Эпопея с введением в действие Жилищного кодекса может провалиться в правовую \"дыру\"

На модерации Отложенный Первого мая истек срок, отведенный правительством РФ на определение с выбором управляющей компании для жителей Москвы и Санкт-Петербурга. С введением в 2004 году в действие нового Жилищного кодекса выбор управляющей компании для жителей многоэтажек стал делом обязательным. Однако реформа ЖКХ, о которой говорят уже не один год, забуксовала настолько, что правительство в феврале 2006 года было вынуждено принять постановление №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», где для обеих столиц (в отличие от всей страны) сроки оговаривались конкретно. Жителям Москвы и Санкт-Петербурга дали год на то, чтобы выбрать управляющую компанию, -- с 1 января 2007-го по 1 января 2008-го. Однако даже в столицах положение дел в жилищно-коммунальной сфере оказалось таковым, что брать на себя ответственность за эксплуатацию жилья никто не спешил. В условиях, когда альтернативы бывшему ЖЭКу зачастую не было, не спешили выбирать управляющую компанию и сами жители.

Срок продлили еще на четыре месяца, но и «последнее китайское предупреждение» истекло 1 мая. Теперь дома или ТСЖ, не выбравшие управляющую компанию добровольно, местные власти обязаны выставить на конкурс в обязательном порядке, и починкой труб в домах займется та компания, которая в нем победит. Таким структурам причем «выпадет честь» не просто чинить трубы, электрохозяйство, окна, двери и прочее имущество в многоквартирных домах и следить за его состоянием, но еще и нести ответственность за качество выполненных работ, чего в отечественном ЖКХ уже давно не никто делает.

Но новые управленцы, набранные из старых, проверенных кадров все того же отечественного ЖКХ, к новым методам работы переходить не только не спешат, но и зачастую намеренно оттягивают их введение. К такому выводу пришла московская пенсионерка Любовь Тепикина из микрорайона Отрадное Северо-Восточного административного округа (СВАО) Москвы.

В свое время она решила оформить свои отношения с коммунальщиками в строгом соответствии с требованиями Жилищного кодекса, но в результате выяснила, что сделать это в нынешних условиях практически невозможно. Заинтересовавшись этой коллизией, г-жа Тепикина в результате фактически получила новую профессию, пройдя специальные курсы по правовому обеспечению введения в действие Жилищного кодекса. Продолжая дальше изучать эту тему, пенсионерка обнаружила целый ряд правовых «дыр», ставящих под сомнение успех вообще всей реформы ЖКХ. Причем наличие этих проблем в разговорах с корреспондентом «Времени новостей» подтвердили и представители столичных властей, которые, правда, считают, что ничего страшного нет.

Так, г-на Тепикина среди прочего выяснила, что значительная часть коммунальных платежей с владельцев приватизированных квартир взимается вроде как незаконно. Несмотря на требования Жилищного кодекса, управляющая компания ее района - ГУП ДЭЗ - не заключила обязательных двусторонних договоров на обслуживание домов с собственниками. В результате образовался правовой казус - люди добровольно платят за услуги, за которые платить не должны, а коммунальщики каким-то образом эти деньги зачисляют на счет. И такая ситуация, как выяснила газета «Время новостей», характерна не только для столичного района, но и для всей Москвы. С переходом же под крыло управляющих компаний всех многоэтажных домов Москвы проблема неправовых отношений между жильцами и управляющими компаниями может принять глобальный характер.

В муниципальном районе Отрадное первые выборы управляющей компании прошли еще в 2006 году. Остальные сознательные граждане района с компанией определились в прошлом году. Большинство домов и значительная часть ТСЖ (товарищества собственников жилья, которые должны быть созданы в соответствии с Жилищным кодексом) в качестве управляющей компании выбрали ГУП ДЭЗ - государственную контору, которая и прежде занималась тем, что поддерживала хоть какой то порядок в домах. Впрочем, выборы, по словам заместителя начальника управы района Михаила Пучкова, были безальтернативными. Желающих попробовать себя в новом бизнесе не нашлось.

С того момента, как привычный ЖЭК был заменен управляющей компанией, минуло уже два года. Но переход к новым нормам работы прошел, как выяснила г-жи Тепикина, лишь формально. Тот самый безальтернативный ГУП ДЭЗ, взяв под свое крыло муниципальную часть жилья, не стал спешить налаживать положенные по закону договорные обязательства с собственниками.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса, «при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».

То есть собственники квартир и управляющая компания (для Отрадного - это ГУП ДЭЗ) обязаны заключить двусторонний договор. Согласно пункту 3 статьи 162 этого закона договор должен обязательно содержать следующие пункты:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

-- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

То есть в таком договоре должно быть подробнейшим образом оговорено, что, в какие сроки и как должны делать сотрудники компании. Этот договор, с одной стороны, является для жильцов гарантией, если начнется выяснение отношений по поводу какой-нибудь коммунальной аварии, что с коммунальщиков можно спросить за нерадивое отношение к работе через суд. С другой стороны, он является основой для финансовой документации управляющей компании, разъясняющей, сколько средств и за что именно организация собирает с граждан.

