Инвестиции в недвижимость: уже поздно или еще не пора?

На модерации Отложенный Впервые об инвестиционных покупках как о явлении в Москве заговорили в 2001 году в связи с начавшимся послекризисным ростом цен. В 2003-м доля инвестиционных сделок достигла 30-35%. В период бурного роста 2005-2006 годов чуть ли не официальной рекламой стали намеки застройщика на нереальный успех объекта среди спекулянтов. В 2007-м доля инвестиционных сделок упала до 5-6%. Какова сегодняшняя ситуация? Есть ли другие аргументы, помимо доли инвестиционных покупок, в пользу вложения средств в столичную недвижимость? И если вкладывать, то в какие именно объекты? Эти вопросы мы задали специалистам столичного рынка недвижимости.

Выгодно ли сегодня вкладываться в столичную жилую недвижимость? Мнения экспертов расходятся от: «Какие могут быть сомнения!» до: «Есть и другие способы самоубийства».

Спринтеры выдохлись, но марафонцы бегут

«В настоящее время на рынке московской недвижимости, действительно, наблюдается сокращение числа инвестиционных квартир, — говорит директор по маркетингу uруппы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев. — Об этом свидетельствует повышение спроса на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, т.е. квартиры, которые обычно приобретаются с целью проживания». Эксперт допускает, что отчасти это связано и с тем, что доходность от сдачи квартиры в аренду со временем снижается, так как рынок становится более прозрачным, регламентированным, все больше людей обращается к профессионалам, услуги которых уменьшают прибыль инвестора. В полном соответствии с классической схемой — чем ниже риск, тем ниже доходность.

«Если в начале прошлого года можно было говорить о 20-25 % частных инвесторов на рынке, то сейчас это 15%, — продолжает Ю. Синяев. — Однако сокращение количества частных инвесторов произошло за счет тех, кто зарабатывал на «быстрых деньгах» и произошло еще в середине прошлого года, когда на рынке прекратился ажиотажный спрос и он вошел в фазу спокойного роста. Консервативные инвесторы, которых устраивает доходность в 10-12%, с рынка не уходили».

Эксперт предполагает, что в ближайшее время инвестиционная привлекательность московской недвижимости будет только возрастать. Этому будет способствовать сокращение предложения на рынке, а также сложности фондового рынка, в результате чего инвестиционное поле будет сокращаться. Ситуация на политической арене также будет способствовать инвестиционной привлекательности столичной недвижимости. Наиболее инвестиционно привлекательными по-прежнему будут оставаться элитные квартиры, так как в абсолютных цифрах всегда выигрывает тот, кто владеет более дорогим активом.

Халява вечной не бывает: учитесь спекулировать

С коллегой заочно соглашается директор региональной сети Дом.ру Антон Селезнев: «На сегодня высокую доходность дает лишь небольшое количество объектов в Москве, но они недоступны массовому инвестору. В целом, московский рынок перегрет, и для того чтобы делать высокодоходные инвестиции, нужно быть профессионалом».

Мнение управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева о наиболее привлекательных объектах инвестирования несколько иное: «Особенно интересными для инвестиций могут быть новые масштабные проекты, в которых в связи со значительными объемами планируется продажа квартир по инвестиционным, т.е. более низким ценам. В случае же инвестирования в строящееся жилье рост цены на объект вложения складывается из двух составляющих – рыночный рост цен и рост цен за счет прохождения этапов строительства – последний может достигать 25-30%». Эксперт признает, что говорить о тех сверхдоходах, которые были получены инвесторами в 2006 году, сейчас не приходится. Однако такие ситуации, скорее, не типичны для нормального развития рынка, поэтому и равняться на них не имеет смысла. Поэтому и говорить о снижении инвестиционной привлекательности столичной недвижимости пока рано: она по-прежнему высока. Все-таки цены на жилье в Москве и Московской области в первом полугодии 2008 г. выросли значительно, до 30%. К. Ковалев отмечает существенный, до 10% в месяц, рост цены аренды столичного жилья в последние месяцы, что также может повысить его инвестиционную привлекательность.

Объект в квартале комплексной застройки. Желательно, в ЦАО С. Ковалева поддерживает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ–Новостройки» Оксана Каарма: «Наиболее доходными являются инвестиции в недвижимость бизнес-класса, поскольку это самый большой сегмент рынка московских новостроек. Естественно, вложения в квартиру в проекте комплексной застройки, расположенном в перспективном районе, принесут больший доход, чем инвестиции в жилье в точечном объекте, не обеспеченном необходимой и соответствующей по уровню инфраструктурой или находящемся в менее привлекательном для покупателей районе». Что интересно, сегодняшнюю доходность таких объектов О. Каарма оценивает в сходных цифрах — 20-30% годовых в зависимости от конкурентных преимуществ выбранного объекта. Жилье эконом-класса, по словам эксперта, обычно приобретают для себя, инвестиционные покупки в данном классе недвижимости редки. Что касается элитных квартир, оценить их инвестиционную привлекательность сложно, особенно в случае с уникальными предложениями. Кроме того, такие покупки требуют серьезных вложений и не у каждого инвестора есть свободный капитал в таком объеме.

