Недвижимость Москвы - игра на грани фола

На модерации Отложенный С окончанием первого полугодия 2008 года самое время подвести итоги на рынке недвижимости Москвы. Есть формальные статистические данные. Согласно аналитическому центру www.irn.ru, средний уровень цен на квартиры вырос с января на 27%. На первый взгляд, казалось бы, это - хороший подъем рынка, заставляющий уверовать в бесконечный рост цен даже закоренелых скептиков. Но при более тщательном анализе рынка недвижимости возникает немало всяких "но".

Московский рынок недвижимости становится почти непрогнозируемым

Для начала обратим внимание, что последняя волна подорожания жилья оказалась уж больно короткой - максимум полгода - с конца прошлого года до начала лета текущего года. Для сравнения: прошлые 2 волны подорожания квартир в Москве продолжались примерно по полтора года, то есть втрое дольше. Для ответа на вопрос "почему" следует вспомнить наиболее часто упоминаемые экспертами причины последнего подорожания: переток денег с фондового рынка, инвестиции в недвижимость на фоне подскочившей инфляции, снижение курса доллара и слухи о деноминации рубля, боязнь перемен после выборов, бонусы топ-менеджеров за 2007 год и т.п. Но следует признать, что все эти причины носят сугубо инвестиционный характер и, в общем-то, имеют очень малое отношение к реальному спросу со стороны конечных потребителей жилья "для жизни".

Это обстоятельство позволяет понять краткосрочный характер недавней волны подорожания жилья. Фондовый рынок постепенно стабилизировался, выборы прошли, слухи рассеялись. Казалось бы, сейчас для московского рынка недвижимости самое время заметно откатиться назад, по крайней мере, до уровня цен времен стагнации 2007 года. Однако, несмотря на сократившиеся темпы роста, цены все-таки продолжают ползти вверх, как будто дело только во временной летней передышке. И практически единственной серьезной причиной, поддерживающей цены снизу, оказывается крайне ограниченное предложение квартир.

В этой ситуации московский рынок недвижимости становится почти непрогнозируемым. Ведь рынка как такового, где может свободно действовать достаточно большое количество продавцов и покупателей, а также формируется равновесная цена на товар, фактически не осталось. Московский рынок недвижимости практически вырождается в узкий круг, доступный только людям с доходами значительно выше среднего, где малому числу таких людей по сравнению со всем населением Москвы соответствует столь же малое количество предложения нового жилья, а недостаток новостроек и свободных квартир не позволяет высвобождаться предложению на вторичном рынке.

При этом адекватно оценить количество покупателей современного жилья с бюджетом порядка миллиона долларов при непрозрачности российской экономики и структуры доходов довольно проблематично. Не менее проблематично оценить и перспективы реального объема нового жилья, так как все больше новых домов городские власти изымают с рынка под свои нужды, сроки строительства почти по всем объектам затягиваются и неоднократно сдвигаются, градостроительные нормы и ограничения становятся все жестче, усложняя процесс строительства. В результате, адекватно оценить, какая же из этих двух величин перевесит - оставшиеся свободные квадратные метры или люди с большими деньгами на руках, в нынешних условиях оказывается практически нереально.

Но так или иначе, на российский рынок недвижимости с каждым месяцем начинает все сильнее давить еще один фактор - сложности с финансированием. До недавнего времени, а точнее до осени прошлого года, продавцы квартир довольно успешно наращивали реализацию через ипотеку, которую российские банки без проблем рефинансировали за рубеж, получая дешевые западные деньги. Однако, ипотечный и финансовый кризис в США и Европе, который уже вызвал падение цен на зарубежную недвижимость почти во всех западных странах, перекрыл канал дешевых денег из-за рубежа. Стоимость кредитов стала расти, почти все банки ужесточили условия для ипотечных заемщиков, но что еще более существенно - заметно ограничили кредитование строительной отрасли.

Первое полугодие 2008 года многие девелоперы и застройщики прожили "по инерции", используя денежную "подушку", сформировавшеюся за прошлые периоды, а также распродавая свои почти готовые объекты. Сейчас недостаток финансирования на строительство новых объектов с каждым месяцем становится все ощутимее. А значит, часть застройщиков будет готова пойти на уступки покупателям, предлагая скидки и иные преференции, чтобы простимулировать продажу квартир. Этот фактор мог бы поспособствовать скорому наступлению коррекции цен на квартиры в Москве.

Но с другой стороны, большинство участников московского рынка недвижимости скорее пойдет по пути продажи части своего объекта партнерам или поиска оптового покупателя-инвестора, нежели снижения цены для конечного покупателя. Такова психология нашего рынка, сложившаяся за последние 7 лет беспрерывного роста цен. Однако, удастся ли московским девелоперам и застройщикам подтянуть в недвижимость достаточное количество дополнительных соинвесторов, опять же просчитать проблематично.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, основная интрига московского рынка недвижимости последних лет будет разыгрываться как раз во 2 полугодии 2008 года. Какой из непросчитываемых факторов пересилит в эти полгода окончательно не ясно. Но возможны кардинально разные исходы этого противостояния.

Одну крайность можно назвать кризисом и обвалом московского рынка недвижимости. В условиях крайне высокого уровня цен, отрезанности от рынка основной массы реальных покупателей и проблем с финансированием может возникнуть эффект "снежного кома", в результате которого стоимость московских квартир может обвалиться до "справедливого" или экономически обоснованного уровня порядка 3.000$-4.000$ за метр. Этот сценарий возможен также при условии, что даже инвестиционный спрос на московское жилье уже исчерпан и большая часть инвестиционных покупателей станет фиксировать прибыль.

Впрочем, рынок может и устоять еще на какое-то время, если девелоперам и застройщикам удастся привлечь финансирование в нужном объеме, а пусть даже небольшой, но положительный ценовой тренд привлечет внимание новой волны частных инвесторов, готовых поставить на московскую недвижимость в условиях негативных трендов на других рынках. Но, так или иначе, чем выше будет подыматься ценовая планка и чем больше сложится разрыв между стоимостью недвижимости и реальным спросом, тем больше будет вероятность дальнейшего обвала.

Аналитический центр www.irn.ru больше склонен к нейтральному развитию событий. В нынешних условиях вполне возможен средний сценарий, согласно которому постепенная остановка роста цен на недвижимость Москвы летом приведет осенью к продолжительной стабилизации-стагнации рынка с умеренной коррекцией цен. По нашим оценкам, сейчас рынку нужно порядка года-полутора лет, чтобы прийти в равновесное состояние, пока убежавшие вперед цены за счет инфляции и роста доходов населения хоть в какой-то мере не сравняются с уровнем платежеспособности спроса реальных покупателей. Есть основания полагать, что, пойдя по этому пути, московский рынок недвижимости сможет миновать резкой кризисной ситуации и последующего коллапса.