7 этапов ипотечной покупки

Под ипотекой принято понимать кредит, при котором объектом залога становится приобретаемая с помощью кредита недвижимость. Не путать с "ломбардным" кредитованием, когда кредит выдается под залог уже имеющейся недвижимости (в среднем до 70-80% от оценочной стоимости квартиры или дома).

1 этап: маркетинговое исследование рынка

Все просто: вы обзваниваете банки или ипотечных брокеров, чтобы узнать, на что можно рассчитывать с вашей зарплатой, способами ее подтверждения, образованием, стажем, семейным положением и т.п. Заодно узнаете, какие условия предлагает банк – сроки кредита, примерную сумму, процентную ставку, размер первоначального взноса.

Кстати, для начала можно воспользоваться ипотечными калькуляторами на сайтах банков, только не забывайте, что там заложены стандартные условия кредита для идеального заемщика. Вам, скорее всего, предложат условия похуже. Как разултат – составление списка банков, куда вы пойдете лично.

Появиться в банке "живьем" все равно придется – только так вы сможете получить конкретное предложение.

2 этап: Подача документов в банк

Сначала вы подаете заявку в банк, затем начинаете собирать документы. Какие – вам скажет кредитный инспектор. Но в любом случае готовьтесь к тому, что от вас потребуются справки о доходах, подтверждение прав собственности на имеющееся имущества (дачу, другую квартиру, автомобиль). Придется подтвердить и семейное положение, включая количество и качество имеющихся на вашей шее иждивенцев. Если не можете честно подтвердить доходы, попробуйте с другой стороны – покажите, сколько вы тратите. Подойдут регулярно оплачиваемые счета, договоры с турфирмами, возможно, даже счета из магазинов.

3 этап: андеррайтинг – проверка сотрудниками банка потенциального клиента

Проверять вас будут по всей строгости: вам будут звонить на работу, домой, на работу мужу/жене и т.п. Наученные горьким западным опытом российские банки очень серьезно стали относиться к персонам потенциальных заемщиков. Впрочем, и раньше по этому виду кредитования мягких условий не наблюдалось.

Если вы успешно прошли андеррайтинг, вам сообщают уже конкретные условия, на которых вам дадут кредит. Будьте готовы, что вам могут увеличить первоначальный взнос (скажем, если вызывает сомнения ваша многодетность) или ставку по кредиту (сильно зависит от валюты кредита и способа подтверждения дохода).

Получив одобрение банка (которое действительно несколько месяцев) вы переходите на следующий уровень увлекательнейшей игры: "Покупка квартиры через ипотеку".

4 этап: поиск квартиры

Безусловно, оценить рынок и свои возможности на нем нужно ДО обращения в банк (хотя бы затем, чтобы понимать, сколько нужно просить).

Дальше начинаются нервные поиски квартиры, вписывающиеся в имеющийся у вас бюджет и уговоры продавца на то, чтобы он вас подождал с вашей ипотекой. И то и другое на растущем (даже вяло) рынке – непросто. На рынке, как правило, очень мало свободных квартир, а те, что есть, "уходят" влет. Все остальное – "альтернатива", то есть цепочка типа "бабка за дедку, дедка за репку", где каждое звено может оказаться слабым и тогда все развалится. Вы с вашей ипотекой, которая долго созревает и долго регистрируется, вряд ли станете той самой мышкой, которая вытянет всю репку. Однако сейчас условия стали меняться – поскольку чуть ли не половина квартир покупается через ипотеку, продавцам приходится мириться с затянувшимся ожиданием.

Но тут есть и другие подводные камни – не всякую квартиру банк будет кредитовать. Условия разнятся от банка к банку, но в большинстве случаев через ипотеку вам не купить старое жилье с деревянными перекрытиями или пятиэтажку.

5 этап: получение одобрения уже конкретной квартиры

Когда квартира найдена, снова идем в банк, который проводит собственную оценку предлагаемого залога. Обычно она "по объективным причинам" оказывается чуть ниже рыночной цены – всего на 1-3%, но иногда это становится критичным для осуществления сделки.

После одобрения банком квартиры вы наконец отдаете залог продавцу и подписываете с банком договор.

6 этап: подготовка сделки

Редко какой продавец недвижимости соглашается на безналичный перевод – эти схемы хоть и существуют на бумаге (сделка осуществляется через открытие аккредитива), на деле совершенно не отработаны. Так что проводить ее придется через закладку в ячейку предварительно проверенной суммы. Получив деньги от банка вы в присутствии продавца закладываете их в ячейку, чтобы он смог их получить после государственной регистрации сделки.

7 этап: подписание и регистрация договора

Договор купли-продажи сейчас подписывается без нотариуса – в простой письменной форме, после чего документы уходят на регистрацию. Залог регистрируется одновременно со сделкой купли-продажи – вы получаете на руки уже полностью оформленные документы. После чего вы становитесь владельцем новой квартиры и долгосрочным должником.

Снятие залога после выплаты всей суммы также регистрируется в соответствующем органе.