«Что касается наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций в недвижимость районов Москвы, — продолжает О. Каарма, — то можно с уверенностью утверждать, что лидером по росту цен является ЦАО. Также интересны проекты, расположенные в районе ТТК и ключевых магистралей столицы. Для московской недвижимости одним из главных ценообразующих факторов является местоположение, и чем оно выгоднее с точки зрения транспортной доступности и социального окружения, тем больше перспектив у проекта». Если же говорить в целом, то доходность связана с оборачиваемостью активов. Если инвестор хочет вложить деньги на короткий срок, то рынок недвижимости ему не подходит. Московская недвижимость гарантированно прибыльна в том случае, если инвестор имеет возможность сделать вложение на длительный срок, от полугода до 3-4 лет.

Хрущевка? Панелька! В Подмосковье?!

Удивительно, но один из комплексных застройщиков, да еще и одного из самых престижных районов Москвы — директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин — в целом отмечая преимущества высококлассной «первички», предлагает и другой способ вложений: «Популярностью среди покупателей пользуются и квартиры в ветхих пятиэтажных домах. Частные инвесторы знают, что через несколько лет Москва полностью избавится от домов первого периода индустриального домостроения, и вместо обветшавшей квартиры они получат качественное новое жилье. Но стоит отметить и риски в таком способе инвестирования. Продавая квартиру, собственник ветхой «пятиэтажки» прекрасно понимает, что он расстается не просто со старой маленькой, неудобной квартирой, а с перспективой получения нового комфортного жилья. Этот факт учитывается при определении цены. В итоге, стоимость такой квартиры может превышать ее потребительскую ценность. Существует еще и риск того, что планы по срокам сноса дома могут измениться, причем существенно».

Руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН Алексей Кудрявцев уверен, что сегодня наиболее высоким потенциалом обладают квартиры в подмосковных новостройках: «Спрос из Москвы медленно, но верно перетекает в область, уменьшая срок экспозиции (интервал времени от начала рекламной кампании объекта до его продажи – авт.) подмосковных объектов и подталкивая цены на жилье вперед к более высоким темпам роста относительно Москвы, где уже практически достигнуты их максимальные значения». Исходя из ожидаемой динамики цен и тенденции перемещения потребительского спроса в Подмосковье, эксперт предлагает обратить внимание на объекты нижнего и среднего ценового сегмента, к каковым сегодня относятся типовые панельные новостройки, особенно улучшенных серий, и современные монолитно-кирпичные дома. Последние предпочтительнее, поскольку их, так называемый «срок службы», гораздо выше, чем панельных домов, что обеспечивает им дополнительную потребительскую ценность.

Все хорошо, все хорошо...

В целом, специалисты рынка не склонны драматизировать ситуацию с некоторым снижением темпов роста цен на недвижимость. «Заметьте, весь последний год все говорят о том, что инвестировать в недвижимость уже не выгодно, но при этом с начала года средние цены на столичную недвижимость выросли на 30%, — напоминает руководитель аналитического отдела Корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. — Есть, правда, много прогнозов, что конец года будет более спокойным. Но согласитесь, те, кто приобретал квартиры в начале года, сегодня получили неплохую прибыль».

«Если не сделана грубая ошибка, недвижимость всегда приносит доход, — рассуждает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Евгений Аптекин. — По крайней мере, не грозит теми потерями, которые возможны на других рынках. Какие бы сейчас не предлагались прогнозы, но согласимся, сегодня сохраняется стабильная динамика роста цен, а прогнозы падения появляются ежегодно».

«В настоящий момент в Москве практически не осталось свободных площадок для возведения жилья, — резюмирует главный аргумент риэлторов коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Алексей Медведев. — Все будущее строительство сопряжено либо с реконструкцией районов, либо с выводом заводов, что однозначно удорожает строительство и в конечном итоге цену квадратного метра. Единственное, что может приостановить рост стоимости жилья или привести к его удешевлению, это экономический кризис в России. Но его ожидать в обозримом будущем не стоит».

«Не стоит забывать и об увеличении доли социального жилья, которая уже на сегодняшний день составляет порядка 50% от общего числа вводимых новостроек, — добавляет О. Карма. — В связи с этим ценность жилья, не только как объекта для проживания, но как выгодного инструмента получения прибыли, постоянно растет. Данная тенденция также отражается на числе инвестиционных сделок».

Но слышны и осторожные предостережения

«Сегодня вложения в московскую недвижимость, пожалуй, не принесут большого дохода, скорее следует говорить только о сохранении капиталов, — считает генеральный директор «АКЦ МИЭЛЬ» Владислав Луцков. — Лишь в отдельных сегментах в настоящее время отмечен существенный рост, что вероятнее всего продолжится и в дальнейшем». И совсем зловеще звучат наблюдения генерального директора Real Estate Consult Михаила Храмова: «После непродолжительного ажиотажа в начале года, уже к концу весны покупки жилья с инвестиционными целями не превышали 5%. Сомневаюсь, что кто-то покупает сегодня столичные квартиры в этих целях вообще. Напротив, есть признаки того, что владельцы, по крайней мере, бизнес-класса, еще пару месяцев назад начали массово избавляться от инвестиционных квартир».

Альберт Акопян