Как приобрести недвижимость за рубежом и не стать жертвой мошенников

Приобретение недвижимости за рубежом — дело, в котором без юридического и риэлторского сопровождения не обойтись. Это как раз тот случай, когда, с одной стороны, сэкономив несколько тысяч долларов, потом можно потерять сотни тысяч.

С другой — на иностранцах, покупающих заграничную недвижимость, не зарабатывают только ленивые, и иногда платить дважды приходится еще до заключения сделки.

Поиск объекта

Информацию о квартирах, офисах, виллах и участках за рубежом без особых проблем можно найти в интернете. Однако предложение непосредственного продавца — редкость. В большинстве объявлений указаны координаты риэлторских агентств, в лучшем случае — нанятых продавцом, в худшем — получивших сведения об объекте от других посредников. Очевидно, что длина цепочки посредников между продавцом и покупателем напрямую влияет на затраты последнего.

Комиссионные одного агентства, задействованного в цепочке, колеблются от 0,5 до 6% стоимости объекта. В том случае, если риэлтора нанимает продавец, комиссионные, как правило, включаются в цену. Заметим в этой связи, что у многих строительных и девелоперских компаний Испании, Италии и Кипра есть официальные представители в Киеве — нанятые или специально созданные агентства для стимулирования продаж.

Если же речь идет о вторичном рынке, то агентство, контактирующее непосредственно с продавцом, целесообразнее искать в интересующей вас стране. Можно задействовать в процессе поиска местное объединение риэлторов. Обычно информацию об участниках рынка ассоциации предоставляют бесплатно.

Безусловно, сам факт участия в профессиональном объединении не гарантирует добросовестности риэлтора, но если он вообще не входит в состав ассоциации, то принимать его предложения достаточно рискованно. Потенциальные источники информации об агентстве: местная торговая палата, консул Украины, другие инвесторы и посредники.

Нередко риэлторские услуги предоставляют туристические агентства, их географическая специализация — консалтинг и торговля недвижимостью в Болгарии, Турции и на Кипре. Большинство турфирм-риэлторов работают не напрямую с продавцами, а с местными посредниками.

Перед офертой

Выбрав подходящий объект и убедившись в том, что риэлтор не авантюрист и не крайнее звено в длинной цепи посредников, необходимо выяснить, каковы особенности покупки недвижимости нерезидентами и какие формы собственности существуют в определенной стране. Общие сведения по этому поводу можно получить самостоятельно, а позже заказать соответствующую справку в международной юридической компании.

Следует учесть, что в некоторых государствах нерезидент не может быть субъектом права собственности на объекты недвижимости и/или землю. Если такой запрет существует, то следует выяснить, распространяется ли он на юрлиц.

К примеру, в Чехии (где продажа квартир и коттеджей запрещена только физлицам-нерезидентам) при покупке объектов юрлицами, зарегистрированными иностранцами, оформляют договоры аренды участков, на которых они находятся. Соответственно, в таких странах важно заблаговременно ознакомиться с порядком расторжения договоров аренды и землепользования.

Если арендодатель — не частный собственник, а госструктура или муниципалитет, то от приобретения объекта недвижимости лучше отказаться. В этом убедилась Наталья Леммах, директор украинского представительства компании International Legal Services, купившая прошлым летом дом на муниципальной земле близ Праги.

Буквально два месяца назад договор аренды был расторгнут, и участок приобрела чешская фирма для строительства логистического центра. Новый собственник земли намерен снести дом и компенсировать юрлицу, зарегистрированному в Чехии гражданкой Украины, стоимость здания. Сумма компенсации, определенной чешскими оценщиками, г-жу Леммах не устраивает.

Отсутствие прямого запрета на продажу недвижимости иностранцам в ряде случаев компенсирует наличие ряда преград. Рассказывает Татьяна Лященко, директор компании Oxford Group: «К нам за юридической консультацией обратился гражданин Украины, желающий купить виллу на небольшом греческом острове. Греки, с которыми мы раньше не работали, готовы были заключить сделку, несмотря на то, что остров находился в приграничных водах.

