллиона квадратных метров было направлено на социальные нужды, а 2,3 миллиона квадратных метров попало на рынок, добавляет газета.

"Член совета директоров Mirax Group Максим Темников говорит, что средняя площадь квартиры - около 90 квадратных метров. Выходит около 25,5 тысячи квартир. То есть закон в Москве выполняется в 5% случаев", - делается вывод в материале.

Как следует из проведенного изданием расследования, "неудобный" закон о долевом строительстве столичные девелоперы обходят двумя основными способами - заключая договоры по вексельной и по предварительной схеме.

Как уточняет газета, в число компаний, которые используют вексельную схему, входят ГК "СУ-155", ГК ПИК, "ДСК-1" и другие компании.

В издании указывается, что, по договору купли-продажи векселя, покупатель обязуется принять и оплатить простой вексель той или иной строительной компании, причем номиналом векселя является стоимость квартиры.

"Срок погашения совпадает с ориентировочным сроком сдачи дома. Хотя покупатель рассчитывает получить в оплату векселя жилье, это в договоре никак не прописано. В случае "несвоевременного внесения (перечисления) платежа в оплату векселя" продавец может расторгнуть договор и взыскать с покупателя неустойку - 10% от цены продажи векселя", - рассказывается в газете.

При этом, подчеркивает она со ссылкой на адвоката "Князев и партнеры" Владимира Юрасова, хотя вексельные договоры и законны, они не защищают покупателя квартиру.

В свою очередь, предварительную схему используют такие продавцы жилья, как "Главмосстрой", Mirax Group и "Капитал груп", отмечает издание.

В материале поясняется, что в предварительном договоре купли-продажи, который покупатель заключает с продавцом квартиры, указаны адрес, характеристики квартиры и ее стоимость.

"Продавец обязуется "в будущем" заключить договор купли-продажи. Указан и конкретный срок этого "будущего", но тут же сказано, что если этот срок не будет соблюден, то он "автоматически продлевается на 1 (один) год", а несколько дальше - что договор считается заключенным "под отлагательным условием": обязательства продавца возникают только после госрегистрации его права на квартиру", - пишет газета.

Издание подчеркивает, что все схемы предварительной продажи несут на себе такой существенный рис, как вероятность того, что строители могут стать объектом внимания налоговых органов, поскольку, используя эти схемы, девелоперы уклоняются от налогов.

Риск конфликта строительной компании с налоговиками берет на себя и покупатель жилья, добавляет издание.

В нем указывается, что так как и предварительные договоры, и вексельные схемы плохо защищают соинвесторов, а у строителей в настоящее время непросто с финансами, то может возникнуть новая волна "обманутых дольщиков".

Закон номер 214 "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" вступил в силу 1 апреля 2005 года, уточняет РИА Новости. Он запретил девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство, обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за их неисполнение, а также регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи. За нарушение сроков передачи квартиры застройщик должен заплатить покупателю неустойку в 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки, а если покупатель - физическое лицо, то в двойном размере.

Участник долевого строительства также может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если, например, застройщик не уложится в срок. С денег, полученных по договору долевого строительства, застройщик должен заплатить НДС (продажа готового жилья этим налогом не облагается).