Купить жилье в Москве могут только 20% самых богатых

Самым бедным москвичам нужно копить на квартиру 80 лет - при этом ни пить, ни есть. А если тратить на покупку жилья, как это принято во всем мире, примерно 20% доходов, тогда копить деньги им придется уже 400 лет, а столько, как известно, не живут. Но квартирный вопрос измучил в столице не только самых обездоленных. 80% горожан - то есть практически все, кроме самых богатых, - тоже не могут себе позволить ни купить жилье на рынке, ни участвовать в ипотеке. Это выводы из последнего исследования Института социально-экономических проблем народонаселения РАН, директор которого обнародовал их на недавнем заседании столичного правительства. О том, как действовать, чтобы выйти из этого жилищного тупика, Алексей Шевяков рассказал в интервью обозревателю "Известий" Наталье Давыдовой.

вопрос: Цифры, которые вы озвучили перед столичными министрами, произвели большое впечатление. Как вы их вычисляли?

ответ: Провели специальное исследование, основанное на статистических данных конца 2006 года. Для этого мы, образно говоря, поделили все население города - от самых бедных до самых богатых - на так называемые децили, то есть 10%-ные группы. Для самой высокодоходной 10-й группы коэффициент доступности жилья составил 1,63 года. Для следующих 10% горожан, имеющих тоже весьма немалые доходы, он увеличился до 3,27 года. Уже это очень высокий показатель. В развитых европейских странах нормой считается показатель доступности, не превышающий 3 лет. В этом случае условная семья может приобрести стандартную квартиру примерно за 10 лет, выплачивая за нее ежемесячно не более трети своего совокупного дохода. Для остальных восьми групп москвичей коэффициент оказался выше в несколько раз и составляет десятилетия, а при реальных 20-30% от дохода - и столетия. То есть покупать или арендовать жилье на рынке при нынешних ценах они практически не способны. Такая вот абсурдная ситуация: реально купить квартиру могут только 20% самых богатых москвичей, при этом среди них в жилье нуждаются очень немногие, примерно каждая десятая семья. А в остальных доходных группах в жилье нуждаются восемь из десяти семей. Но им оно не по карману.

в: А какими сведениями о доходах вы оперировали, если они и сейчас частично остаются "в тени"?

о: В статистике принята система бюджетных обследований, в которых по всей стране участвуют 50 тысяч семей, а в Москве - примерно тысяча. Эти люди учитывают и записывают абсолютно все свои расходы и доходы - таково условие. Этими данными мы и пользовались.

в: А доходы олигархов или, например, долларовых миллионеров, которых в Москве живет 29 тысяч человек, в этом раскладе не учитываются?

о: В бюджетных обследованиях участвуют обычные, рядовые люди. Но мы применяем специальные методы корректировки, позволяющие учесть и доходы сверхбогатых.

"Даже арендовать квартиру могут себе позволить очень немногие"

в: По официальным данным, 15% столичного населения - это вся первая и часть второй доходной группы - живут за чертой бедности. Причем в прожиточный минимум ведь не входят затраты на аренду и покупку жилья?

о: Не входят. По существу, это прожиточный минимум бомжа. А если включить в него хотя бы скромную сумму на решение квартирного вопроса, прожиточный минимум вырос бы в 2-2,5 раза. Вместе с ним резко выросло бы и количество бедных.

в: Скромной суммой на жилье в Москве не обойтись. Стандартная "двушка" по ипотеке стоит 50-60 тыс. рублей в месяц. Аренда той же "двушки" - 24-55 тыс.

о: Арендовать квартиру, а не комнату или угол, при условии, что аренда забирает примерно треть доходов от бюджета семьи, по нашим расчетам, могут себе позволить только группы москвичей с самыми высокими доходами: с седьмой по десятую. А ипотека сегодня открывает дверь на жилищный рынок только богатым. Мы неоправданно увлеклись этим способом решения квартирного вопроса. Это заблуждение, что на Западе почти все - собственники жилья. Во множестве стран намного больше популярна аренда. Это не сковывает мобильность населения. Да и что хорошего, если вместо того, чтобы рожать детей и вкладывать деньги в них, молодые семьи все тратят на ипотеку?

