Рынок недвижимости Москвы: аргументы в пользу понижения цен

Участники рынка недвижимости пребывают в томительном ожидании. Какие сюрпризы преподнесет осень? Какой приговор она вынесет ценам? Казнить или миловать, падать или расти… Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru насчитал четыре основных причины, по которым квадратные метры имеют все шансы пойти вниз. Правда, на другой чаше весов - весьма существенный аргумент против этого понижения. Хоть и один, но тяжелый. Что в результате перевесит?

Сегодня цены на московскую недвижимость практически остановились. Аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» зафиксировал остановку на этой неделе на отметке 6103 доллара за квадратный метр.

Рублевые показатели мы сейчас брать не будем, потому что они в последнее время стремятся вверх из-за того, что растет доллар. К поведению квадратного метра это мало имеет отношения.

Что же необычного принесло нам лето? Август – традиционный месяц на рынке недвижимости, когда цены начинают разгоняться, если их впереди ожидает большой скачок. Так было практически все предыдущие годы – в 2003-м году (цены пошли в рост осенью 2003-го, и этот процесс перекинулся на 2004-й год), в 2005-м (соответственно, цены росли и весь 2006-й год). Наконец, год назад, ровно в это время рынок заметно активизировался, а уже с начала нынешнего, 2008 года они пошли вверх и прибавили в итоге больше 30%.

Сейчас мы наблюдаем обратный процесс – рынок тормозит. Зимой и весной метр прибавлял в месяц где-то 7-8%. В августе прирост (по отношению к июлю) составил 2,7%. А за последние недели, можно сказать, что рынок докатился до темпов роста 1% в месяц. И это в период, когда люди возвращаются из отпусков и приступают к квартирным делам: продают, покупают, переезжают, оформляют кредиты. Но обычного оживления на рынке не наблюдается, по крайней мере, на ценах это не отражается. Они, повторимся, стоят.

Однако многие участники рынка уверяют нас, что цены и дальше будут расти, и по-другому быть не может. Доля истины в этих утверждениях есть. Дело в том, что недвижимость – такая штука, которая в долгосрочной перспективе действительно дорожает, в то время как деньги теряют свою ценность. Но рынок не может постоянно идти вверх напролом – на этом пути он переживает спады и подъемы, обусловленные разными причинами. И если зимой 2008 года действительно были причины для роста цен, то сейчас, есть причины для их остановки, причем не кратковременной, и даже — для коррекции вниз.

Цены, как мы помним, начали расти уже в конце 2007 года, после довольно заметной стагнации, но в период новогодних праздников мы это еще не совсем поняли. В конце января с удивлением обнаружили, что квартиры-то буквально расхватывают.

Дело в том, что в одну точку тогда сошлись несколько факторов:

- на горизонте замаячили президентские выборы;

- усилилась инфляция;

- заклубились слухи о деноминации рубля;

- фондовый рынок переживал кризис;

Люди, у которых были какие-то деньги, решили обезопасить свои сбережения. Что самое надежное? Правильно, недвижимость – уж она-то никуда не денется, ее лицензии не лишишь, ни украдешь среди бела дня и деноминировать ее невозможно. Побежавшие с фондового рынка инвесторы тоже решили вложиться в нечто более устойчивое, чем ценные бумаги.

Назывались еще две причины, возбуждавшие спрос, - топ-менеджеры получили годовые бонусы и снова купили квартиры (а куда еще девать им деньги?), а также те граждане, которые на протяжении 2007-го года откладывали решение своего квартирного вопроса «на потом», тоже активизировались на общей эмоциональной волне. И снежный ком покатился. Но не вниз, а вверх.

Аналитики рынка недвижимости считают, что сегодняшняя ситуация на рынке очень похожа на ту, которая наблюдалась в 2006 году. Цены затормозили накануне осени, а после слабой попытки продавцов натянуть цены еще, рынок окончательно встал, и стоял почти целый год. И не просто стоял, а сбрасывал «лишние» доллары с квадратного метра. Сбросил в среднем около 5-7% от стоимости.

Однако есть еще одно обстоятельство, отправляющее нас к событиям двухлетней давности. Специалисты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» считают, что …с 2006 года цены на рынке не растут вообще! И сегодня цены находятся в той самой пиковой точке 2006 года, после которой обязательно последует «съезд». Как такое может быть? Как говорится, спокойно, я сейчас вам все объясню.

В мире недвижимости действует правило: чем тверже валюта, тем скромнее ведет себя метр – меньше растет. Например, сейчас, в рублях метр несется вверх, а в долларах – стоит. Но деньги – вещь ненадежная. Они подвержены инфляции, они меняют курс, они обесцениваются в конце-концов. Их поведение зачастую не отражает истинной картины.

Но можно найти более прочный эквивалент ценности того или иного товара – золото. Золото показывает более реальную инфляцию, и если перевести цены на недвижимость в золотой эквивалент (померить, сколько золотых граммов в метре), то мы увидим «чистый» рост цен на квадратные метры без примесей, отражающих капризы валют.

Сегодня метр в Москве стоит примерно четверть килограмма золота. А средняя московская квартира (80 кв. м), – это 20 кг золота.