Для покупки такой недвижимости местные законы требуют от нерезидентов разрешение Минобороны Греции. Получить такой документ довольно трудно (процесс может затянуться на полгода), а если речь идет об объекте на приграничном острове — практически невозможно.

Тем не менее предприимчивые греки обещали оформить сделку в течение двух месяцев и, называя разрешение простой формальностью, просили предоплату. Не знаю, скольким доверчивым иностранцам «продали» эту виллу, но уверена, что ни один из них не смог зарегистрировать право собственности на нее».

Прежде чем принять решение о покупке, нужно выяснить также, какие именно права продавец собирается передать покупателю. Скажем, квартиры в лондонских новостройках продают, как правило, только в leasehold. Этот вид владения (в отличие от полноценной частной собственности — freehold) сродни долгосрочной аренде (на срок от 70 до 999 лет), арендодателем в данном случае является владелец земли, на которой расположен объект.

По истечении срока аренды владелец квартиры на основании leasehold (истоки которого — в прецедентном англо-саксонском праве и средневековых бенифициарных традициях), по сути, теряет права на нее. Это, конечно, экзотика, но в принципе в каждой стране есть свои особенности передачи прав собственности на недвижимость.

В Греции не всякую собственность можно передавать по наследству. В той же Чехии существует пять вариантов реализации прав собственности, один из которых предполагает коллегиальное принятие решения об отчуждении и т. д.

Агентура и процедура

Таким образом, заверения риэлторов о том, что оплата due diligences объекта включена в комиссионные, не стоит принимать за чистую монету. Лучше нанять независимого юриста, а прежде выяснить статус юриста-нерезидента в той или иной стране (округе, штате и т. д.).

В Великобритании, например, иностранец имеет право сопровождать сделку, проводить due diligences, однако местные органы власти на его запросы отвечать не обязаны, поскольку юрист-нерезидент не является поверенным — solicilor.

А значит при оформлении сделки в Англии юрист, скорее всего, предложит воспользоваться еще и услугами solicilor. Соответственно, проще и дешевле сразу прибегнуть к услугам местных юристов (не забыв собрать сведения о той или иной фирме в национальной юридической ассоциации).

В Турции, Болгарии, Испании и других странах, недвижимостью в которых особенно интересуются россияне и украинцы, уже возникла особая категория мошенников — специалистов по относительно честному отъему денег у богатых выходцев из Восточной Европы.

Украинские риэлторы называют этих авантюристов совковедами. Они хорошо говорят по-русски, представляются посредниками или поверенными продавцов и пытаются продать иностранцам объекты, находящиеся в залоге, а то и вовсе не принадлежащие предполагаемым продавцам.

Предпродажная юридическая и техническая экспертиза объекта занимает в среднем месяц-два. В ряде стран до начала due diligences покупателя просят внести задаток в размере 10% стоимости объекта. При этом заключается предварительный договор, где фиксируют намерения сторон о купле-продаже, обязательства и условия возврата задатка.

Его, как правило, перечисляют на счет юриста продавца или местного муниципального нотариуса. «На краже задатков чаще всего промышляют мошенники, — говорит Татьяна Лященко. — Особенно если их вносят наличными. Реже недобросовестные продавцы, посредники или юристы вступают в сговор с топ-менеджментом мелких местных банков, в которых транш покупателя теряется, и начинаются долгие судебные разбирательства».

Панацея проста: либо вообще не вносить задаток, либо открыть соответствующий депозит в крупном международном банке (предпочтительно в том, клиентом которого вы являетесь).

По результатам самой предпродажной экспертизы нужно получить внятные ответы на четыре принципиальных вопроса:
- является ли продавец единоличным собственником объекта;
- не находится ли объект в залоге;
- может ли покупатель стать собственником объекта;
- каковы риски потерять приобретенные права собственности.