в: Судя по вашим расчетам, в число не способных самостоятельно решить свой квартирный вопрос в Москве попали не только самые обездоленные, но даже так называемый средний класс.

о: А кого в Москве можно к нему причислить? Представитель среднего класса в любой западной стране имеет машину, дом, работу, достаток. Это человек, живущий как большинство населения своей страны. В Европе мало бедных и богатых, но зато очень много "середняков". Их большинство. Поэтому в западных странах почти не различаются средний и медианный доходы (если взять все население города и распределить по уровню доходов, то там, где пройдут 50-й и 51-й проценты, и есть медианна. - "Известия"). А у нас в Москве эти показатели различаются почти в 2 раза. Наш средний класс - это всего лишь небольшая прослойка, примыкающая к двум самым высокодоходным группам.

в: В столице ежегодно возводится 5 млн кв.м жилья, причем на рынок попадает 4,2 млн. Если большинство москвичей не могут его купить, то кто тогда покупает?

о: Столичный рынок открыт, сюда слетаются богатые люди со всей страны. Причем 60% вновь возводимых квартир покупают не для того, чтобы в них жить, а для сдачи в аренду или просто в качестве инвестиции.

"Нужно повышать налоги для новых собственников"

в: На заседании столичного правительства вы сказали, что это положение срочно необходимо менять с помощью налогов на собственность.

о: Я абсолютно в этом уверен. Ни в одной цивилизованной стране ты не можешь купить квартиру, сидеть и ждать прибавки в ее рыночной цене, чтобы получить доход от продажи. Ты просто разоришься, потому что должен платить налог, который составляет от 2 до 4% (к примеру, в США) от рыночной стоимости жилья. Наш налог отстает от этих цифр на порядок.

в: При словах "налог на недвижимость" добрая половина горожан вздрогнет.

Потому что большинство владельцев столичных квартир - нищие собственники.

о: Это правда. Так вышло, что у нас людей одаряли собственностью, давали им ее бесплатно. Для них повышать налоги, конечно, нельзя. А вот новый собственник может заплатить налог уже по новой ставке.

в: То есть начинать надо с новых собственников?

о: Да, с тех, кто купил квартиры по рыночной цене. При этом нужно установить необлагаемый минимум: если на членов семьи приходится, скажем, по 9 "квадратов", то о каком налоге может идти речь? К сожалению, в квартирном вопросе мы позаимствовали у Запада рыночную часть, но совершенно забыли о том, что называется распределительными отношениями, государственным регулированием.

"Официально московский богатей богаче бедняка в 42 раза. На самом деле - раз в 60"

в: "Известия" уже писали о том, что доходы 10% самых богатых москвичей чудовищно отличаются от доходов 10% самых бедных - по официальным данным, в 42 раза. Чем опасна эта ситуация?

о: Децильный коэффициент, о котором вы говорите, считают показателем расслоения общества. И, по нашим расчетам, в Москве он приближается к 60. Тогда как в развитых европейских странах колеблется в районе 6-9, в США - 15. Если Москва заинтересована в экономическом росте, в социальной стабильности, а не в проблемах с рождаемостью, здоровьем детей и т.д., нам просто необходимо привести распределение доходов к уровню, принятому в Европе. Это децильный коэффициент в пределах 7-10.

в: Для этого, по вашим расчетам, нужно в несколько раз увеличить доходы первых восьми групп столичного населения. А доходы девятой и десятой групп - ограничить. Но как это сделать?