Дорого? Конечно. Но именно этот показатель был достигнут еще в 2006 году!

Однако на месте эти два года «золотой» метр, конечно, не стоял. В 2007 году он опускался, причем не на упомянутые нами 5-7% (эта цифра получается, если стоимость метра считать в долларах) а на целых 25%. В 2008 году – вновь поднялся. Как говорят аналитики «отыграл коррекцию» и вновь вернулся в пиковую точку, за которой в 2006 году последовал спад.

Этих колебаний «невооруженным глазом», то есть, не пользуясь специальным золотым эквивалентом, мы видеть не могли, - их скрыла и долларовая и рублевая инфляция.

Сегодня московский метр дошел до такой точки, что стал дороже европейского (что совершенно неоправданно). Перечислим причины, которые будут подталкивать цены с высоты, которую они сегодня набрали.

Первая причина. Рынок оторвался от реального покупателя. Этот покупатель, то есть, - человек, который хочет купить жилье именно для жизни, а не для того, чтобы вложить в квартиру деньги, - сегодня вытеснен с рынка. Ведь если мы еще раз внимательно посмотрим на тех, кто создал в 2008 году повышенный спрос на московские метры, то увидим, что практически все они – инвесторы.

Каков должен быть месячный доход сегодняшнего покупателя столичной квартиры, пусть даже с помощью ипотечного кредита? 6-7 тысяч долларов – чтобы купить типовую однушку в спальном районе в старом панельном доме. Причем рассрочка займет 30 лет! Чтобы купить таким же манером «трешку», нужно получать уже 10 тысяч долларов. Дальше не имеет смысла продолжать. Уже понятно, человеку с неплохим доходом 4-5 тысяч долларов в месяц на московском рынке ловить нечего.

Но рынок не может обслуживать только спекулянтов и, по сути, отвергать спрос. Это тогда не рынок, а пирамида, которая рано или поздно начнет рушиться.

Вторая причина. На рынке появятся «заначки». Предложение несколько расширится - продавцы выставят на рынок припасенные квартиры. Многие из них просто пережидали период роста цен и придерживали жилье, давно уже предназначенное на продажу.

Да и инвесторы, вложившие деньги в метры, начнут их продавать, чтобы вернуться на фондовый рынок. Они поймут, что на московской недвижимости сильно не заработаешь, и даже, наоборот, рискуешь потерять. Зато хороший момент вернуться к ценным бумагам и акциям. Экономисты утверждают, что российские компании еще недооценены, их акции будут расти. Политические события в нашей стране «уронили» фондовый рынок, и сейчас самое время для того, чтобы вновь вложиться на нижней точке.

Наконец, бизнесмены, которым будет трудно взять кредиты на развитие бизнеса (из-за того, что банки сами оказались в затруднительном положении в результате финансового кризиса) могут тоже продать «дополнительные квартиры».

Третья причина. Инвесторы найдут другую недвижимость. Инвесторы, которые останутся верны квадратным метрам и не уйдут скупать акции, будут искать «где слаще». Они ведь не просто так вкладывают деньги - им нужна прибыль. И они вполне могут обратить внимание на другие сегменты рынка недвижимости – коммерческий, земельный, где можно хорошо заработать. Или на другие географические точки: заграницу (где после спада цены снова могут пойти вверх в ближайшие два-три года) и регионы России, где осталась возможность получить солидные дивиденды – больше, чем в Москве.

Четвертая причина. Ипотека перестанет влиять на цены. Ипотечные кредиты становится все труднее получить. Проблемы с ликвидностью вынуждают банки придумывать все новые рогатки на пути заемщика. А доступная ипотека служит одним из катализаторов роста цен, поскольку поставляет на рынок все новых покупателей. Если же доступ к самой ипотеке ограничен, то тогда и влияния на цены она никакого не оказывает.

Добавим сюда еще и такие временные факторы, как некоторое снижение цен на нефть и отток иностранных инвестиций. Они повлияют (не лучшим образом) на доходы бизнесменов, - основных на сегодня покупателей столичной недвижимости.

Все перечисленные нами причины тянут рынок вниз. Однако на другой чаше весов остается весьма тяжеловесная причина, которая может это движение затормозить. Несмотря на то, что продавцы выставят «заначенные» квартиры, предложение все же останется ограниченным, особенно на рынке новостроек. Действительно, строят в Москве, может, и немало (около 5 млн. кв. метров жилья в год), но практически половина новых домов не попадает в свободную продажу, а отходит городу для решения социальных задач (переселение из пятиэтажек, приобретение квартир очередниками на льготных условиях).

Итак, четыре аргумента «за» понижение цен, один – «против». Что же в результате перевесит? На наш взгляд, — четверка причин «за понижение». Ограниченное предложение, которое наблюдалось на нашем рынке всегда (а особенно, - после того, как в 2005 году заработал закон №214 «Об участии в долевом строительстве…», резко сокративший возможности финансирования строительных компаний) не помешало рынку в 2007 году спокойно дешеветь.

Нечто подобное мы можем наблюдать и сейчас. Предстоящая стагнация вполне вероятно, окажется более чувствительной и глубокой – цены могут сбросить 15-20%, и это проседание уже не скроет никакая валюта.

Елена Иванова