Реально ли поменять однушку в Москве на виллу в Испании?

«Вилла у моря по цене «хрущобы», «Средиземноморье - вместо Новых Черемушек» - пестрят заголовками издания о купле-продаже жилья. Вот, например, читаю в уважаемом журнале: «Курортная недвижимость Испании по ценам вполне сравнима с однушкой в спальном районе Москвы».

Да что же это я до сих пор без виллы у Средиземного моря живу? Подходящая однушка есть. Старый спальный район, панель начала 70-х. На кухне не развернуться вдвоем, в ванной - даже в одиночку. Если включить чайник и стиральную машину одновременно, моментально вылетают пробки. А из окна прекрасный вид на бульдозер и вырытую во дворе канаву - аж с начала лета трубы меняют.

Это чудо-жилье риэлторы тем не менее оценивают в 250 тысяч долларов (примерно 170 тысяч евро). Нынче в черте Москвы дешевле лишь квартиры «с изъянами»: первый или последний этаж, свежий потоп или пожар, до метро - полтора часа езды по пробкам и т. д.

Так что, за курортной недвижимостью?

Испания: особняк - задешево?

Испанская недвижимость после беглого знакомства с предложениями в Интернете, по правде говоря, сумасшедше дешевой мне не показалась. Хотя... Вот, например, особняк (!) за 160 тысяч евро. Вполне сравним по цене с моей однушкой. Три спальни, гостиная с камином, земельный участок, недалеко пляж. Коста-де-Марезме (это совсем рядом с Барселоной), знакомый курортный городишко - я там когда-то с удовольствием отдыхала. Хочу!

- Подъезжайте, - сказали в агентстве.

Подъехала.

- Вы знаете, этот домик уже «ушел», - извиняющимся тоном сообщила менеджер.

Как выяснилось, «ушли» и все его соседи по объявлениям на сайте агентства по цене до 200 тысяч.

- Не беспокойтесь, мы вам обязательно что-нибудь подберем. Вы так похожи на испанку! - заверила агентша и разложила передо мной стопку буклетов.

«Что-нибудь» по стоимости приближалось уже к 300 тысячам евро. Но картинки были красивыми, а менеджер так убедительно рассказывала о дешевой испанской ипотеке под 6% годовых... И я чуть было с ходу не попала в самую, как потом выяснилось, простую ловушку, которая поджидает не слишком продвинутых покупателей зарубежной недвижимости.

- Это обычная рекламная уловка, - объяснила мне Юлия КАЙНОВА, специалист по зарубежной недвижимости одной из международных компаний. - На сайте выкладывают заманчивые, но несуществующие предложения с целью завлечь потенциального клиента, которого потом начинают раскручивать. Добросовестные компании, дорожащие своей репутацией, конечно, себе такого не позволяют.

Увы, как показывает опыт, у «чайника» всегда есть шанс встретиться с не очень «добросовестными» риэлторами...

Через пару дней в другом агентстве мне таки подыскали недорогое испанское жилье - реально существующее. И меня ждал облом уже другого рода.

Признаться, думая об Испании, я представляла себе дом с собственной территорией, садик с апельсиновыми деревьями, пару личных пальм и, конечно, персональный бассейн, у которого можно загорать и думать о жизни не под взглядами соседей. Ну как еще может выглядеть импортная курортная недвижимость?

Оказалось, она может выглядеть очень по-разному. Например, есть бунгало или адосадо (дом на нескольких хозяев). Как правило, небольшой участок земли присутствует, но бассейн и сад - общие на блок, а в каждом доме - как минимум два хозяина.

В некоторых районах такого рода недвижимость действительно можно приобрести по цене московской однушки, а то и дешевле. Но сразу готовьтесь налаживать отношения с испанскими соседями (обычно ненавидящими английский язык), с которыми у вас в общем пользовании не только бассейн и стены, но и коммуникации.

- Да зачем тебе эта Испания? В Черногории все в полтора раза дешевле, а в Болгарии - раза в два, - просветили знакомые риэлторы. - К тому же недвижимость должна деньги приносить. На испанской, если ее не удастся удачно сдать в аренду, ты нынче не заработаешь. Там ипотечный кризис, цены падают. А в Восточной Европе - растут!

Болгария: «бесплатно» - это как?

Уговорили - собираюсь в Болгарию. Цены - закачаешься! Двухэтажный дом с участком - в районе 120 - 130 тысяч евро. Есть какие-то курортные варианты и вовсе за 60 - 70 тысяч. Но это мы еще будем смотреть. Благо в агентстве меня позвали в бесплатный смотровой тур. Ну отчего же на халяву на море не съездить?

