Опасная земля: когда от покупки лучше отказаться

На модерации Отложенный

Поиск недорогих дач - дело непростое, требующее и дедуктивного метода, и агентурной работы. Однако и после того, как интересующий объект найден и с владельцем удалось договориться о цене, навыки сыщика нам еще не раз пригодятся, - когда придется заняться проверкой «юридической чистоты» приобретаемого объекта. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru и предлагает сегодня перейти к этому важному этапу. Предыдущий этап мы рассматривали в нашей статье «Поиск недорогой дачи: играем в Шерлока Холмса». Сегодня сосредоточимся исключительно на юридических проблемах.

И они архисложные. За те без малого два десятка лет, что существует наш рынок недвижимости, государством так и не создана единая база, заглянув в которую можно было бы с уверенностью сказать: да, этот объект «чист», его можно приобретать без опасений. Говоря точнее, база объектов недвижимости, конечно, есть – ее ведет Федеральная регистрационная служба.

Однако, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», имеется такое множество различных моментов (касающихся не недвижимости, а людей – например, кто и когда состоял в браке, кто пропал без вести и т.п.), что внесение фамилии человека в реестр прав ФРС по существу ничего не означает. В любой момент может объявиться бывший собственник, заявляющий о своих ущемленных правах.

Названная проблема существенна для любых объектов недвижимости – и городских квартир, и загородных домов. Однако у «загородки» есть пара «отягчающих обстоятельств». Первое – это статус земельного участка. Согласимся, что, приобретая жилье в городском многоквартирном доме, можно быть уверенным, что с землей под ним все в порядке. С квартирой – да, возможны проблемы, но сам дом, в котором живут сотни людей, вряд ли возведен незаконно. С загородными объектами, увы, все иначе.

Второе – тот факт, что дача или деревенский дом (предмет наших изысканий) не будет являться местом вашего жительства. Иными словами, купив квартиру и «прописавшись» там, вы – в случае проблем – можете напирать на то, что это единственное ваше жилье, у вас дети малые. В крайнем случае, можно подтянуть «сильнодействующие резервы» - от прессы до Общественной палаты. А что такое дача? «Гвоздика в петлице», никак не предмет первой необходимости. Отобрать ее при случае можно с куда меньшим шумом…

Проблемы старых объектов

Все объекты загородной недвижимости можно разделить на «старые» (выделявшиеся в советские времена) и «новые». Проблемы, с которыми может столкнуться их приобретатель, принципиально различны.

1. Появление претендентов на собственность

У "старых" объектов многие «подводные камни» в принципе похожи на те, что существуют у квартир. Они связаны с тем, что за свою длинную историю эти объекты много раз переходили из рук в руки. Следовательно, отмечает Оксана Каплина, руководитель Отдела качества компании ХИРШ, возможно появление обиженных наследников, внебрачных детей и т.п.

2. Двойное толкование «бессрочного пользования»

Еще одна сложность связана с тем, что по советским законам собственности на землю не было – она давалась в «бессрочное пользование», а вот расположенные на ней дома вполне могли быть объектами купли-продажи. Новый собственник дома получал землю в такое же бессрочное пользование. Сейчас сотрудники некоторых сельских администраций упорно делают вид, что не понимают эту норму. Они считают, что в результате сделки право бессрочного пользования закончилось, и новый владелец дома должен выкупать участок у местных властей.

Несмотря на вполне недвусмысленную формулировку п. 4 ст. 3 Закона «О введении действие ЗК РФ» («Граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступление в действие закона СССР 1990 года «О собственности в СССР», но которые не были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки по правилам ст. 20 ЗК»), по этому вопросу периодически происходят судебные споры. Понятно, что они неизменно заканчиваются признанием права гражданина на получение этого земельного участка безвозмездно – но силы и нервы тратить приходится.

3. Неузаконенные объекты и неустановленные границы

Проблемы также могут возникнуть с тем, что не все строения на участке узаконены: далеко не каждый владелец дачи, построив какой-нибудь сарай или даже новый дом, бежит в БТИ за соответствующей бумагой. Не исключены и конфликты с соседями из-за границ участка. Все это можно признать не самым страшным: если перед самой сделкой вылезет подобный «сюрприз», он способен серьезно осложнить жизнь продавцу и покупателю. Но, по крайней мере, не ставит под вопрос ваше право собственности…

Проблемы новых объектов

Впрочем, проблемы, с которыми можно столкнуться у «старого» домовладения – ничто в сравнении тем, что готовят нам дома «новые».

1. Осторожно: сделка 90-х годов

О том, какие нравы были в начале 90-х, уже сказано и написано немало, плоды тех времен риэлторы и их клиенты пожинают посейчас. Иногда это были ошибки, но часто и случаи откровенного криминала: решение о выделении участка подписывал чиновник, не имевший соответствующих полномочий. Или на следующий день после своего увольнения, но датировав бумаги несколькими днями раньше. Известен и эпизод, когда глава одной местной администрации выделил под строительство коттеджей несколько гектаров… на территории соседней администрации.

