Инвестиции в землю: отсутствие риска

«Спешите покупать землю, ее больше не делают» - говорил Марк Твен, обозначая тем самым главные особенности земли, как объекта капитальных вложений: ограниченность предложения и вечность использования при правильном подходе. Сегодня недвижимость не только на Западе, но и в России стала одним из популярных способов инвестирования капитала: по данным Росстата, с 2000-го года объем инвестиций в строительство рос в среднем на 14% в год и в итоге повысился более, чем в 2 раза. За этот же срок прямые инвестиции в деятельность, связанную с операциями с недвижимостью выросли более чем в 4 раза. Если при зарождении рынка недвижимости самым надежным объектом вложений считались столичные квартиры, то теперь им не уступает и загородная недвижимость.
 
Подмосковное золото
 
Высокие темпы роста цен на землю в Подмосковье делают ее желанным объектом инвестиций как для крупных институциональных, так и для частных инвесторов. Сергей Иванов, московский бизнесмен, в последнее время все чаще обдумывает решение об инвестициях в землю - в связи с повышением инфляции в начале 2008 года, банковские вклады не только не дают желаемого дохода, но и не предотвращают от убытков. «Часть свободных средств у меня вложена в ценные бумаги, но фондовый рынок подвержен резким колебаниям под воздействием негативных политических и экономических событий», - рассуждает Иванов. Действительно, даже классическая экономическая теория считает недвижимое имущество одним из лучших средств сохранения денежных средств от инфляции.
 
Доходность
 
По свидетельству экспертов, на данный момент при грамотно подобранных объектах инвестирования в загородное жилье можно получить от 30 до 40% доходности. Для сравнения, вложения в драгметаллы за минувший год принесли своим владельцам от 3 до 25% годовых, в евро - 3%, в ПИФы – 9%. На загородном рынке недвижимости Подмосковья, по словам исполнительного директора компании Blackwood МариныЛитинецкой, «в 1-м квартале 2008 года на рынке земельных участков не наблюдалось сезонного спада активности и стагнации цен. Средний рост цен на земельные участки по итогам квартала составил 10-15%. К концу года стоимость земельных участков повысится не менее, чем на 35-40%».
Владимир Яхонтов, заместитель Генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», детализирует доходность по сегментам: «Рентабельность загородной недвижимости в сегменте эконом-класса сегодня составляет порядка 20%. В бизнес-классе этот показатель составляет 30-40%. Средний рост рынка загородной недвижимости в этом году ожидается на уровне 18%». Таким образом, доходность вложений в недвижимость сопоставима с доходностью лидеров среди ПИФов.
На земельном рынке, как и на любом другом, чтобы получить максимальную доходность, необходимо тщательно подойти к вопросу выбора объекта инвестиций. Инвестор должен определиться, на каком направлении искать участок, определиться с географией поселка (удаленностью от МКАД) и стадией строительства.
 
Денежный путь
 
С начала зарождения земельного рынка в Московской области наибольшим спросом пользовалось и, как следствие, быстрым ростом цен обладало ближнее кольцо, т.е. участки на расстоянии до 30 км от МКАД. С течением времени темпы роста не стали менее значительными. По словам экспертов, в течение 2009-2011 гг. ближние участки останутся самым ликвидным товаром на земельном рынке области. «В ближайшем будущем прогнозируется активный рост стоимости земельных участков в 15 км от МКАД», - говорит Владимир Яхонтов. – «На данном расстоянии земли остается все меньше. Удорожанию способствует и массовая тенденция переезда городских жителей в Подмосковье. Основной спрос приходится на 15 -километровую зону, вторым эшелоном идут земли в 30 км от МКАД». Так, высокая востребованность близлежащих участков приводит к тому, что с каждым днем количество свободных земель близится к дефициту. Яхонтов предупреждает: «Предложение таких участков весьма ограничено».

