На что следует обращать внимание, выбирая дом за городом?

Вкладывать деньги в загородную недвижимость по-прежнему выгодно. Этот сегмент рынка сегодня переживает настоящий бум и становится все более доступным для людей со средним достатком.

Само собой разумеется, вкладывая деньги в любую недвижимость, покупатель в первую очередь хочет, чтобы они окупились и чтобы объект всегда можно было выгодно продать. Итак, на что же следует обращать внимание, выбирая дом за городом?

Запад всегда впереди…

Существует расхожее мнение, что чем ближе дом расположен к Москве, тем он дороже и тем более быстрыми темпами будет расти в цене. Однако это далеко не так. Цена такого объекта изначально очень высокая, но вот будет ли он дорожать и дальше и легко ли его будет перепродать — это большой вопрос.

По мнению начальника управления инвестиционных проектов загородной недвижимости ЗАО «Русский дом недвижимости» Елены Сергеевой, «выгодность инвестиций в загородную недвижимость зависит от множества факторов, но никак не от удаленности. Можно приобрести за большие деньги землю недалеко от Москвы, построить там дешевые дома и дорогую инфраструктуру, но при этом проект не окупит себя. И наоборот, приобретя землю где-нибудь в Тверской области, за меньшие деньги, построив там добротные дома и не особо расходуя средства на инфраструктуру, вы можете получить очень неплохой доход».

Как утверждают эксперты, определяющим фактором в этом сегменте является направление. Сегодня самым престижным, самым востребованным и самым перспективным вектором строительства объектов загородной недвижимости считается запад. На это влияет несколько причин, главная из которых пресловутая роза ветров (воздушные массы обычно перемещаются с запада на восток), да и реки в Подмосковье текут с запада, постепенно обогащаясь по пути на восток всеми элементами таблицы Менделеева.

Елена Сергеева («Русский дом недвижимости») выделяет еще одну причину активного развития рынка недвижимости в западном Подмосковье: «На западе и юге Москвы сосредоточены офисы большинства крупных компаний и банков, сотрудники которых — состоятельные люди. У них есть возможность приобретать загородное жилье, учитывая удобство проезда от офиса к дому. На востоке же по преимуществу рабочие места распределены на заводах, где заработок основной массы сотрудников не позволяет покупать дорогое жилье».

12 соток за $25 тыс.

Говоря об удаленности и направлении, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов отмечает еще и такой нюанс, как доступность: «У разных шоссе разный скоростной режим. Например, 50 км по Новорижскому шоссе могут быть приравнены к 15 км по Минскому. Наиболее быстрыми на сегодня являются Калужское, Симферопольское, Новорижское и Киевское шоссе».
Восточное направление наименее популярно и из-за экологических, и из-за транспортных проблем. Горьковское, Щелковское, Носовихинское шоссе по пропускной способности не сравнить ни с одной трассой на западе Подмосковья. Лет пять говорят о строительстве дороги-дублера, но дальше красивых обещаний дело не сдвинулось ни на шаг.

Однако ведущий аналитик бюро недвижимости «Агент 002» Татьяна Макеева считает, что инвестиции в загородную недвижимость восточного Подмосковья все же могут принести немалую прибыль, если вы не гонитесь за сиюминутной выгодой. Земля здесь сейчас самая дешевая, но она все равно дорожает.
Примеров удачного вложения в загородную недвижимость можно привести огромное множество. Один мой знакомый пять лет назад приобрел участок по Осташковскому шоссе. Это в общем-то не очень престижное направление на север рядом с вечно забитой Ярославкой. Участок 12 соток обошелся ему в $25 тыс. Сегодня в этом районе таких денег стоит одна сотка земли. Но проблема в том, что купить практически невозможно, потому что нет предложений, все участки проданы, застроены, дома заселены.

Однако обольщаться не стоит. Инвестиции в загородную недвижимость бывают и рискованными. И здесь примеров тоже можно привести немало.

