Покупка квартиры. Способы минимизации рисков

Проблема утраты прав на квартиру, приобретенную на «вторичном» рынке недвижимости, не теряет своей актуальности, несмотря на качественное улучшение российских законов в последние годы. Кардинально исправить ситуацию поможет только тотальное страхование сделок купли-продажи недвижимости.

Ежегодно в Москве заключается около 80 тысяч сделок с недвижимостью, из которых примерно 2 тысячи оспариваются в судах. Риск потерять только что приобретенную квартиру потенциально еще выше: до 3-5% квартир имеет запутанную, «непрозрачную» историю. Именно этим и пользуются организованные преступные группы, построившие свой «бизнес» на непререкаемых условиях для расторжения сделок купли-продажи недвижимости.

Спектр рисков, которые могут привести к утрате права собственности, чрезвычайно широк. Сделку могут признать ничтожной, если один из ее участников будет признан недееспособным, либо неспособным осознавать значение своих действий. Права на квартиру могут заявить внезапно объявившиеся наследники или супруг, не давший согласие на продажу совместной семейной собственности.

Отдельная тема - факт проживания в настоящее время или ранее в этой квартире несовершеннолетних детей. Если выяснится, что на момент приватизации квартиры права ребенка были нарушены, то по достижении 18 лет он вправе в течение трех лет (срок исковой давности) обратиться в суд. Практика российских судов показывает, что решение будет однозначно вынесено в пользу ребенка, первоначальная приватизация будет признана недействительной, и несовершеннолетний будет включен в число собственников. После этого возникнет реальная угроза того, что договор купли-продажи признают недействительным.

Увы, предусмотреть все подобные случаи на стадии оформления документов практически невозможно. Проверка «юридической чистоты» документов лишь минимизирует риски, но не устраняет их. Полностью обезопасить себя от потери денег можно только одним способом: застраховаться от «дефекта» в праве на приобретаемую квартиру.

Защитить собственника от утраты права собственности на имущество в случае, если право будет оспорено третьей стороной, поможет титульное страхование. От других видов страхования оно отличается тем, что событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, уже имеется в истории имущества, т.е. произошло, но на момент заключения договора страхования не выявлено или в должной мере не оценено.

Страховые компании заинтересованы в чистоте сделки, поэтому они тщательно исследуют историю квартиры. Предстраховая экспертиза по оценке страхового риска включает юридическую экспертизу, получение дополнительных сведений о характере и мотивах совершаемой сделки с недвижимостью, сторонах сделки, а также комплексный анализ всей полученной информации с учетом вероятности наступления страхового случая.

Как считает Борис Шаронов, начальник отдела страхования недвижимости ОАО «Русская Страховая Компания», титульное страхование пока остается самым эффективным способом защиты имущественных интересов покупателя жилья. «Страховая компания не только проверит «чистоту» документов перед покупкой недвижимости, но в случае подачи иска к страхователю - примет участие в судебном процессе. Если же суд вынесет решение о лишении права собственности страхователя, страховщик выплатит страховое возмещение в размере рыночной стоимости квартиры».

Договор титульного страхования заключают обычно на срок от одного года до трех лет, то есть до окончания срока исковой давности по так называемым ничтожным сделкам. Цена вопроса зависит от «юридической чистоты» квартиры и количества сделок по ней. В ОАО «Русская Страховая Компания» стоимость полиса, оформленного на год, составляет от 0,5% до 3% от стоимости объекта недвижимости.

Если на «вторичном» рынке жилья риски утраты прав общеизвестны и поэтому имеют тенденцию к снижению, то с покупкой недвижимости на этапе котлована у большинства россиян связаны стойкие негативные ассоциации. Отголоски скандалов с обманутыми соинвесторами долевого строительства еще раздаются во многих городах России.

В числе пострадавших за последние годы оказалось более 80 тысяч граждан, так и не дождавшихся новых квартир.

И хотя сегодня возможности обмануть покупателя строящейся недвижимости существенно ограничены законом, говорить о полной безопасности подобных сделок пока рано. Проблемы с реализацией инвестиционных проектов продолжаются: даже у крупного застройщика могут возникнуть перебои с финансированием, стройка может остановиться, наконец, основные участники инвестиционного контракта - обанкротиться. В результате, шансы добросовестного приобретателя недвижимости оказаться перед недостроенным домом не так уж малы.

Однако это не означает, что от покупки квартир в строящихся домах надо отказываться. Исключить вероятность потери денег можно, застраховав финансовый риск при долевом участии в строительстве объектов недвижимости.

Особенностью данного вида страхования является то, что страхуется не объект недвижимости, который де-факто еще не существует, а риск потерять деньги.

Страховка будет оформлена только после предварительной экспертизы. К этому вопросу страховщики подходят серьезно: досконально рассматривается правоустанавливающая и исходно-разрешительная документация, изучаются правоотношения всех участников инвестиционного проекта, анализируется «схема покупки», предложенная страхователю.

Договор страхования можно заключить на любом этапе строительства объекта. Этап строительства будет иметь значение (помимо других факторов) при установлении страхового тарифа, то есть увеличивать или снижать плату за страхование.

Стоимость страхования колеблется от 1,5% до 2% в год от инвестиционной стоимости квартиры и зависит от срока окончания строительства жилого дома. Чем выше степень готовности объекта к сдаче, тем ниже тариф страхования.

По правилам ОАО «Русская Страховая Компания» страховым случаем является невозвращение страхователю внесенных денежных средств при условии отсутствия передачи в собственность объекта недвижимости по причинам, не зависящим от страхователя, в срок, предусмотренный договором страхования. Иными словами, если застройщик не построил дом в оговоренный срок и не вернул деньги, финансовые потери страхователя компенсирует страховщик.

При покупке квартиры по ипотеке, как правило, банки требуют, чтобы заёмщик был застрахован по трем видам рисков. Прежде всего, владелец (заёмщик) должен получить полис титульного страхования, который обезопасит его на случай ограничения либо полной потери права собственности на приобретённое в кредит имущество. Страхование жилья «от огня и прочих опасностей» убережет его владельца от незапланированных денежных затрат в случае пожара, взрыва бытового газа, затопления, кражи, а также вследствие стихийных бедствий. Наконец, страхование здоровья и жизни заёмщика гарантирует, что в случае нетрудоспособности или смерти должника его долговые обязательства возьмет на себя страховщик, а семья останется жить в купленной в кредит квартире.

В ОАО «Русская Страховая Компания» есть страховой продукт, объединяющий в себе всё необходимое для современного заёмщика. Он удобен тем, что надо заключить лишь один договор комплексного ипотечного страхования на срок действия кредитного договора (длительность может колебаться от 1 года до 25 лет). Тарифы на страхование определяются индивидуально для каждого заёмщика и изменяются в зависимости от срока страхования, возраста и состояния здоровья заёмщика, «юридической чистоты» квартиры и состояния жилья. Страховая сумма при этом равна сумме ипотечного кредита.

Еще один плюс: комплексное ипотечное страхование обходится дешевле, чем страхование по отдельным полисам. Кроме того, комплексная программа ипотечного страхования соответствует требованиям большинства российских банков, выдающих ипотечные кредиты.

Страхование недвижимости - признак цивилизованного рынка. В США страхуется около 95% сделок с недвижимостью, в России - только около 5%. Видимо, поэтому, и число покупателей недвижимости, оставшихся без квартиры и денег, в нашей стране в разы выше.