Что нового на рынке ипотеки?

На модерации Отложенный

Ужесточение по всем фронтам — так, если коротко, можно охарактеризовать нынешнюю ситуацию на рынке ипотеки.

Тенденция первая. Рост ставок

Если в конце 2007 г. ипотечные брокеры призывали потенциальных заемщиков поспешить взять кредит до роста ставок, то сейчас такие призывы уже неактуальны. То, что должно было случиться, случилось. Главная причина — ипотечный кризис в США. Ведь как устроен российский рынок ипотеки? Чтобы дать заемщику денег в долг, банк сам берет кредит — как правило, в западных банках, где процентные ставки более щадящие. Однако, как только в США ипотечные банки понесли многомиллиардные убытки, это сразу повлекло за собой недоверие финансистов во всем мире к операциям с недвижимостью. Зарубежные банки либо перестали давать такие кредиты вовсе, либо повысили проценты, следствием чего стало удорожание ипотеки и для российских потребителей.

Кроме того, до 10,25% увеличилась ставка рефинансирования ЦБ, что тоже не могло не отразиться на условиях кредитования.

В декабре 2007-го — январе 2008 г. подняли свои ставки на 0,5—1,5% банки, которые активно работают с ипотекой и на политику которых ориентируются большинство других кредитных учреждений: Сбербанк, ВТБ 24, Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, «Уралсиб», Росевробанк, Первый чешско-российский банк, «Возрождение», «Кит-Финанс».

Впрочем, есть и исключения — некоторые банки подняли ставки лишь частично. Так, в «Альфа-Банке» повышение коснулось в основном рублевых кредитов. Другие же, например Росбанк, Абсолютбанк, Инвестсбербанк, пока оставили проценты без изменений. А DeltaCredit и вовсе отличился, снизив кредит в долларах с 8,5% до 8% годовых (в настоящее время это самый низкий процент на рынке), что идет уже совсем вразрез с общей тенденцией. Алена Киприелова, заместитель генерального директора Национальной риэлторской группы (NRG), объясняет это маркетинговыми соображениями.

А вот новый продукт от Банка Москвы — кредиты на покупку «вторичного» жилья в японских иенах под 6% годовых — простым маркетинговым ходом не назовешь. Банкиры преследуют прежде всего свои интересы: межбанковские кредиты в Стране восходящего солнца обходятся сегодня гораздо дешевле, чем в той же Европе, так как процентная ставка по ним крайне мала. Однако для рядовых российских заемщиков такой экзотический продукт, учитывая устойчивый рост японской денежной единицы по отношению к рублю за последний год (с 21,81 до 23,47 руб. за 1 000 иен) и потери при конвертации (примерно 1%), не столь уж выгоден, как кажется на первый взгляд. То же самое можно сказать и о предлагаемых тем же банком кредитах в швейцарских франках (ставка по ним — 9%).

Если же говорить о ситуации на рынке в целом, то, по данным Международной академии ипотеки и недвижимости, для покупок на вторичном рынке средняя ставка в рублях по Москве сегодня составляет 12,4%, в долларах — 10,84%, а на первичном -13,5% и 12% соответственно. Кредиты в непривычных для нас валютах (японской иене, швейцарском франке) предлагает пока только один банк, поэтому статистику приводить по ним не имеет смысла.

Надо сказать, что возможность получить кредит по ставке ниже рыночной есть и сейчас. Если вы готовы внести первоначальный взнос от 30% и при этом являетесь высокооплачиваемым специалистом с большим опытом, то банки охотно пойдут вам на уступки. Так что ситуация со ставками не столь уж трагична. Намного хуже обстоит дело с новыми требованиями к заемщику.

Тенденция вторая. Новые требования к заемщику

«Некоторые потенциальные заемщики, которые были вполне интересны банкам в начале 2007 г., сейчас вряд ли смогут рассчитывать на получение кредита», — заявила на пресс-конференции Алла Цытович, управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы. В первую очередь это касается владельцев малого бизнеса (слишком высоки риски банкротства небольших компаний), а также работников с «серым» доходом. И хотя заявки от таких людей пока рассматриваются, но получить одобрение по ним становится все труднее.

Впрочем, сами по себе даже довольно высокие официальные и стабильные доходы еще ничего не гарантируют. Чтобы рассчитывать на успех, нужно иметь хорошие активы (другую квартиру, автомобиль, ценные бумаги) или по крайней мере быть ценным специалистом.

На самом деле ужесточение требований к заемщикам началось еще прошлой осенью, считает Василий Белов, генеральный директор компании «Фосборн Хоум», одного из крупнейших кредитных брокеров. И в подтверждение своих слов приводит следующую статистику: «Несмотря на наметившийся в конце 2007 г. рост ипотечных ставок, средневзвешенная ставка всех выданных с помощью нашей компании кредитов в декабре снизилась на 0,18% в рублях и на 0,08% в долларах по сравнению с ноябрем и составила 11,32% и 9,90% соответственно. Это произошло из-за ухода с рынка примерно 15% потенциальных заемщиков, которые хотели получить кредиты с неподтвержденным доходом и без первоначального взноса — ставки по таким кредитам всегда выше на несколько процентов».

