Из Подмосковья исчезают новостройки эконом-класса

На модерации Отложенный

Аналитики снова констатируют: дорогое жилье почти вытеснило эконом-класс из Москвы в Подмосковье. Столица становится «городом для успешных и состоятельных» – и, как локомотив, тянет за собой область, где территориальная сегментация становится все четче, а эконом-класс по ценам постепенно превращается в «бизнес».

Какие сейчас цены и почему они растут

О том, что Подмосковье догоняет Москву, говорили уже в 2005 году. Сегодня компания-консультант по эксклюзивной недвижимости «Усадьба» отмечает, что по объемам строительства жилья Московская область занимает первое место в России. В 2007 году там было введено более 7,5 млн кв. м. жилых площадей, в то время как в Москве – около 4,8 млн. Подмосковье перспективно: есть где разгуляться, воздух хороший, инфраструктура развивается, региональная сеть офисов московских компаний растет. С другой стороны, московские «квадраты» никак не остановятся в росте, и у желающих купить квартиру эконом-граждан выбора особого нет.

Последние официальные данные о срезе цен в Подмосковье датируются 15 мая 2008 года. Областное министерство стройкомплекса сообщает, что в первой зоне (города-спутники, до 12 км от МКАД) цена квадратного метра находится в диапазоне $2800-3600 (при этом на вторичном рынке она достигает $4000 – это почти «дальняя Москва»), во второй (города в пределах 35 км от МКАД) – $2200-2800, в третьей (65 км от МКАД) варьируется от $1800 до $2350, в дальнем Подмосковье – $1400-1800. Если сравнивать цены в организованных загородных поселках, то эксперты называют эконом-классом жилье по цене $5500 за «квадрат».

Это всё, как говорится, «средняя температура по палате», потому что для Московской области важна не столько близость к Кольцевой автодороге, сколько транспортная доступность. К примеру, для автомобилистов расстояние от Москвы до Щелкова и Ногинска – одинаковое: 35 км по шоссе. Но до Ногинска можно долететь за 30 минут по платной трассе, поэтому средние цены на новостройки в городе несколько выше. А вот те, кто пользуется общественным транспортом, не понимают, почему там дороже: до Щелкова электричка идет 57 минут, а до Ногинска – 1 час 33 минуты. Это дольше, чем до Тучкова (Рузский район), удаленного от Москвы аж на 80 километров.

Еще важен такой фактор, как репутация застройщика. Закон №214-ФЗ, контролирующий соответствие хода строительства заявленным срокам, вступил в силу только 1 января 2005 года. Дома, заявленные к строительству до этой даты, не подпадают под его юрисдикцию. И в перспективных районах процветают недострой и долгострой. В феврале этого года «Собственник» приводил экспертные данные о том, что 70% продаваемой в регионе недвижимости – недостроенные объекты.

Некоторые требуют отделки и подведения коммуникаций жильцами, другие даже не оставляют надежды на получение ключей. Нечестным застройщикам активно помогают обманутые ими вкладчики, которые стремятся поскорее сбыть с рук нехорошие квартиры. Автор этой статьи в начале лета стер ноги до коленок, пытаясь самостоятельно найти продавцов, которые не путались бы в показаниях. И, изучив несколько десятков сравнительно недорогих объектов с малознакомыми именами, сделал вывод, что либо надо искать с риелтором и юристом, либо доплачивать за имя давно знакомой и надежной компании. Именно поэтому 40-метровая квартира в одной из безымянных новостроек Сходни в июле мучительно продавалась по переуступке за 2047 тыс. руб., а примерно такое же по метражу жилье в Щербинке на объекте компании «СУ-155» – за 2498 тыс. руб.

По осени считают 

Подмосковный эконом-класс представлен сегодня такими форматами, как точечные многоэтажные дома, высотные жилые комплексы и микрорайоны (например ЖК «Дубовая роща» в Раменском районе, мкр. Ольгино в Железнодорожном, дома «Главмосстроя» в Островцах и многие другие) и малоэтажная застройка в загородных поселках («Мечта» в Дмитровском районе, комплексы в Аксаково и Сходне от Urban Group и др.). Коттеджей эконом-класса в регионе мало: всего 19% поселков. В третьей и четвертой зоне, где уровень урбанизации ниже и дорог до Москвы меньше, доминирует формат «дальняя дача».

Пока, учитывая последние внешнеполитические события, трудно давать численные прогнозы дальнейшего развития рынка. Ясно, что в конце лета пойдут вверх цены на московские метры – и Подмосковье потянется за столицей. Как рассказала маркетолог компании «Пересвет-Реал Эстейт» Наталья Бланкова, если экономическая ситуация в стране останется стабильной, цены за осенний сезон вырастут примерно на 10%.