Есть ли у ипотеки альтернатива?

С момента появления в нашей стране ипотеки, она фактически является единственным инструментом, позволяющим воспользоваться заемными средствами для улучшения жилищных условий. Однако, в реальности существует немало иных схем приобретения квартиры или получения кредитных денег для решения жилищных нужд. Что мешает активному развитию альтернативных вариантов?

Прежде чем получить ответ на этот вопрос стоит вспомнить, что 7-9 лет назад наряду с ипотечными займами люди могли вступать в строительные кооперативы, становиться участниками социальных накопительных программ, использовать в своих целях услуги ссудо-сберегательных касс (ССК). При этом из всего разнообразия способов развитие получил лишь американский вариант ипотеки, при котором в залог, как правило, попадает приобретаемое жилье.

Казалось бы, почему не работают накопительные механизмы, участники которых имеют право на льготные кредиты (то есть кредиты по меньшей процентной ставке), почему в качестве залога очень редко выступает земельный участок или иная недвижимость, находящаяся в собственности? Подобных вопросов немало. Что касается видов залога, то здесь "узость взглядов" объясняется недостаточно сформированным законодательством, которое на практике отстает от реальных потребностей.

По поводу альтернативных схем можно сказать, что любая программа в настоящее время нуждается в поддержке. В частности, государственной, так как иные гаранты и вкладчики не пользуются соответствующим доверием у населения.

В свое время государство согласилось поддержать ипотеку. Это было выгодно, разумеется, и потенциальным кредиторам, так как именно ипотечные кредиты приносили им устойчивый доход (так называемые "длинные деньги"), в отличие от низкопроцентных льготных займов, либо краткосрочных небольших потребительских кредитов.

На сегодняшний день ипотека набрала нужную силу, и государство рассматривает вопросы, связанные с развитием ССК. Это немецкая схема накопления средств с последующим получением низкопроцентного кредита. Например, планируется, что ССК будет предоставлять кредиты своим членам под 6-7% годовых. Размер ссуды при этом не должен превышать накопленную вкладчиком сумму. Как правило, период накопления средств составляет 2-3 года.

Понятно, что у такой схемы сразу появится много сторонников. Уже хотя бы потому, что участие в программе позволяет мобилизовать денежные ресурсы вкладчику и направить их на свой счет в ССК. Правда, тут же возникает вопрос сохранения вкладываемых денег, другими словами интересует их защита от инфляции. И пока в этом вопросе имеется существенный пробел. Дело в том, что вкладчикам обещают лишь 3-4% годовых на вложенную сумму. При этом уровень инфляции уже превышает 10%.

То есть при постоянном росте цен на недвижимость накопить нужную для приобретения жилья сумму крайне проблематично. Ипотека же предлагает жилье сейчас и по цене текущего дня.

А отдавать деньги за нее нужно в последующем периоде по фиксированным ценам.

Именно в связи с этим ссудо-сберегательную кассу планируется использовать в качестве инструмента для накопления первоначального взноса ипотечного кредита. То есть первоначальный взнос будет складываться из накопленных средств и полученных у ССК в кредит. После этого вкладчик ССК может брать ипотечный кредит в уполномоченном банке. Правда отдавать долги придется сразу в два банка. Поэтому вкладчик должен рассчитать свои силы таким образом, чтобы не лишить минимальных средств к существованию себя и членов своей семьи. Обычно банки не допускают, того, чтобы ежемесячные платежи по погашению кредита с процентами превышали 40-50% от совокупного дохода семьи.

Получается, что ССК в условиях интенсивного роста цен может оказаться невыгодным инструментом. Что уж говорить о многочисленных кооперативах, многие из которых представляли откровенные финансовые пирамиды. Сегодня мы чуть ли ни ежедневно слышим о проблемах обманутых вкладчиков. Кстати, в случае с ССК подобное мошенничество отсутствует, поскольку ССК является аналогом банка, который находится под контролем Центрабанка.

Но даже при отсутствии мошеннических действий кооператив просто не в силах обеспечить всех желающих жильем. Многие вкладчики отсеиваются из-за постоянно растущих размеров вкладов. При этом солидную часть денег вкладчик теряет, как лицо, досрочно покинувшее программу.

Впрочем, есть отрицательные стороны и у ипотеки. Кризис с ипотечными вкладами в США прокатился по всему миру и вынудил кредитные учреждения ужесточить требования к заемщикам. В то же время ССК не подвергается подобным катаклизмам, поскольку здесь сохраняется постоянное число вкладчиков, которые одновременно являются получателями кредита. Кстати, это и является отличием от пирамиды (где вкладчиков намного больше, чем заемщиков либо получателей прибыли), но обязывает поддерживать постоянный объем новых вкладчиков.

Интересно, что ССК получило распространение во многих странах Восточной Европы, например, в Словении и Чехии. Очевидно, что уровень жизни в этих государствах не самый высокий. Так что есть вероятность, что и в России ССК завоюют немалую популярность.

Отвечая на поставленный в начале статьи вопрос можно сказать, что альтернативные схемы приобретения жилья испытывают существенные трудности в собственном развитии по причине их уязвимости: со стороны конкурентов, криминальных структур, мошенников, общего недоверия граждан и пр. Поэтому с подключением государства к тем или иным схемам многие из этих причин отпадут, и наравне с ипотекой будут существовать иные формы накоплений и кредитования. Но опять же всегда будет один, основной инструмент, как на сегодняшний день, классическая ипотека. И только в случае, если объем ипотечного рынка снизится (предположим, в дальнейшем), его место займет альтернативная новая схема.