«Кроме того, банки стали намного тщательнее проверять данные, предоставляемые заемщиком», — добавляет Михаил Романов, руководитель ипотечного центра компании МГСН.

Это явилось основной причиной следующей тенденции.

Тенденция третья. Затягивание сроков

Эксперты отмечают, что увеличились сроки рассмотрения заявки. Прежде на эту процедуру уходила неделя-две, а сейчас — три и более. Плюс 2—3 недели потребуется на одобрение залога, то есть выбранной заемщиком квартиры, а затем месяц — на оформление сделки в регистрационной палате (к сожалению, практиковавшаяся ранее ускоренная регистрация, которая длилась всего неделю, была упразднена). Таким образом, если летом 2007 г. заемщик мог стать владельцем квартиры буквально через 1,5 месяца после обращения в банк, то сейчас в лучшем случае ключи ему выдадут через 2,5 месяца, и то, если повезет.

В принципе, 2,5 месяца — не такой уж большой срок, если бы не одно но. Стоимость квадратного метра столичной недвижимости после почти года застоя вновь поползла вверх, и только за январь ее рост составил 3,9% (по данным аналитического центра IRN.RU). Кроме того, все больше продавцов «вторички», едва услышав слово «ипотека», сразу же поднимают цену на десять и более тысяч долларов, аргументируя это длительностью сделки. Все это фактически лишает покупателя надежды приобрести квартиру по той цене, на которую он рассчитывал. Как следствие — рост числа одобренных, но не выданных кредитов.

Тенденция четвертая. Повышение первоначального взноса

Именно выдача кредитов без первоначального взноса и привела в итоге американский рынок ипотеки к краху. Российские банкиры, которые еще прошлым летом с удовольствием раздавали такие кредиты, сейчас либо перестали это делать вовсе, либо выдают их лишь самым проверенным и надежным клиентам. Впрочем, получить ссуду даже с 10%-ным первоначальным взносом становится все более проблематично. Только ограниченное количество банков, в том числе ВТБ 24, Банк Москвы, Газпромбанк, по-прежнему рассматривают подобные варианты. Для большинства же нижний предел — 15—20%. Это минимум, который дает банку уверенность, что даже если заемщик перестанет платить, то кредитное учреждение сможет продать его недвижимость без убытка для себя.

Тенденция пятая. Равнение на новостройки

Довольно тяжелая ситуация на вторичном рынке повлекла за собой сокращение количества желающих приобрести здесь жилье. Вместе с тем несколько увеличился спрос на новостройки — на начальных этапах строительства они еще подъемны для среднего класса, а по качеству в большинстве своем значительно превосходят «вторичку». Однако такие кредиты, как правило, выдаются под повышенную процентную ставку и с первоначальным взносом от 30%. Исключение составляют совместные программы некоторых банков и застройщиков. В качестве самого яркого примера можно назвать стартовавшую прошлым летом программу «Новостройка под 8% в рублях» — проект СУ-155 с Независимым строительным банком, Банком Москвы и банком «Зенит». Правда, столь низкая ставка действует только на стадии строительства, после оформления квартиры в собственность заемщику придется перекредитовываться уже на стандартных условиях. К тому же подобных программ крайне мало и они ограничивают в выборе жилья.

Тенденция шестая. Обмен с ипотекой

Некое оживление наблюдается и среди тех, кто хотел бы с помощью кредита улучшить свои жилищные условия. «Сумма требуется гораздо меньшая, и ее легче осилить», — объясняет Алена Киприелова. Например, доплата при обмене «однушки» на «двушку» в среднем составляет $50 000—60 000. Да и банкиры более благожелательно относятся к подобным сделкам, так как риски невозврата здесь ниже. Важно учитывать один нюанс: если за куплю-продажу риелторы берут в среднем 3% от стоимости квартиры, то за обмен — уже 6—8%. При этом кредитовать агентские комиссионные в банках отказываются и эти расходы клиенту приходится брать на себя.

Тенденция седьмая. Подальше из Москвы

На рынок недвижимости, напуганные разразившимся фондовым кризисом, начали возвращаться инвесторы, а им ипотека ни к чему — ведь у них нет проблем с деньгами. Толстосумы «разогревают» цены, тем самым уменьшая доступность столичного жилья для рядовых горожан. В результате последним ничего не остается, как обратить свой взор на более доступные региональные рынки. Москвичи в последнее время все более активно начали брать кредиты на покупку недвижимости в дальнем Подмосковье, а также в ближайших к столице областях (Тульской, Калужской) и в Санкт-Петербурге, где цена квадратного метра пока еще не столь заоблачная.

Вместо заключения

Как будет в будущем развиваться ипотечный рынок, сказать трудно: слишком много факторов, в том числе внешнеэкономических, на него влияют. Предположительно, ставки по кредитам за ближайшие полгода вырастут еще на 0,5—1%, что вместе с дорожающим жильем может оказаться довольно чувствительным для заемщиков.

Послабления если и возможны, то только в отношении банковских комиссий, платы за ячейки, сроков кредита. Однако подобные меры вряд ли способны кардинальным образом улучшить ситуацию.