Руководитель отдела по связям с общественностью бюро недвижимости «Агент 002» Руслан Барабаш рассказывает: «Если проехать по Новорижскому шоссе, то можно увидеть огромное количество поселков, в которых реализация затянута или коттеджи вообще не реализуются. Это связано либо с неудачным расположением, либо с неправильным позиционированием поселка, либо с неправильно выбранным форматом домов, либо вообще с архитектурными особенностями построек». По мнению Руслана Барабаша, на продаваемость загородной недвижимости влияет и такая капризная дама, как мода. Ну что тут поделать, когда два-три года назад популярностью пользовался один архитектурный стиль, а сегодня — совсем другой.

Дача — себе, земля — на продажу

«А вообще загородную недвижимость очень сложно как покупать, так и продавать. И чем дальше расположен объект — тем труднее», — говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ – Загородная недвижимость»). Если дача находится в 80 км, то за день покупатель только одну ее и посмотрит. Чтобы увидеть и сравнить 10 загородных объектов, надо потратить 10 выходных, а это не меньше двух месяцев. К тому же часто бывает, что на рекламной картинке изображен красивый домик, лес, речка, а на месте оказывается лишь котлован в чистом поле. И клиент может разочароваться в своей затее с загородной недвижимостью и предпочтет вложить деньги куда-нибудь еще, например, в ценные бумаги.

Владимир Яхонтов считает, что дачу нельзя рассматривать как инвестицию. Это лишь покупка для себя. Для перепродажи лучше подойдет приобретение земельного участка в дачном сегменте.

Елена Сергеева («Русский дом недвижимости») предлагает свой вариант выгодного инвестирования в загородную недвижимость. Она уверена, что «сидеть и ждать, что цена на землю со временем сама собой вырастет — не самое выгодное занятие. Гораздо быстрее и больше можно заработать на строительстве. Это можно сделать, даже вложив минимум средств. Для частного инвестора, чтобы не тратить время и нервы, хорош вариант купить готовый дом в строящемся поселке и ждать роста цен за счет подключения в нем коммуникаций и роста инфраструктуры».

Для потенциальных инвесторов в загородную недвижимость стоит прислушаться к совету Татьяны Макеевой («Агент 002»): «В любом случае загородная недвижимость — это такой сегмент рынка, где быстрой прибыли не будет, потому что это долгосрочное вложение».

Зеленая роща вместо городских трущоб

Традиционное «жилье для бедных» — панельные дома старой застройки и «хрущевки» на окраине Москвы многие рассматривают как единственную доступную возможность решения своего жилищного вопроса.
А зря: квартира в новостройке или даже собственный таунхаус на территории современного загородного комплекса в Подмосковье при более низкой цене на их фоне — вполне достойное приобретение.

Уже в течение нескольких последних лет Московская область уверенно лидирует по темпам ввода нового жилья в стране. При этом в отличие от столицы значительная доля ориентирована именно на массовый спрос, а наличие свободных участков в Подмосковье позволяет реализовывать проекты, о которых потенциальные покупатели жилья эконом-класса еще совсем недавно могли лишь мечтать.

Например, об одном из таких клиентоориентированных проектов заявило недавно агентство недвижимости МИАН, являющееся эксклюзивным продавцом жилого клубного комплекса «Зеленая роща», который возводится в лесопарковой зоне на территории подмосковного города Ивантеевка. Комплекс будет представлен 78 таунхаусами и двумя небольшими многоквартирными домами. Девелопером проекта является компания «Пробизнес-Девелопмент».

Если говорить о территории, на которой находится «Зеленая роща», следует отметить ряд несомненных плюсов: изолированная территория, хорошие экологические характеристики, чистый воздух, тишина. С трех сторон комплекс окружен лесным массивом, а с четвертой граничит с частным сектором города.