Ответ на первый вопрос предполагает получение копий правоустанавливающих документов (сертификата, акта, титула и т. д.) на права собственности, содержащих имя собственника. Если их несколько, каждый должен дать письменное разрешение на продажу.

Интересы несовершеннолетних или недееспособных, упомянутых в сертификате, также должны быть учтены при продаже недвижимости. На второй вопрос обычно отвечают фискальные органы, муниципалитет, местное управление юстиции, телефонная компания и т. д.

На третий — национальное законодательство. На четвертый — все перечисленные источники вместе взятые. Если ответ на любой из четырех вопросов вызывает опасения, покупателю целесообразнее вернуть задаток. Соответствующее право имеет смысл предусмотреть в предпродажном договоре.

ЭКСПЕРТиза

Дмитрий КИСЕЛЕВ, юрист компании «Байтен Буркхардт Рехтсанвальтсгезельшафт Мбх.»

— Приобретение недвижимости за рубежом является, по сути, инвестиционной деятельностью, регулируемой, среди прочего, законодательством о валютном контроле. В частности, согласно правительственному декрету № 15-93 (от 19.02.1993 г., с изменениями и дополнениями), для осуществления валютной операции резидентам Украины следует получить индивидуальную лицензию НБУ.

Для этого, следуя инструкции Нацбанка, нужно предоставить в его территориальное (областное) управление следующие документы:
- заявление установленной формы;
- нотариально удостоверенные копии соглашений резидента с иностранным партнером (на языке оригинала, а также заверенный перевод на русский или украинский язык) с обязательным указанием банковских реквизитов сторон;
- копию документа о регистрации объекта инвестиции за границей (выписка из торгового, банковского или судебного реестра), если иное не предусмотрено законодательством страны инвестирования (в ряде случаев регистрация происходит только после внесения средств);
- сведения о банке-нерезиденте и реквизиты счета, на который перечисляются средства;
- документ, подтверждающий внесение платы за выдачу лицензии.

Срок получения лицензии — 40 дней с момента получения НБУ этих документов. Однако на практике процесс нередко затягивается, поскольку предоставленная документация подлежит проверке и может возвращаться заявителю (неоднократно) для устранения замечаний.

В лицензии должен быть указан срок ее действия, достаточный для осуществления инвестиции. Инструкцией Нацбанка предусмотрены причины аннулирования индивидуальной лицензии, в случае которых инвестор обязан в установленные сроки возвратить в Украину соответствующие средства (в том числе полученные доходы).

Украинское законодательство не предусматривает никаких платежей (пошлин, сборов) в связи с приобретением объектов недвижимости за рубежом. Соответственно, налоговые обязательства в Украине у резидента возникают только в том случае, если он получает доход (к примеру, ренту) от объекта недвижимости.

Такие поступления должны быть включены в глобальный доход плательщика и подлежат налогообложению по ставке 25% (для юрлиц) или 15% (для физлиц). При наличии соглашения (конвенции) об избежании двойного налогообложения между Украиной и страной инвестирования уплата налогов на доходы от недвижимости производится в соответствии с таким документом — обычно плательщики освобождаются от уплаты налогов в Украине.

Истории из жизни

Английский юмор

Светлана ПЫРКАЛО, журналист, купила квартиру в Лондоне

— Английские банки готовы предоставить ипотечный кредит гражданину любой страны, вопрос лишь в его платежеспособности. Я несколько лет легально работаю в Лондоне, но на сумму кредита, который можно получить под мою зарплату, квартиру купить невозможно.

После моего бракосочетания банк согласился дать семейный заем на покупку жилья, его хватало на трехкомнатную квартиру в плохом районе или однокомнатную — в относительно хорошем.

Мы начали искать жилье.

В Лондоне предложения по продаже недвижимости нужно искать не в газетах, а в интернете, ведь соответствующая информация появляется на сайтах типа homesandproperty.com задолго до того, как попадает в прессу.

