Как избежать обмана риэлтора?

На модерации Отложенный Риэлторы - это, как известно, такие особые люди, которые все знают про недвижимость и очень даже недурно чувствуют себя в этой мутной "куплю-продажной" стихии. Самое интересное, что они, вероятно, не подозревают о существовании нормальных человеческих, юридически обоснованных и выверенных отношений в сфере найма и купли-продажи жилья. Может, конечно, подозревают, но хорошо умеют это скрывать - уж больно убоги и мерзки их приемы обмана "мирных" граждан при сделках с недвижимостью.

От всей души рекомендовал бы им побывать на практике, например, в Гонконге и ознакомиться с тамошними правилами найма и сдачи жилья в аренду. Все честно, открыто, без подвохов. Любой найм/сдача сопровождается надежным на 100% контрактом, где уже заранее предусмотрены любые возможные варианты продления/расторжения съема или сдачи квартиры, дома, особняка. Никому и в голову не приходит обманывать клиента. Вот, ведь, капитализм какой несознательный!      

Начало осени на московском рынке съемных квартир - самое ажиотажное время, пишет сегодня "Комсомольская правда", съезжаются студенты, открываются новые рабочие места. Хозяева поднимают цены, и многие ищут угол подешевле.

Как избежать разочарований и на чем можно наколоться? Газета решила изучить этот вопрос изнутри. Для этого корреспондент "КП" устроился на работу в одно из многочисленных агентств-посредников.

То, что опыта работы нет, не страшно, научим, пообещала босс риэлторской конторы "Бета-риэлт" (название изменено)  Инна Леонидовна: "Через месяц уже будешь как приличный зарабатывать".

У агента Тамары, наставника работающего под "прикрытием" репортера, по ее собственному признанию, зарплата 80-100 тыс., как и у других опытных агентов. На первых порах штука баксов в месяц - уже хорошо.

Комиссия, которую платит квартиросъемщик риэлторам, обычно составляет 100% от арендной платы за один месяц. То есть если аренда квартиры - 25 тыс. рублей, то такую же сумму придется отдать агенту. В свой карман агент кладет 40%  комиссии, остальное отдает в кассу агентства.

Но помимо таких приятных вещей, как пристойный заработок, у риэлторов достаточно много статей расходов, продолжает автор статьи.

Например, каждый уважающий себя агент пополняет базу сдаваемых квартир. Это делается тремя способами.

Самый популярный - заявки хозяев квартир. Объявления "сниму квартиру в этом доме" в московских подъездах можно встретить довольно часто. Расклеивает их курьер - на это у агента уходит примерно 1 тыс. рублей в день.

Владельцы вожделенных квадратных метров откликаются косяками: им это ничего не стоит (за услуги посредников платит исключительно снимающий жилье человек), а благодаря риэлторам они экономят кучу времени. Почти никто не хочет водить в квартиру толпы желающих ее снять и расписывать все прелести своего жилища.

Второй способ пополнения базы - Интернет. В Живом Журнале, к примеру, есть несколько сообществ, в которых собственники квартир размещают свои объявления. Риэлторы следят за такими сайтами ежечасно. Правда, здесь можно нарваться на то, что риэлтора пошлют куда подальше - блоггеры изначально настроены сдать квартиру без посредников. Тем не менее, некоторые идут на контакт.

У многих риэлторов также есть свои люди в редакциях газет бесплатных объявлений - за определенную мзду (обычно 10% от сделки) "свой человек" сообщает агенту номер телефона арендодателя, вдруг решившего, что он обойдется без услуг агентства. Причем номер телефона попадает к агенту еще до того, как объявление появится в печати.

Но в любом случае у преуспевающего агента доходы мало зависят от трудозатрат.

Вот три самых популярных способа надувательства квартиросъемщика и советы, как не попасть в "лужу":

1. Информационная база. На каждом столбе в Москве висят объявления, обещающие "комнаты, коммуналки за 50 долларов".

В агентствах, распространяющих подобный спам, с вас действительно не возьмут больше полутора тысяч рублей. После уплаты денег выдадут листок со списком адресов. Фишка в том, что обозначенные там квартиры никто не мечтает сдать - нечистые на руку маклеры приторговывают устаревшими квартирными базами.

Совет: платите посредникам только после заключения договора с хозяином и заселения в квартиру. Чистые на руку риэлторы раньше этого момента денег и не потребуют.

2. Квартиры под ремонт. Риэлтор будет нахваливать эту квартиру изо всех сил - хороший район, рядом с метро. Одна беда - нужно сделать небольшой ремонт. Ну, так  хозяин и  сдает жилье процентов на 15 дешевле, чем в среднем по Москве. Одного вам не говорят: когда вы доделаете ремонт, хозяин скажет "спасибо большое", а через месяц попросит выселиться. И они с риэлтором сдадут приведенное в порядок жилье уже по цене, на 15% превышающей среднерыночную.

Совет: если вы заселяетесь в квартиру с условием сделать ремонт, настаивайте на том, чтобы в договоре было четко прописано, что ни повышать цену, ни выселить вас в течение определенного срока никто не имеет права.

3. Возвращение блудного хозяина. Сняв квартиру и прожив там с месяц, вы в один прекрасный день обнаруживаете у себя на кухне незнакомого мужчину. С документами, подтверждающими его право собственности. Далее выясняется, что хозяин жилья находился, скажем, за решеткой, а квартиру сдали нехорошие родственники без его ведома.

Совет: уважающее себя агентство должно предоставить вам письменные гарантии (хорошо, если это прописано в договоре) - в случае непредвиденных обстоятельств, приведших к досрочному выселению из квартиры, риэлтор обязуется возместить вам ущерб и бесплатно подыскать новое жилье.

Теперь, что должно быть в договоре?

1. Срок, на который сдается жилье.

2. Дополнительные платежи (коммунальные услуги, электричество и т. п.).

3. Перечень имущества, находящегося в квартире (может быть оформлен как приложение к договору): чтобы потом хозяин не обвинил вас в исчезновении несуществующего дивана или телевизора. Неплохо бы также отразить, в каком именно состоянии находится имущество, - новое или старое, есть ли поломки и т. д. 

4. Условия, позволяющие хозяину расторгнуть договор раньше времени.

Идеальный вариант, когда в договоре прописано, что вас должны предупредить о выселении не позднее чем за два месяца, в ином случае пусть хозяин платит неустойку.

5. Печать риэлторского агентства.

В принципе никакой особой роли она не играет. Но если ваши проблемы с наймодателем дойдут до судебных инстанций, именно эта печать послужит доказательством, что некачественные услуги вам оказало конкретное агентство.

Теперь что думают эксперты по поводу всего этого обмана, царящего на рынке жилья?

Как рекомендует вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев, чтобы выбрать надежное и компетентное агентство недвижимости, нужно  обратить внимание на три основных момента:

Стаж работы - как самого агентства, так и сотрудника, который будет работать с вами. Признаком надежности и добросовестности считается срок работы компании на рынке недвижимости не менее 5 лет.

1. Вид и содержание договора. Здесь важно, чтобы агентство брало плату не за информуслуги или формальный поиск жилья, а гарантировало результат своих действий: заключение сделки.

2. Сертификат. В нашей стране сертификация услуг, оказываемых риэлторами, является добровольной. Однако компании, дорожащие своей репутацией, стремятся пройти сертификацию и иметь соответствующий документ.

Важный момент: деятельность сертифицированных фирм обязательно застрахована. И если клиенту причиняется ущерб из-за просчетов риэлторов, то страховая компания выплачивает компенсацию.