Как рассказала г-жа Тепикина, в 2006 году, когда встал вопрос о выборе управляющей компании, они с соседями, как и положено, провели общее собрание жильцов и передали соответствующие документы в ДЕЗ. Однако оттуда никаких ответов или разъяснений не последовало. Тогда г-жа Тепикина сама напомнила коммунальщикам насчет договора, но ничего внятного и тогда ей не сказали. Заключили представители ДЕЗа с пенсионеркой такой договор лишь через год с лишним, после настойчивых просьб. Основная часть других жильцов ее дома, занятые повседневными проблемами, такую настойчивость проявлять не стали, и договоры с ДЕЗом так и не заключили до сих пор.

В результате, по мнению г-жи Тепикиной, сложилась странная ситуация - с большинства собственников приватизированного жилья компания уже два года собирает деньги за обслуживание дома, не имея на руках никаких документов. В беседе с корреспондентом «Времени новостей» директор ГУП ДЭЗ Василий Тужиков, организация которого и обслуживает дома г-жи Тепикиной, признал, что в районе существуют дома, где из всех владельцев приватизированных квартир законные финансовые отношения с компанией имеют лишь один-два человека. На каком основании собираются деньги с остальных, ни в ГУП ДЭЗ, ни в управе района объяснить толком так и не смогли. Коммунальщики ссылались на некое разъяснение юридической службы департамента ЖКХ Москвы о том, что делать это можно. Впрочем, с тем, что с точки зрения норм закона деньги взиматься не должны, заместитель главы управы «Отрадное» по ЖКХ Михаил Пучков согласился. «То, что люди платят, -- это их свободное волеизъявление», - сказал он. Но как это «волеизъявление» проходит по бухгалтерии, не смог объяснить ни заместитель главы управы, ни специалисты в области экономики. По всем законам этих денег в природе (читай - на балансе организации) существовать вроде как не должно.

Чтобы понять, как такое возможно, пенсионерка прошла специальные курсы по теме «Основы управления многоквартирными домами», организованные правительством Москвы при Академии управления недвижимостью. И в итоге она пришла к выводу, что сложившаяся вокруг Жилищного кодекса ситуация для управляющей компании очень выгодна.

Во-первых, как говорит г-жа Тепикина, отсутствие договора лишает владельца приватизированной квартиры возможности спросить с коммунальщиков за некачественный ремонт или аварию. Во-вторых, по ее словам, из «легального оборота» как бы выводятся средства, собранные с населения за коммунальные услуги. Если в части оплаты электроэнергии, тепла и воды все более или менее понятно - деньги перечисляются на счета поставщиков ресурсов. То средства, взимаемые за собственно обслуживание дома, как полагает г-жа Тепикина, в значительной степени могут считаться вроде как «черной кассой». Кроме того, уверена пенсионерка, не чистые на руку коммунальщики могут воспользоваться и отсутствием одного из обязательных приложений к договору, тех самых, что упомянуты в п. 3 ст. 162 Жилищного кодекса.

Как уже отмечалось, заключая соглашение с собственником или его представителем, управляющая компания была обязана сделать опись имущества дома. В перечень входит все - от насосов и запорной арматуры до счетчиков и плафонов в подъездах. Основываясь именно на этом перечне в дальнейшем, в случае замены какого- то оборудования или ремонта агрегатов, с жильцов возьмут деньги за работу. Без приложения подтвердить правильность выставленного счета в принципе невозможно. Соответственно, как полагает г-жа Тепикина, возникает довольно мощная «коррупционная составляющая».

По словам директора ГУП ДЭЗ г-на Тужикова, даже те немногочисленные имеющиеся договоры с владельцами жилья заключались и заключаются на основании технического паспорта дома. Описи или инвентаризации как таковой не проводилось не разу. Как выразился г-н Тужиков, «не пошла эта работа, много там было непонятного». Причем ситуация эта, видимо, характерна для всего СВАО.

Так, жительница одного из домов в районе «Алексеевский» Наталья Плотникова - соратница г-жи Тепикиной по изучения Жилищного кодекса и коммунальных проблем - так и не смогла получить в ДЕЗе опись имущества своего дома и остальных положенных к договору приложений. «Там все нормально, нечего смотреть, -- заверили ее в местном ГУП ДЭЗ. - Не нравится, выбирайте другую компанию».

Между тем представители самих коммунальных служб в беседе с корреспондентом «Времени новостей» рассказали, что в рамках компании по введению в действие Жилищного кодекса на проведение описи из бюджета города были выделены весьма солидные средства - порядка 40 тыс. руб. на один дом. С учетом того, что только в одном районе Отрадное, к примеру, насчитывается более 200 многоквартирных домов, можно представить, о каких суммах идет речь в масштабах всей столицы.