Объявления в газетах, как правило, либо уже недействительны, либо откровенно рекламные — размещая интересные предложения, посредники заставляют вас позвонить именно им. Кстати, местные агенты по вопросам недвижимости мало отличаются от украинских коллег.

Агенты не стесняются предлагать, например, «трехкомнатную квартиру в бывшей церкви с высокими потолками и собственным садом», комнаты которой на самом деле оказываются крайне маленькими (по 6-10 кв. м), а сад — полуподвальным помещением, заваленным пустыми бутылками и презервативами.

«Тут можно поставить цветы», — объясняют они, пока вы в шоке смотрите на мусор. И уверяют, что «сейчас за такую цену лучшей квартиры не найти». Но приобрести нормальную квартиру без посредников в Лондоне нереально. Мы начали рассматривать более или менее подходящие варианты только после того, как зарегистрировались в нескольких агентствах, представители которых связывались с нами еще до того, как информация о том или ином предложении попадала в интернет.

Но головная боль покупателя — это даже не посредники, а практика gazumping, суть которой довольно проста: ты договариваешься о цене, платишь немалые административные сборы, а продавец вдруг решает передать собственность другому покупателю, за большие деньги. От этого в Лондоне никто не защищен (несколько знакомых потеряли таким образом более 1 тыс. фунтов), но нам повезло.

Получить банковский кредит удалось под 5,5% годовых (на два года) и 7% — на остальное время погашения (в зависимости от ставки Центробанка). При этом около 350 фунтов пришлось бы заплатить за административные услуги при получении мортгеджа (ипотечного кредита) — оформление займа, оценку объекта и т. п.

Но нам снова повезло — наш банк проводил акцию для клиентов, впервые покупающих жилье, и нам за эти услуги платить не пришлось. 900-1200 фунтов стоят услуги юриста — солиситора, без которого определить правомочность продавца практически невозможно.

Еще одна статья расходов при покупке недвижимости — услуги специалиста, проверяющего надежность квартиры (выстоит ли она 25 лет, пока вы будете возвращать кредит). Такая проверка обойдется в 500-700 фунтов.

Если у вас сомнительная кредитная история, а собственных средств на приобретение недвижимости не хватает, можно воспользоваться услугами мортгедж-брокера (100-400 фунтов), посредника между банком и заемщиком. Мортгедж-брокеров надо слушать очень внимательно, но ни в коем случае сразу не подписывать бумаги, которые они предлагают. Эти шарлатаны по обыкновению навязывают очень дорогие кредиты.

При покупке объекта стоимостью до 250 тыс. фунтов придется уплатить налог — stamp duty — 1% от цены недвижимости, от 250 тыс. до 500 тыс. фунтов — 3%, если дороже — 4%. Купленную недвижимость желательно застраховать (150 фунтов в год).

Переезд в новую квартиру стоил нам 450 фунтов плюс НДС. Кстати, местные перевозчики почему-то не включают НДС (17%) в цену; фактически за полтора часа работы трех человек пришлось заплатить 500 фунтов. Это потом мне пришло в голову, что надо было воспользоваться услугами нелегалов.

Отельная экзотика

Максим МОСТОВОЙ, девелопер, купил пляж на Занзибаре

— Есть два направления инвестирования в недвижимость за рубежом. Первый — в стабильные страны, такие как Кипр, Испания, США, Швейцария, Болгария, Польша, Чехия. Риск таких инвестиций минимален, но и прибыльность их незначительна. Второе направление инвестирования — в экзотические страны — более рискованное, но и намного более интересное.

Яркий пример — Сейшелы, совсем недавно превратившиеся во всемирный курорт, тогда как в свое время на них были расположены советские военные базы. За один только год с начала туристического бума земля на Сейшельских островах подорожала в 19 раз.