2. Неизвестно, чей участок

Есть еще и проблемы с принадлежностью земли – она может быть в собственности местной администрации, субъекта федерации (т.е. Московской или другой области), а также Федерации. Соответственно, распоряжаться ею имеют право разные организации. Сложности добавляет и тот факт, что разделение собственности между тремя уровнями власти еще далеко не завершен – чей это участок, пока неизвестно.

3. Обратите внимание на целевое назначение

Соответствующих категорий, говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор», несколько десятков, они перечислены в Земельном кодексе (ЗК), но обычному человеку достаточно знать, что строительство допускается на землях поселений и с назначением ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

А вот водоохранные зоны, лесной фонд и заповедники абсолютно закрыты для капитального строительства. Существуют еще земли сельскохозяйственного назначения – поля и пастбища. Их очень много, и искус застроить их коттеджами также велик. Но – запрещено. До 2004 года перевести сельхозземли в категорию ИЖС было достаточно просто, но затем вступил в силу новый федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», значительно осложнивший этот процесс.

На землях лесного фонда допустимо возведение «некапитальных сооружений, предназначенных для непостоянного проживания» - вроде домиков в турбазах. На сельхозземле допустимо фермерское хозяйство – под такой «вывеской», случается, появляется в продаже самый настоящий коттедж. Однако следует понимать, что заверения продавца «да тут все нормально!» не стоит принимать на веру. Прокуратура, природоохранные ведомства всегда могут начать проверку – и случаи, когда незаконные строения сносились, уже есть. И в Подмосковье, и в соседних регионах.

Нужен независимый юрист

Самой простой и очевидной рекомендацией будет не покупать ничего «кривого». К сожалению, совет этот столь же безупречен, сколь и невыполним: абсолютно «чистых» объектов не рынке немного, и стоят они – по понятным причинам – дороже всех прочих. Поэтому единственное, что можно посоветовать – это привлекать к анализу сделки грамотного юриста. Причем не того, кто приходит к нам со стороны продавца – он всегда будет говорить, что с документами все отлично.

И не давайте взяток!

А вот от чего однозначно нужно предостеречь – это от излишней самоуверенности, веры в то, что все вопросы можно решить, «подмазав» кого следует. Метод, вероятно, действительно был эффективен в 90-е годы, однако сегодня чиновники изрядно напуганы. Взяток не то, чтобы не берут, но… Одно дело – чуточку обойти правила, немного ускорить процедуру, и совсем другое – принять откровенно противозаконное решение. Автору известен случай, когда солидная нефтяная компания (очевидный уровень возможностей по «умасливанию») не смогла провести приватизацию нескольких гектаров в одном из районов Подмосковья – местные чиновники встали как стена и не покупались.

Территории повышенного риска

Покупают загородный дом люди, естественно, для того, чтобы быть «поближе к природе». Однако цивилизация бежит за нами следом – там, где вчера было живописное поле, сегодня появляются новые кварталы соседнего города. Бороться с этим, понятно, невозможно – но можно ли хоть как-то предвидеть развитие ситуации?

Теоретически, существуют планы развития территорий – с ними можно ознакомиться в местных органах власти. Однако планы эти не очень точны, постоянно пересматриваются. В общем, спасение утопающих в очередной раз становится делом рук самих утопающих. Поэтому попытаемся сформулировать некие общие принципы:

- потенциально опасны города – на их окраинах возникают новые районы;

- опасны территории вдоль трасс – их осваивают в первую очередь. Даже тот факт, что жить возле самой трассы неприятно, застройщиков не остановит. На обочине появится магазин или ресторан, коттеджный поселок – чуть дальше;

- коттеджные поселки внушают подозрения. Они редко появляются поодиночке. Есть один – рядом появится новый, или вторая очередь. Поскольку девелоперы уже вложили деньги в рекламу направления, наладили связи с местными администрациями;

- в целом проблемны любые места ближе 30 км от МКАД. Даже если где-то сохранился такой «райский уголок» (что сомнительно), то наверняка найдется кто-то, кто захочет осчастливить окружающих своим строительством.

Безопасные варианты

Таких, к сожалению, только два.

Первый – забраться подальше. Километров 100 на электричке, потом час на автобусе по проселку – это в некоторой степени гарантия, что на обозримую перспективу ваши места не тронут.

Второй вариант – выбрать место, населенное столь могущественными и влиятельными людьми, что они могут побороть любую стройку. Самый известный пример – любимое детище властей Подмосковья, Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД). Вокруг всей Москвы она должна пройти по «бетонке» номер 1 (25 км от МКАД), а на западе отклониться еще на 25 км, до второй «бетонки». Почему? Да потому что там Рублевка, и беспокоить столь могущественных особ никак-с не можно-с. Только вот хватит ли персонально у вас средств, чтобы поселиться в столь привлекательном соседстве?