Поскольку, согласно постановлениям федерального и столичного правительств, завершить процедуру создания управляющих компаний коммунальщики должны были изначально до конца 2007 года, соответственно и отчитаться за «освоение» этих средств организации, выигравшие тендеры на проведение работ, должны были до конца прошлого года. Однако пока остается лишь гадать, куда и как были истрачены эти деньги. Ведь процесс, как признали коммунальщики, «не пошел».

Кстати, по словам г-на Тужикова, выполнить нелегкий труд по проведению описей всех жилых домов в Отрадном должно было Государственное учреждение Инженерные службы (ГУ ИС). По всей Москве такие структуры были основаны на базе прежних ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр). ГУ ИС занимается сбором средств с населения за услуги ЖКХ, и именно эта структура была назначена контролировать процесс заключения договоров с жильцами и их исполнением. То есть «круг замкнулся».

В департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы ситуацию вокруг проблем введения в действие Жилищного кодекса прокомментировали неоднозначно.

Заместитель начальника управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами Владислав Иванов заявил, что фактически принуждение к заключению договора не допускается за исключением судебных решений. «После того как управляющая компания была выбрана на общем собрании жильцов, бегать за каждым собственником управляющая организация, конечно, должна, но и предел должен быть, -- сказал он. -- Если договор между управляющей компанией и собственником квартиры не заключен, проигрывают обе стороны. Ведь в таком случае ни тот, ни другой требовать друг от друга ничего не могут. Что касается разговоров о якобы незаконности взимания средств с жильцов, не заключивших договоры, то они совершенно безосновательны. Обосновывать такую позицию только одной статьей кодекса нельзя. Ведь в законе этот вопрос оговорен целым рядом положений - про выбор способа управления, про обязательность несения собственником жилья расходов, про заключение договоров управления. То, что нет ответа в одной статье, не значит, что общая картина Жилищного кодекса ответа не дает. Судебные дела (по поводу принудительного заключения договоров между жильцами и управляющей компанией, что предусмотрено Жилищным кодексом. - Ред.) могут тянуться годами. И что, из-за одного или двух собственников, не заключивших договор, перестать обслуживать дом? Тут не надо доводить до абсурда».

В правовом управлении этого же департамента на вопрос о законности взимания платы за обслуживание дома со всех жильцов ответили четко: «Брать денег без договора не имеют права». Правда, отвечать на вопрос, почему тогда берут, юристы отказались, переадресовав вопрос г-ну Иванову.

Кстати, в процессе борьбы за «прозрачность» коммунального хозяйства Любовь Тепикина выяснила и еще один момент. Сейчас большинство столичных ГУП ДЭЗ находится в стадии реформирования - предприятия из государственной формы собственности должны перейти в акционерные общества. Понятно, что новое коммерческое предприятие не может организовываться сразу с долгами, но вот куда денутся долги государственных унитарных предприятий, накопленные ими за долгие годы, пока осталось полной загадкой. Сами коммунальщики факт реформирования ДЕЗов и проблему их долгов подтвердили, но от разъяснений отказались.

Найти каких-либо других специалистов, которые согласились бы прокомментировать ситуацию с практическим введением в действие Жилищного кодекса, оказалось не просто. Так, большинство чиновников отвечали, что либо они «не в теме», либо что «все идет по плану и в полном соответствии с законом». Большинство негосударственных юристов также ничего комментировать не желали, отмечая лишь, что тема эта очень запутанная и требует серьезного изучения. Свое мнение «Времени новостей» высказал лишь независимый юрист, почетный адвокат России и специалист по Жилищному кодексу Дмитрий Ветров.

«Противоречия и недосказанность в кодексе действительно есть, - сказал он. - В том числе и по проблеме взимания средств за обслуживание домов на переходном этапе. Также в нем заложено много других «мин», которые также могут привести к серьезным проблемам. Например, заключение договоров между жильцами и управляющими компаниями является обязательным условием. Более того, в кодексе четко оговорено, что такой договор в случае отказа одной из сторон может быть заключен и принудительно, в судебном порядке. Но ведь никто не догадался ввести для коммунальщиков дополнительную статью расходов на такие издержки. Ведь кто-то же должен будет ходить в суд, оформлять исковые заявления и прочие документы. А ведь это очень большая работа! Особенно учитывая инертность в правовом плане значительной части населения. Таким образом, получается, что пока Жилищный кодекс нормально - с соблюдением всех заложенных в него требований -- работать не может. И изначально создаются предпосылки для возможных злоупотреблений и хищений. С другой стороны, заставить коммунальщиков начать наконец более-менее нормально работать могут лишь сами граждане. Нужны иски - о незаконности взимания платежей, о моральном ущербе. Можно даже взыскать с них эти незаконно полученные платежи. По-другому никак не получится, поскольку за нарушения Жилищного кодекса нет никаких санкций. Активная позиция собственников здесь единственный выход. А проверить, куда уходят деньги, взимаемые с жильцов, практически невозможно. Вопросы ЖКХ отданы на «откуп» субъектам федерации уже лет десять, и федеральные власти туда не лезут».