Несколько лет назад я летал в Танзанию, совершил восхождение на Килиманджаро и поехал отдыхать на Занзибар (автономная единица в составе Танзании). Остров расположен почти в том же географическом поясе, что и Сейшелы, стабильная температура 27О С на протяжении года, пальмы, океан, виза на 3 месяца стоит $30... Занзибар — бывшая британская колония, местные жители прекрасно разговаривают по-английски.

Я пообщался с представителями местной элиты. Оказалось, что средняя ежемесячная зарплата на Занзибаре — $1,5. Земля дешевая. Цена участка пляжа (100 м береговой линии и 200 м вглубь) зависит от количества кокосовых пальм. В среднем сотка стоит $450. Я выбрал самую солидную адвокатскую контору — занзибарский филиал одной из западных юридических структур, получил там информацию о возможности покупки земли, позвонил в Киев, проверил полученную информацию у эксперта по иностранному праву и решил рискнуть.

Иностранец не имеет права покупать землю в Танзании, но может быть учредителем фирмы, которая такие права имеет. Я действовал по простой схеме: с помощью местных адвокатов создал СП, взял в качестве соучредителя-миноритария кого-то из местных, назначил его на должность директора со ставкой в $10. Риск, конечно, большой, но занзибарец (которого, кстати, мне рекомендовал адвокат) понимает, что, если он будет выполнять джентльменские договоренности, его прибыль будет расти.

Бюрократические процедуры на Занзибаре напоминают украинские. Обратился в так называемый земельный офис: дескать, моя фирма хочет купить такой-то участок у такого-то гражданина Танзании. На место вышли землемеры, адвокаты провели экспертизу документов, подтверждающих права собственности продавца, проверили, не находится ли участок в залоге...

Кстати, на Занзибаре, в отличие от Украины, уже давно создана единая кадастровая система, существенно упрощающая идентификацию участка на местности: полчаса — и у тебя вся необходимая информация. Стоит это копейки — несколько сотен местных шиллингов. Коррупция, конечно, есть, но в общем все более или менее. За всю процедуру я заплатил местной власти $1,5 тыс., все дела с чиновниками решал адвокат.

Деньги, происхождение которых в Занзибаре никого не волновало, перевел с помощью пластиковых карточек. Через месяц земельный офис выдал мне, точнее — обществу, которое я учредил, акт права собственности на земельный участок (2 га пляжа). Директор-занзибарец получил ограниченные права: принимать решения, издавать приказы, но без моей подписи все документы недействительны.

Мои дальнейшие планы: найти партнеров, купить еще несколько гектаров пляжа, построить четырехзвездочный отель, отправить группу местной молодежи на тренинги ресторанного бизнеса в Дар-эс-Салам (торговый центр и аэропорт на материке). После всего этого предложу уникальный туристический пакет через собственную турфирму. Готовый бизнес можно продать. Сейчас 5 га на Занзибаре стоит приблизительно $230 тыс., плюс еще $400 тыс. — строительство отеля, который на Сейшелах стоит минимум $30 млн.

Нелишние расходы

Александр КРАВЧУК, юрист, купил жилье в Будапеште

— Чтобы приобрести недвижимость в Будапеште, иностранец должен получить специальное разрешение в муниципалитете. Мне этот документ нужен не был, поскольку я имел право на постоянное проживание в Венгрии. Я обратился в местное агентство недвижимости, которое мне порекомендовали знакомые, давно живущие в Будапеште.

За посреднические услуги пришлось заплатить 1% от стоимости недвижимости. Отдельно нанял местного, не связанного с агентством, адвоката, который дополнительно проверил все документы продавца. За услуги юриста, поработавшего два часа, пришлось заплатить EUR400, но я решил на этом не экономить.

Вся процедура проверки документов, расчета с продавцом и нотариального оформления перехода прав собственности произошла в офисе агентства. Потом я отдал соответствующие документы в специальный государственный орган, ответственный за регистрацию собственности физлиц. Там же подписал договор на поставку электроэнергии, газа, воды и обслуживание территории, на которой находится мое жилье, уплатил госпошлину (1% от стоимости квартиры).

