4 подходящие для России схемы ипотечного кредитования

На модерации Отложенный Схем ипотечного кредитования довольно много. Но среди них можно выделить четыре, каждая из которых хорошо подходит России.

1. «Американская модель».

Этот вид кредитования опирается в основном на вторичный рынок закладных. Сущность модели заключается в том, что банк выдает ипотечный кредит в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк определенную сумму. При этом банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования и передает все обязательства по обеспечению. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, оно устанавливает само. Купив несколько таких ипотечных кредитов у банков, ипотечные агентства собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Источником выплат по ценной бумаге являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В США поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые.

Но в России при внедрении американской модели есть некоторые трудности. Во-первых, необходимо предоставление твердых гарантий федерального или муниципального уровня инвесторам. А российские органы власти такие требования далеко не всегда могут дать. И во-вторых, высока неустойчивость процентных ставок. А это приводит к тому, что ипотечные агентства не могут предугадать, какую доходность будут требовать инвесторы от инвестиционных инструментов даже через несколько недель.

2. Строительные сберегательные кассы.

Это автономная сбалансированная модель ипотеки. Она базируется на сберегательно-ссудном принципе, когда вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку или строительство заранее выбранной квартиры.

В России главным препятствие введения сберегательной системы является недоверие потенциальных вкладчиков к банкам. Кроме того, российское законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. А это весьма усложняет процедуру создания таких организаций.

3. Кредитование строительными организациями.

Эта схема основана на прямых взаимоотношениях строителей с покупателями квартир. Она предусматривает участие непосредственно строительных организаций в различных формах реализации построенного ими жилья: с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд посредством учрежденных этими организациями структур. Период накопления тут заменяется периодом внесения вкладов в долевое участие в строительстве, а период кредитования — периодом покупки в рассрочку или аренды с правом выкупа.

Широкого распространения эти схемы не получили опять же из-за недоверия россиян к долгосрочным кредитным схемам.

4. Обычное кредитование под залог.

Коммерческие банки, имеющие управления или отделы ипотечного кредитования могут осуществлять кредитование граждан под залог объектов недвижимости. Эта схема организационно проста и находится на уровне «банк—кредит». Но, опять же, большой риск, связанный с ипотечным кредитованием в российских условиях, вынуждает инвесторов требовать сравнительно высокую доходность от таких кредитов, что значительно снижает их потребительскую ценность.