В аналитических обзорах отмечается интерес инвесторов к дальним землям, находящимся у границ Московской или даже в соседних областях. Данную тенденцию подтверждает Литинецкая: «По удаленности наиболее высокие темпы роста цен могут показать земельные участки, расположенные в ближнем и среднем Подмосковье, в связи с наблюдающимся дефицитом предложения в данных районах. Но на сегодняшний день наметилась тенденция увеличения интереса девелоперов к дальним территориям Подмосковья и прилегающим областям (Тверской, Смоленской, Калужской, Тульской). На данный момент анонсировано много проектов, среди которых так же есть и мега-проекты. Учитывая более низкий уровень цен на землю и проведение лэнд-девелопмента, приобретение участка на этой территории в целом привлекательно».
 
Кто придумал пробки?
 
Привлекательности дальним земельным участкам добавляет транспортная ситуация. Основная масса пробок сосредоточена в непосредственной близости от МКАД - как только их становится возможным преодолеть, дороги становятся более свободными, транспортный поток - менее плотным. Но не все разделяют оптимистичные прогнозы. Например, руководитель отдела новостроек Бюро Недвижимости «Агент 002» Дмитрий Иванов считает, что «приобретение земли в дальнем Подмосковье имеет смысл, если покупка совершается с целью дальнейшего проживания (постоянного или временного). В инвестиционных целях подобное приобретение более рискованное, нежели покупка дома или таунхауса в пределах 20-30 км от МКАД. Существуют более предсказуемые и доходные объекты инвестирования (например, покупка дома в организованном поселке в дальнем Подмосковье может принести от 25 до 38%).
 
Доходные места
 
Кроме удаленности, высокое значение имеет направление расположения участка. По-прежнему, лидерами по росту цен являются шоссе Западного направления (Рублево-Успенское, Новорижское и, в меньшей степени, Киевское). По данным Blackwood, рост цен за первый квартал 2008г. на этих направлениях составил 20%, достигая $420 000 за 100 кв.м. в районе санатория Барвиха. «Средняя стоимость земли в пределах 15 км. зоны от МКАД на Рублево–Успенском шоссе сегодня составляет 100 тыс. $ за сотку», - резюмирует Яхонтов.
На Западном направлении, кроме дорогих и известных трасс (по данным Blackwood, 61% запросов относительно загородной недвижимости приходится на Рублевку и Новую Ригу), есть еще два, реальная стоимость которых в настоящее время, по мнению экспертов, недооценена: Киевское и Минское.

По мнению Владимира Яхонтова, Киевское шоссе наряду с Калужским, Минским и Симферопольским шоссе в настоящий момент обладают наибольшим потенциалом роста. Киевское шоссе, во-первых, относится к Западным районам области, традиционно славящимся хорошей экологией. На данном направлении до сих пор сохранились естественные холмистые ландшафты, густые леса и чистые реки. Во-вторых, эта трасса недавно была реконструирована, что облегчает транспортную доступность. По мнению Марины Литинецкой, Киевское шоссе по развития рынка недвижимости, ситуации с доступность и уровню цен сейчас находится на втором месте после Рублево-Успенского.
Минское направление не отличается хорошей транспортной плотностью, но обладает иными преимуществами. «Минское шоссе в свое время потеряло популярность как одно из самых загруженных трасс», - рассказывает Яхонтов. – «По мере того, как были перегружены практически все остальные направления, на первый план начали выходить преимущества Минского шоссе: благоприятная экологическая обстановка, наличие водоемов и развитой инфраструктуры».

Наряду с западом в начале года активно росло Дмитровское направление. «Значительно выросла стоимость земельных участков по Дмитровскому шоссе в поселках, расположенных на берегу Клязьменского и Пестовского водохранилищ. В частности, в поселке Nemo стоимость земельных участков в первой линии от воды уже составляет $90 000 за сотку», - утверждает Литинецкая. По данным «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость», в среднем участки на воде по Дмитровскому шоссе идут сейчас по $25-30 тыс. Участки, расположенные не у водных массивов, дешевле в 1,5-2 раза.
 
Прогнозы
 
Самым дешевым остается восток Подмосковья. «На Щелковском шоссе средняя стоимость земли в ближайшем (до 20 км от МКАД) Подмосковье составляет $7 тыс. за сотку», - говорит Яхонтов. С ним соглашается Дмитрий Иванов из компании «Агент 002»: «В настоящее время самыми недооцененными направлениями остаются юг и северо-восток. Здесь, по всей видимости, и будут происходить основные события рынка загородной недвижимости в ближайшие годы».