В процессе купли-продажи недвижимости не экспериментировал и как добросовестный покупатель указывал ее реальную стоимость. Со времени моего обращения в агентство до подписания договора о предоставлении коммунальных услуг прошло две недели. Деньги на покупку взял у венгерских партнеров, а в Киеве мои доверенные лица вернули соответствующую сумму их структурам.

Для справки: в Венгрии работает несколько известных агентств недвижимости, которые дорожат репутацией и имеют англоязычные интернет-страницы. Выйти на такое агентство можно и через газету «Русский курьер», распространяемую в Австрии, Германии, Венгрии и Чехии.

В региональных выпусках этого издания указаны координаты местных русских общин, в частности, в Венгрии — это так называемая Русская служба, обратившись в которую можно найти русскоязычного адвоката или агентство, предоставляющее услуги россиянам. Но лучше, наверное, работать с чисто венгерскими агентствами недвижимости и юристами, исчерпывающую информацию о репутации которых также можно получить в РС.

Адриатическое рейдерство

Евгений КУЛИК, бизнесмен, потерял недвижимость в Черногории — Идея купить недвижимость за рубежом посетила меня в начале 90-х гг. Вкладывать сбережения в собственный бизнес было страшновато, покупать зарубежную фирму — тем более, а дом — он и в Африке дом. По окончании гражданской войны в Югославии недвижимость в государствах, вовлеченных в конфликт, продавали за бесценок.

На территории нынешней Черногории брошенный дом на побережье Адриатического моря стоил менее $1 тыс. Учитывая климат, ландшафты и расположение страны, нетрудно было предположить, что вскоре она станет популярным курортом. Останавливало только одно: республика Югославия, созданная в 1992 году, явно не являлась государством, где недвижимость можно было приобрести абсолютно легально и тем более защитить права собственности.

Значительно позже, в 2003 году (уже после распада Югославии), отдыхая в Черногории, случайно познакомился с хозяином обанкротившейся гостиницы в городе Бечичи. Предприниматель рассказал, что намерен эмигрировать в США и хочет как можно быстрее продать свой бизнес. Цена была названа смехотворная: $3 тыс. за четырехэтажное здание в отличном состоянии у моря. Не задумываясь, позвонил своему юрисконсульту и попросил его срочно приехать, чтобы провести due diligence объекта.

Юрист отнесся к сделке скептически и сразу предупредил, что провести полноценную проверку за две недели вряд ли удастся, поскольку придется направлять официальные запросы в сербские инстанции (в феврале 2003 года было создано Государственное сообщество Сербии и Черногории — ГССЧ). Отложить сделку хотя бы на неделю-две продавец наотрез отказался. Показывал билеты на самолет, рассказывал что-то о дочери в США, клялся, что гостиница чистая и я не пожалею.

Я поверил и рискнул — купил гостиницу, не дожидаясь результатов юридической экспертизы. Черногорец взял деньги и улетел в США, а я, спустя две недели, выяснил, что земельный участок под гостиницей был передан продавцу властями ГССЧ в пожизненное пользование без права отчуждения. Таким образом, земля под моей гостиницей перешла в управление местного муниципалитета. Не без труда удалось договориться с чиновниками о долгосрочной аренде участка за символическую плату.

Они даже неофициально пообещали, что через некоторое время я смогу выкупить участок, заплатив около $1 тыс. Но процесс получения разрешения на выкуп затянулся. Потратив три с половиной года на оформление необходимых бумаг, я с удивлением выяснил, что участок (и еще 20 других) собирается приобрести крупная западная компания для строительства гостиничного комплекса.

В середине 2006-го договор аренды был расторгнут по инициативе муниципалитета, и к концу года западная компания стала собственником земли. Меня уведомили о том, что весной мою гостиницу снесут. Сейчас я оспариваю в суде сумму компенсации.