Как купить долю в квартире?

Прежде чем решиться на покупку доли в квартире, нужно досконально разобраться в юридических тонкостях данного вопроса.
Для начала стоит определить, что же является долей в квартире. В соответствии с Гражданским кодексом, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей. Пример совместной собственности – квартира, приобретенная в браке супругами, на нее имеется одно свидетельство о собственности, и хотя в нем указан только один супруг, распоряжение такой квартирой может происходить только при нотариально заверенном согласии второго. При разводе или в любое другое время они могут переоформить совместную собственность в долевую, то есть определить размер долей, принадлежащих каждому: при разводе это будет, как правило, ½ доли, а в случае раздела по иным причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами. Теперь уже на квартиру будет два свидетельства о собственности – на каждую долю свое, но на обороте обязательно будет указано, кто владеет остальными частями недвижимости. На основании этих документов уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей собственностью, не спрашивая второго (при соблюдении определенных формальностей, о которых ниже).
Другой случай долевой собственности возникает в ситуации наследования, по завещанию либо по закону, если наследников более одного. И сегодня на рынке присутствуют квартиры, изначально приобретенные лицами, не состоящими в браке, в долевую собственность (так называемые гражданские супруги либо просто люди, не состоящие в родственных и иных отношениях): цены на недвижимость сегодня столь высоки, что заставляют людей искать выход в совместной покупке.
Закон достаточно четко определяет права и обязанности сособственников, нас интересует в первую очередь то, что связано с моментом перехода права собственности другим лицам.
Итак, если вы продавец доли, то важно знать, что ваш сособственник имеет право преимущественной покупки. То есть прежде чем продавать свою долю третьим лицам, вы должны убедиться, что второй собственник согласен с продажей и не претендует на покупку. Для этого, если отношения позволяют, вы должны получить от него письменный отказ от права покупки вашей части квартиры, что дает вам возможность искать покупателей. Если отношения далеки от идеальных, и второй собственник не желает не то что подписывать бумаги, но даже просто обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет вам возможность распорядиться своей собственностью: в этом случае нужно направить вашему сособственнику письменное предложение о покупке доли, подробно изложив все условия продажи и указав точную цену. Предложение отправляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Если через месяц письменного ответа с согласием либо отказом не последует, вы можете продавать вашу долю третьим лицам. Уведомление о вручении будет служить доказательством того, что вы не нарушили прав другого собственника. Важно помнить, что вы должны продать долю именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Малейшее отступление от них дает вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя.

Если все формальности соблюдены – вы можете спокойно продавать свою собственность.
 
Если вы покупатель доли, то вопрос формальностей для вас не менее важен. Убедитесь, что продавец все сделал правильно и все необходимые документы имеются, иначе сделка может не пройти регистрацию.
Порой продавцы, в случае если возможности получить отказ или согласие второго собственника у них нет, а обычно с целью «насолить» при натянутых отношениях, предлагают оформить куплю-продажу другим способом, чаще всего через договор дарения (хотя встречаются также договоры ренты или долговые расписки с залогом доли недвижимости) – в этом случае право преимущественной покупки не действует.
Однако такой договор может быть оспорен в суде, по инициативе надзорных органов или недовольных владельцев других долей. Если фиктивность договора будет доказана, то вступит в действие ст. 170 ГК «Притворная сделка», согласно которой притворную сделку (сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку) следует расценивать в качестве того, что стороны «имели в виду». То есть в этом случае будет доказана продажа, и доля должна будет перейти владельцам другой доли.
С одной стороны, доказать, что договор дарения между двумя чужими людьми фиктивный, очень сложно, но с другой – лишние хлопоты с судами и гарантированная «война» со вторым собственником еще никому не доставляли удовольствия. Так что тут каждый решает самостоятельно, стоит ли значительный дисконт в цене доли этих проблем.
 
Кстати, о цене: естественно, что цена доли в квартире не может быть равна цене части квартиры, которую некоторые собственники ошибочно исчисляют от рыночной стоимости всей недвижимости путем умножения на размер доли. Получить такую цену можно только при продаже всей квартиры целиком, а это в большинстве случаев недостижимо в силу натянутых отношений между собственниками, хотя и выгодно для всех. Цена доли зависит от многих факторов, например, от того, можно ли при определении порядка пользования квартирой выделить отдельную комнату в размере доли (как правило, меньшую в квартире) – если да, то квартира фактически превращается в коммунальную, и доля может стоит чуть дороже. Но вообще доля стоит столько, сколько вам за нее готовы заплатить, разница с рыночной ценой может достигать 50% и более.
Это обстоятельство рождает и в некотором роде вид бизнеса: предприимчивые граждане скупают небольшие доли в квартирах, а затем создают владельцам остальных долей невыносимые условия для жизни и вынуждают их согласиться на продажу всей квартиры целиком, таким образом, получая неплохую прибыль на вложенные средства. Некоторые покупатели приобретают долю и с такой мыслью: часто несогласие второго собственника на продажу вызвано исключительно желанием «испортить жизнь» сособственнику из-за «глубокой личной неприязни». Когда сособственником становится посторонний человек – чувство неприязни уступает место здравому расчету, и второй собственник понимает, что выгоднее продать квартиру целиком и получить деньги пропорционально своей части, а не быть зависимым от чужих желаний и прихотей. Такое тоже возможно, и если вы уверены, что сможете найти общий язык с остальными владельцами недвижимости, покупка доли может стать вполне оправданным вложением средств.