 «В следующие 5-6 лет земля подорожает минимум в два раза, в первую очередь, потому что ближайшее Подмосковье – это ограниченный ресурс», - прогнозирует Яхонтов. – «Земельные участки в ближайшем Подмосковье еще есть, но это в основном земли вне организованных коттеджных поселков. Рекордное удорожание земельных участков связано с тем, что огромными земельными массивами в ближайшем Подмосковье владеют частные компании, которые выбрасывают на рынок крупные земельные участки дозировано». Марина Литинецкая из Blackwood видит в росте цен и вину государства: «Помимо прочих факторов, рост цен на земельные участки обусловлен отсутствием новых первичных выделенных земель. Государство продолжает ужесточать контроль за землями в федеральной и муниципальной собственности. Как отмечают участники рынка, выкупить землю у государства становится все сложнее».
 
Выбор объекта
 
После выбора направления и удаленности стоит определиться со степенью готовности будущего объекта инвестирования: покупать отдельный участок или приобретать землю в коттеджном поселке, застроенную территорию или только готовую к застройке. Специалисты рынка рекомендуют приобретать участки не в местах хаотичной застройки, а в организованных поселках. Именно в этом случае инвестор гарантирован от снижения стоимости своего участка из-за плохой окружающей инфраструктуры. В случае покупки готового коттеджа следует также отдавать предпочтение поселкам. Кроме наличия инфраструктуры, эксплуатируемой профессиональными управляющими компаниями, объекты в организованных поселках соответствуют всем требованиям рынка по архитектуре, наличию удобств и т.п. «Очень важно учитывать тип объектов», - предостерегает Яхонтов. – «Например, загородные объекты, построенные до 2002 года, в цене не растут, либо дешевеют. Изменилась архитектурная мода, представления о качестве строительства. Наибольшие темпы роста демонстрируют таунхаусы, и данный тип жилья занимает все большую долю рынка, приближаясь по стоимости квадратного метра к коттеджам».
 
Стадии строительства
 
Также Владимир Яхонтов рекомендует вкладываться в земельные участки на самой ранней стадии строительства. Рост цен по мере готовности и введения в эксплуатацию объектов естественен по причине инфляции, изменений на рынке и снижения рисков – но этот рост закладывается на стадии проектирования. «Обычно выделяют стартовую стоимость объекта, - объясняет представитель «МИЭЛЬ», - которая увеличивается в соответствии со сформированным застройщиком графиком повышения цен. Таким образом, чем раньше инвестор вкладывает средства, тем большую выгоду он получает. Безусловно, существуют определенные риски, но опыт и квалификация застройщика служат гарантией следования срокам строительства».
 
Ликвидность
 
Таким образом, инвестиции в загородную недвижимость Подмосковья в настоящее время чрезвычайно привлекательны для частного инвестора. При серьезном подходе, изучив все возможности, Сергей Иванов имеет неплохие шансы на получение высокого уровня доходности. «Безусловно, имеет смысл вкладывать деньги в загородную недвижимость: она сейчас недооценена, - резюмирует Владимир Яхонтов, - и как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе будет только расти. Самыми перспективными направлениями с точки зрения спекулятивной покупки можно назвать Калужское, Киевское, Минское, Рублевское, Пятницкое, Ярославское и стародачные места». При этом частному инвестору следует помнить об особых рисках, свойственных инвестициям в земельную недвижимость. «Земля обладает низкой ликвидностью по сравнению с ценными бумагами или банковскими вкладами», - предупреждает Марина Литинецкая, - «а также просто покупка земельного участка, без девелопмента его территории, не сможет принести большой доход за короткий промежуток времени, как иные инвестиционные активы. Инвестиции в земельные участки, как и в иного рода недвижимость, подразумевают под собой большой срок окупаемости и получения прибыли, но обладают меньшими рисками по сравнению с вложением в ценные бумаги или банковские вклады».