Взять ипотеку можно, но только штурмом

По радио только и слышишь: «Сегодня многие банки ужесточают условия ипотечного кредитования». Однако если еще совсем недавно это было простым рекламным ходом одного из игроков рынка, то теперь подобная фраза превратилась в констатацию факта, а слово «многие» очень скоро можно будет заменить на «все».

Согласно официальной статистике, в последнее время на российском ипотечном рынке наблюдалась устойчивая тенденция к снижению процентных ставок, и это была положительная тенденция, которая вполне могла способствовать тому, чтобы ипотека, наконец, стала более массовой.

Что касается массовости российской ипотеки, то она, кто бы что ни говорил, продолжает оставаться низкой: ее доля составляет лишь 2,3% от ВВП страны (для сравнения: в странах Западной Европы эта доля составляет, по разным оценкам от 45 до 70%, а в США - 50%). Для большей наглядности, скажем, что в России в 2007 году ипотечный рынок достиг объема в $30 млрд., а это составляет всего $210 на душу населения.

Так называемые «длинные деньги» на ипотеку у российских кредитных организаций берутся не из воздуха. Вот что говорит об этой проблеме президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян: «Сегодня у банков нет «длинных денег». Эти средства надо где-то изыскать. Где? Банковские сбережения населения – это, в основном, «короткие деньги». Как правило, люди кладут их в банк на один, максимум на три года».

«Длинные деньги» на ипотеку приходят из двух основных источников: Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), обеспечивающего рефинансирование ипотечных кредитов коммерческих банков за счет средств, привлеченных путем выпуска облигаций, и из-за рубежа.

К сожалению (прежде всего, для заемщиков), источники эти тесно взаимосвязаны, и американский ипотечный кризис, несмотря на заверения экспертов, считающих, что в России накоплено такое количество золотовалютных резервов, что ей не страшен никакой мировой кризис, все же влияет на развитие российской ипотеки. К тому же, по словам Гарегина Тосуняна, «до бесконечности занимать за рубежом банки не могут, да и стало это теперь сложнее и дороже».

Можно сколько угодно говорить о том, что дефицит в экономике России долгосрочных ресурсов в значительной степени создан искусственно, однако факт остается фактом – «длинных денег», необходимых для ипотечного кредитования, как не было, так и нет. Так чего же ждать в подобных условиях потребителям?

Американский ипотечный кризис уже докатился до Западной Европы, где его последствия в этом году стали проявляться все отчетливее. Косвенно затрагивает он и российскую ипотеку.

Так, например, с 1 января этого года АИЖК изменило порядок выдачи ипотечных кредитов: теперь кредиты суммой свыше 1,5 млн. руб., с первоначальным взносом менее 20% в АИЖК считаются вложениями с высокой степенью риска, и агентство не выкупает закладные по кредитам, выданным на указанных условиях после 31 января 2008 года.

Кроме того, АИЖК вводит новые ужесточенные требования к документам, которые должны предъявлять заемщики, с целью покончить с ситуацией, когда банки и другие финансовые учреждения довольно формально подходили к этому вопросу. Прежде всего, это касается подтверждения доходов заемщика, и АИЖК оставляет за собой право в случае появления сомнений в достоверности представленных документов отказать в выкупе закладной.

Безусловно, подобная ситуация приведет банки (прежде всего, региональные) к тому, что им придется выбирать: либо согласиться с ужесточенными стандартами АИЖК, либо самим искать средства на выдачу ипотечных кредитов, что в условиях кризиса ликвидности очень проблематично.

Все это, конечно, не может не сократить количество банков, предлагающих ипотечные программы.

В последнее время стали ходить слухи о новом финансовом кризисе, который якобы летом ожидает Россию в целом и столичный рынок жилья в частности. Слухи эти основаны на том, что большинство российских банков использует заимствования на западных рынках капитала, которые в настоящее время переживают глубокий кризис. Возникает опасение, что эта же участь может очень скоро постигнуть и российский финансовый рынок.

В самом деле, в настоящее время на российском ипотечном рынке уже сложилась ситуация, когда из-за нехватки дешевых «длинных денег» некоторые банки вообще отказались от предоставления ипотечных кредитов, а многие банки-лидеры, активно работающие с ипотекой, начали пересматривать свои ипотечные программы, поднимая процентные ставки.

В частности, в апреле банк «ВТБ-24» – один из лидеров российского рынка ипотечного кредитования – повысил ставки по всей линейке своих ипотечных продуктов. В банке этот шаг назвали вынужденной мерой, вызванной удорожанием заемных ресурсов. «Мы не имеем права забывать об интересах акционеров, а они заинтересованы в максимальной эффективности нашего бизнеса», – поясняет пресс-служба «ВТБ-24».

Интересы акционеров – это, конечно, хорошо, а как быть потребителям? Для потребителей ставки по ипотечным кредитам в «ВТБ-24» выросли на 0,7 процентных пункта. Теперь ипотечный кредит в валюте здесь можно получить под 9,7-13,2% годовых, в рублях - под 11,7-14,2% годовых (раньше было 9,0-12,5% в валюте и 11,0-13,5% в рублях). Все логично: из-за американского кризиса выросла стоимость привлечения ресурсов для крупных российских банков, а те, занимая дороже за рубежом, начали перекладывать свои дополнительные расходы на плечи заемщиков.

Вслед за «ВТБ-24» «не забыли об интересах акционеров», то есть подняли ставки по ипотеке, и другие банки. Так поступили, в частности, «Уралсиб», «Городской ипотечный банк», «Росевробанк» и некоторые другие. В «Собинбанке» при этом заявили, что «изменение условий по ипотеке снизит темпы прироста ипотечного портфеля», однако «есть надежда, что улучшение качества ипотечных кредитов сделает их более привлекательными для дальнейшего рефинансирования». Помимо повышения процентных ставок, банки стали более тщательно подходить к формированию своих кредитных портфелей и ужесточили требования к заемщикам, отдавая предпочтение клиентам с «белыми» доходами.

Если говорить о ближайшем будущем, то российский ипотечный рынок вполне может ожидать настоящую волну роста процентных ставок и дальнейшего ужесточения условий кредитования. Более того, можно даже утверждать, что каких-либо изменений в обратную сторону пока ждать не стоит, а неоднократно декларированного и такого долгожданного снижения ставок до 8% годовых точно не будет.

Если мировой кризис в течение нескольких месяцев закончится, то, конечно, существенного увеличения ставок в России не последует. Однако если он затянется (а это более вероятно), наши банки продолжат политику повышения процентных ставок из-за нехватки «длинных денег».

Что касается российского ипотечного рынка, то все эксперты сходятся во мнении, что, несмотря на проблему с «длинными деньгами», он продолжит расти. Это и понятно, ведь жилищная проблема у нас еще далека от разрешения. Однако темпы роста рынка сократятся.