Что делать заемщику, если нечем платить за ипотеку?

Российские банки известны своими жесткими требованиями к получателям ипотечного кредита – тем самым они максимально снизили для себя риски по невозврату выданных средств. Сегодня портал Dometra.ru рассмотрит вопрос с позиции другой стороны: что делать заемщику, если нечем платить за ипотеку.

Как известно, одной из главных причин ипотечного кризиса в США стал лавинообразный рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. В России банки проводят крайне тщательную проверку платежеспособности и благонадежности лиц, подавших заявку на ипотеку, и поэтому заявитель на получение кредита должен являться в глазах банка олицетворением надежности и уверенности в завтрашнем дне. Но иногда обстоятельства складываются так, что даже самый честный заемщик оказывается не в состоянии выплачивать банку ипотеку. В свете недавних событий  данный вопрос в России особенно актуален: множество высококвалифицированных работников некоторых специализаций (например, трейдеры, аналитики по ценным бумагам) в последние дни массово лишались работы. Соответственно, для них исчезал постоянный источник дохода, благодаря которому «белые воротнички» могли покрывать кредиты, если таковые у них были. Портал Dometra.ru даст несколько рекомендаций для тех, кто больше не может выплачивать ипотечный кредит.

Первый случай, который мы рассмотрим, гораздо более печальный, чем потеря постоянного источника дохода. Речь пойдет о смерти заемщика или потери нетрудоспособности (инвалидность I и II группы). При возникновении таких обстоятельств страховая компания полностью погашает кредит перед банком – заемщик или наследники заемщика становятся собственниками квартиры.

Вторая ситуация касается как раз потери работы. В этом случае необходимо сразу обратиться в банк, разъяснить сложившиеся обстоятельства и сообщить о сроке, который необходим для поиска новой работы. Банк может пойти вам навстречу и снизить нагрузку по кредиту — тогда вы в течение нескольких месяцев сможете выплачивать лишь проценты, без погашения по основному телу долга, или же вообще на некоторое время прервать выплаты по кредиту. Самое главное – при возникновении подобных обстоятельств самим обратиться в банк, и как можно скорее. Как правило, невыплаты по ипотечному кредиту в течение трех месяцев дают банку полное право реализовать залоговую квартиру с аукциона.

Но на самом деле банк заинтересован в поиске компромисса с заемщиком не меньше самого заемщика. Ему не выгодно в случае возникновения у клиента финансовых затруднений и просрочек по платежам сразу же, как только позволяют условия договора, выставлять квартиру на аукцион.

Генеральный директор компании «Гарант Кредит» Андрей Руль говорит: «во-первых, такие дефолты серьезно снижают качество кредитного портфеля банка. Во-вторых, так как высоки судебные издержки, банк после реализации квартиры получит меньше средств. Поэтому банки стараются идти навстречу клиенту: в процессе переговоров можно найти выход из сложившейся ситуации, главное, поставить в известность кредитора как можно скорее». По данным эксперта, за всю историю российской ипотеки были всего пара случаев, когда банк с клиентом не могли договориться и квартира уходила с молотка.

Если же в будущем позитивных изменений в материальном благополучии заемщика ожидать не приходится, ипотечную квартиру можно продать по рыночной цене, естественно, с согласия банка. Вырученные от реализации недвижимости средства делятся на две части: первая идет на погашение всей задолженности перед банком, а вторую часть – разницу между ценой продажи и обязательствами по кредиту – заемщик оставляет себе. При такой схеме на растущем рынке можно даже заработать, и многие именно так раньше и поступали. На кредитной истории заемщика факт продажи ипотечной квартиры никак не отражается, если суммы от реализации достаточно, чтобы погасить всю задолженность перед банком — значит, заемщик выполнил свои обязательства. Единственное, банк может устанавливать мораторий, когда в течение определенного периода, например, нескольких месяцев, заемщик не имеет права на досрочное погашение кредита.

Ну и в-третьих, можно продать квартиру вместе с ипотечным долгом. Тогда, при одобрении банком подобной сделки, новый покупатель выплачивает продавцу его долю в стоимости квартиры, а оставшиеся обязательства перед банком берет на себя. Новый покупатель (он же заемщик) при этом должен пройти все необходимые процедуры в банке, как если бы он «с нуля» оформлял ипотечный кредит. Эта схема возможна в рамках единого банка.