- Покажем несколько новых жилых комплексов, которые сейчас строятся на самом побережье. Ну и варианты вилл подобрать можем. Заодно покупаетесь. Все так делают. Отдыхают и покупают недвижимость!

Бесплатные  туры за болгарской недвижимостью предлагает чуть ли не каждое второе агентство. Настораживает это, однако.

- Возможны два варианта, - объясняет мой эксперт Юлия. - Первый - нормальный, но практикуется только на рынке новостроек. Риэлторы по-любому получают от застройщика определенную комиссию за каждую продажу - вот часть этих денег и идет на возмещение клиенту стоимости смотрового тура. Конечно, в определенных пределах. Отель «Хилтон» ни одно агентство оплачивать не будет. Второй вариант, мягко говоря, недобросовестный. Это когда стоимость бесплатного тура втихую приплюсовывается к комиссии или стоимости объекта...

Ну а если я ничего не куплю? Тогда, как выяснилось, расходы в любом случае за мой счет. Вот тебе и халява!

- А вы фирму в Болгарии открывать будете? - звонят тем временем неугомонные риэлторы. - Мы можем организовать бесплатное оформление...

Погодите-погодите... Зачем мне фирма в Болгарии и что значит «бесплатно» на этот раз?

- Вы же виллу хотите, - терпеливо объясняет представитель агентства. - Значит, там будет участок. А землю в Болгарии могут покупать только юридические лица. Специфика местного законодательства. Сами понимаете, Восточная Европа. Но вы не волнуйтесь, все сделаем в лучшем виде...

- «Бесплатное» оформление, скорее всего, скрытая прибавка к комиссии или стоимости дома, - инструктирует Юлия.

Через полдня до меня, как до жирафа, доходит: если бы даже оформление и бесплатное, в фирму-то деньги вкладывать надо! Это мне, пожалуй, кроме однушки, что-нибудь дополнительно продать в Москве придется... Начинаю задумываться о путешествии в Черногорию.

Черногория: о тонкостях землевладения

Черногория - главный хит последних лет. Сюда все еще можно въехать из России без визы. К русским относятся как к братьям (хотя на скорости обслуживания это не сказывается). А в 2012 году страна, предположительно, вступит в Евросоюз.

Однако на этот раз решаю поступить по-умному и для начала собрать информацию. Как тут-то с особенностями местного законодательства, какие подводные камни ожидают...

Выясняю, что думают люди, которые в Черногории уже что-то купили. Вот, например, Михаил, топ-менеджер из Москвы. Несколько лет назад при помощи местного риэлтора всего-то за 40 тысяч евро приобрел квартиру в Будве (небольшой старинный город рядом с главной пляжной меккой Черногории - Будванской Ривьерой). Доволен. Несмотря на то, что в разгар курортного сезона в квартире стала исчезать горячая вода. И холодная временами тоже. Ну что поделаешь, городские коммуникации не рассчитаны на нынешний наплыв туристов. Зато теперь эта квартира в старом доме стоит уже как минимум 80 тысяч евро - прибыль налицо.

Скоро можно будет «махнуть» на апартаменты в новостройке, где с водой будет полный порядок...

Юлия Кайнова, однако, предостерегает: хоть и заманчиво приобрести квартиру посреди самого настоящего средневекового города, черногорские «старые дома» полны сюрпризов - и не только по части водоснабжения.

Например, купил один русский апартаменты в перестроенной под многоквартирный дом вилле. Такое в Черногории бывает - ну как у нас большие квартиры в центре в свое время переделывали под коммуналки. И все бы ничего, но, как выяснилось, права на землю, на которой эта поделенная на квартиры вилла стоит, остались у наследника прежних владельцев всей собственности. И теперь он имеет полное право требовать с нынешних квартировладельцев... плату за проход к квартирам.

Еще в Черногории действует закон о реституции, который защищает права собственников, оставивших свои дома во время вооруженных конфликтов на Балканах. Вычислить, живы ли эти беглецы и их наследники, исходя из ныне существующих документов, не так-то просто.

А как с новостройками? Возможны приостановка строительства, проблемы со сдачей дома в эксплуатацию из-за отсутствия у застройщика нужных документов... Ну прямо Подмосковье! Да и строят зачастую российские компании.

Мораль: либо не связываться с дешевыми объектами, либо...

Ну уж дудки - в ряды «обиженных инвесторов» я и дома попасть могу...

ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ

Домик у моря, как вы уже поняли, я не купила. Но не теряю надежды. Ведь если не поддаваться на рекламу, откинуть романтические представления о жизни «там» и подойти к делу грамотно...

Во всяком случае, число наших граждан,  с той или иной целью покупающих жилье за рубежом, по оценкам риэлторов, год от года неуклонно растет (см. «Цифру»). И нынче это  не только олигархи, скупающие виллы и яхты налево и направо. Характерный российский покупатель зарубежной недвижимости - менеджер высшего или даже среднего звена крупной фирмы, доходы которого позволяют мечтать о «втором доме» для отдыха или инвестиций. И тут импортное жилье нередко действительно оказывается наиболее доступным вариантом. Об этом мы еще поговорим в будущих выпусках «Вашего дома».

Что можно купить за $250 000 (около 170 000 евро)

ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ

А что потом делать с импортной собственностью

Вариантов может быть несколько.

Переехать на постоянное место жительства.

Это самый проблематичный путь. Во-первых, чисто из-за юридических проблем. В большинстве стран, популярных у наших граждан, покупка недвижимости не гарантирует предоставления вида на жительство (исключения - Турция и Черногория). Обычно выдается мультивиза, которая позволяет время от времени наведываться к своей собственности.

Во-вторых, за рубежом на что-то надо жить. А разрешения на работу (которую, кстати, еще надо найти) покупка недвижимости также не гарантирует.

Периодически приезжать в свой зарубежный дом на отдых или по делам. То есть использовать его в качестве дачи или альтернативы гостинице. А в остальное время сдавать.

Этот вариант пользуется у наших граждан, пожалуй, наибольшей популярностью. И на то есть причины. Шикарную виллу, содержание которой обойдется в копеечку, для таких временных наездов покупать необязательно. Подойдут апартаменты или бунгало в жилом комплексе с полной инфраструктурой. Эдакий четырех-, а то и пятизвездочный отель, где вам всегда забронировано место. И никаких проблем с туроператорами.

По сравнению с дачей в ближнем Подмосковье апартаменты в Болгарии или Турции обойдутся дешевле. И их содержание тоже (если иметь в виду современный уровень удобств). 

А поскольку вряд ли вы там будете жить весь курортный сезон, сможете еще и заработать на аренде. Попробуйте скажите на работе, что у вас собственные апартаменты в Турции, - к вам очередь выстроится на три года вперед!

Покупка с чисто инвестиционной целью. Через три-четыре года, когда недвижимость подрастет в цене, жилье перепродается. А до того сдается в круглогодичную аренду.

Лучшими странами для этой цели сейчас считаются Турция, Болгария, ОАЭ. По сравнению с нашей столицей первоначальный капитал, говорят, нужен не такой уж и большой...

КОММЕНТАРИЙ РИЭЛТОРА

Избежать разочарований можно!

Юлия КАЙНОВА, руководитель Департамента зарубежной недвижимости «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость»:

1. Надо помнить: малобюджетные варианты нередко таят в себе опасность для покупателя. Такие объекты на самом деле могут иметь не самую хорошую историю и не отличаться юридической чистотой. Кроме того, дешевая недвижимость зачастую требует больших расходов на ремонт.

2. Важно выбрать грамотного агента по недвижимости. Это тот, кто еще в Москве объяснит по шагам процедуру покупки, поможет рассчитать,  потянете ли вы расходы на содержание собственности, и т. п. Он должен иметь налаженные связи в стране, четкую систему сообщения с местными продавцами и агентами и, конечно же, опыт продаж на конкретном рынке. Очень желательно, чтобы агентство оказывало послепродажный сервис, включая круглосуточную консультационную поддержку и помощь в разрешении бытовых вопросов.

3. Верный путь к разочарованиям - приобретения по принципу «все покупают - я тоже хочу». Вы должны четко понимать, зачем вам нужна недвижимость за рубежом: для отдыха, с целью инвестиций и т. п. Только тогда риэлтор сможет вас правильно сориентировать.

ЦИФРА

60 - 70% - по оценкам, на столько вырос спрос на недвижимость в Европе со стороны россиян за один только 2007 год.

КСТАТИ

Почем у них ипотека

Проще всего получить кредит в Испании. Но не более чем на 40% от стоимости жилья (в связи с ипотечным кризисом). Ставка - 6% годовых.

В Болгарии придется собирать больше документов, ставка для иностранцев - 8 - 9%.

В Турции высоковаты ставки: 12% годовых на готовый объект, на стадии строительства - до 18%.

Елена Аракелян