В то же время отличительной чертой местоположения является близость к Москве. Благодаря строительству развязки в районе Королева пробки на дороге заметно уменьшились и дорога до МКАД занимает порядка получаса.

Неоспоримое преимущество перед рядом других аналогичных проектов — развитая инфраструктура. Так, например, в проекте предусмотрено строительство на территории комплекса собственного детского сада, торгового комплекса, кафе, игровых и спортивных площадок, озеленение общественных зон, будет обеспечено сервисное обслуживание домов и организована профессиональная охрана.
Кроме того, приятно удивляет качество таунхаусов. Проектом предусмотрены кирпичные таунхаусы со свободными планировками, с гаражом, камином и с возможностью обустройства третьего мансардного этажа. Последний не входит в общий метраж жилья и предоставляется бонусом.

Если таунхаус не по карману, но есть желание жить в особенном месте, на территории «Зеленой рощи» можно купить квартиру. Тем более предложение в отличие от большинства новостроек представлено и мини-форматами — однокомнатные квартиры от 40 кв. м. Есть и более «габаритные» — двух- и трехкомнатные, и даже несколько пентхаусов. В каждой квартире, где больше одной комнаты, два санузла. Для жителей двух многоквартирных домов предусмотрен подземный паркинг.

При такой совокупности положительных характеристик цена жилья в «Зеленой роще» от 59 тыс. руб. за «квадрат», что действительно несоизмеримо дешевле в сравнении со стоимостью стандартной московской малогабаритки.

То есть по сути стандарты бизнес-класса удалось реализовать в формате жилья, доступного массовому потребителю. Пока такие проекты единичны, однако, по всей вероятности, ориентация на средний класс становится перспективной тенденцией. Ведь людей, готовых улучшить качество жизни, сменив московскую прописку на комфорт, здоровье и однородную социальную среду, с каждым годом будет становиться все больше.
Вопрос об инвестиционной привлекательности загородной недвижимости M2 задал генеральному директору холдинга «Русская инвестиционная группа» Андрею Биржину.

Действительно, стоимость хорошего дома с большим участком земли в дальнем Подмосковье уже фактически сравнялась со стоимостью квартиры в Москве. И что самое главное — загородная недвижимость продолжает дорожать, то есть у нее есть инвестиционный ресурс.

Земли в пределах 30–40 км от МКАД уже активно осваиваются. Со временем мы сместимся еще дальше в область. Если говорить предметно, то, отмечу специально, удаленность от МКАД уже не является определяющим фактором. Учитывая постепенное изменение ситуации на основных магистралях и увеличение их пропускной способности, дорога от загородной резиденции до столицы, как правило, занимает порядка 30 мин. И «лишние» 5–10 км свободной дороги роли не играют. Приведу конкретный пример: Ярославское шоссе после проведенной реконструкции стало намного «дружелюбнее» и интереснее для покупателей за счет увеличившейся пропускной способности.

Если говорить о направлениях — земли на северо-востоке в связи с популярностью Новорижского и Рублевского шоссе сейчас недооценены примерно в 3 раза. Соответственно, в ближайшей перспективе дома по этим направлениям будут расти в цене быстрее, чем по более популярным. Невысокая по сравнению с другими регионами Подмосковья цена позволяет предлагать более качественные и масштабные проекты дешевле, что опять же делает эти предложения доступнее, а динамика роста у них интереснее.

Но в любом случае вкладывать деньги можно лишь в те проекты, в которых есть своя изюминка и правильная концепция. Формально конкуренция на рынке загородной недвижимости очень высокая, но дело в том, что адекватных компаний с четко налаженными механизмами работы, с ясным пониманием социальной ответственности, с современным подходом к строительству объектов не так много.

Подавляющее большинство застройщиков изо всех сил пытаются на отведенную площадь «посадить» максимум квадратных метров, и проекты, в которых есть концепция, грамотная планировка и зонирование территории, сильно выигрывают на общем фоне.

Евгений Тюлюлюкин