о: Так же, как сделали, например, в Америке. В США на снижение неравенства работают налоги. Изначальное неравенство доходов там равно 67. А с учетом уплаты налогов и системы социальных трансфертов оно сокращается до 15. За счет правильно выстроенной системы налогов доходы нижних групп вырастают в 5 раз. А у нас, как ни парадоксально, налоги только увеличивают исходное неравенство. Например, сейчас звучит идея довести к 2020 году средний доход по Москве до 4 тысяч долларов. Реальный или номинальный? И в чьем конкретно кармане прибавится? Нам любят сообщать: доходы населения выросли в среднем на столько-то процентов. Но при этом никто не говорит, что у высокодоходных групп они выросли на 50%, а у бедных - на 3-5%, то есть даже не догнали инфляцию. Так мы быстро придем к еще более чудовищному социальному расслоению. И так уже половина населения не имеет доступа к настоящему образованию, медицине, культуре. Не говоря уже о том, что нищета - питательная среда для преступности. Не сломав существующую систему распределения доходов, столица обречет себя на проблемы в самом ближайшем будущем. Да и вся Россия тоже. Через 10 лет, если и дальше так пойдет, доходы самого бедного и самого богатого населения в российских регионах будут различаться уже не в 15 раз, как сегодня, а в 50. А в Москве - в 100 раз и больше.

в: Ваш институт участвует в разработке Стратегии развития Москвы до 2025 года. Вам предстоит дать рекомендации, какие из способов решения квартирного вопроса наиболее эффективны, экономичны и социально безопасны. Что будете предлагать?

о: Сделаем упор на то, что при нынешних ценах на жилье невозможно рассчитывать только на рыночные механизмы. Нужно строить доходные дома, чтобы нуждающиеся могли арендовать у города квартиры по льготным, а не по рыночным ценам, которые им не осилить. Необходимо развивать социальную ипотеку, возвращаться к практике ЖСК, продолжать предоставлять неимущим очередникам жилье за счет бюджета. Кстати, Юрий Лужков был абсолютно прав, когда переориентировал программу сооружения в Москве коммерческих доходных домов на строительство домов типовых серий за счет московского бюджета с арендной платой, включающей только эксплуатационные расходы и затраты на амортизацию. В современных условиях это абсолютно правильно.

Толстосумы не живут на одну зарплату

Оценивая реальный уровень жизни разных групп столичного населения, в Институте социально-экономических проблем народонаселения РАН выяснили еще одну интересную подробность: оказывается, в структуре доходов двух самых состоятельных групп москвичей заработная плата составляет меньше 10% (для сравнения: у самых бедных - больше 60). Остальное - это проценты с капиталов, акций, доходы от недвижимости... То есть больше 90% доходов самых богатых - это не зарплата. Именно эти доходы ученые предлагают обложить налогами по прогрессивной шкале. Полученные деньги можно было бы пустить на социальные трансферты и на строительство жилья. А пока получается, что работающий человек отдает в качестве налогов в три раза большую часть своих доходов, чем человек, живущий на ренту. Трудно представить, что "рентные" доходы двух полярных 10-процентных групп населения могут различаться более чем в 800 раз. Но в Москве именно так и есть, и это в 15 раз больше, чем в среднем по стране.

Кстати, в Институте социально-экономических проблем народонаселения предлагают ориентировать будущее прогрессивное налогообложение собственности не на личность, а на домовладение: человек может иметь довольно большой доход, но если у него на иждивении, к примеру, пятеро душ, то по доходам на одного члена семьи налогоплательщик может оказаться в группе с очень средними доходами, и это необходимо учитывать. Эти предложения будут рассмотрены в течение года.

За сколько лет москвичи могут накопить на квартиру, если не будут пить и есть

Для исследования все население Москвы условно разбили на 10 групп: от самых бедных до самых богатых. В каждой из групп вычислили средний доход на члена семьи и так называемый
показатель доступности жилья на столичном рынке. Показатель этот равен количеству лет, в течение которых среднестатистическая семья из трех человек должна откладывать весь свой годовой доход на покупку стандартной двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. м по средней на рынке цене.