Как не потерять жилье после покупки и можно ли за него бороться

Сделки с недвижимостью требуют особой внимательности и осмотрительности. При покупке квартиры важна не только тщательная проверка всех документов. Не мешает также заранее знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной.

Ситуация 1. Проданная квартира была приватизирована с нарушением правил. Например, не были учтены права несовершеннолетних детей.

Чем грозит: Если заинтересованная сторона подаст иск в суд, сначала могут признать недействительным свидетельство о приватизации, а потом и саму сделку. В итоге вам придется съехать с квартиры, а продавец будет обязан вернуть вам полученные деньги.

Как избежать: «Чтобы избежать риска, тщательного проверьте всех членов семьи продавца в период предшествующий приватизации. Узнайте, есть ли у него несовершеннолетние дети, престарелые родители, а также место их фактического проживания и регистрации», – советует Юлия Курило, партнер юридической компании ЮСТ Украина.

Ситуация 2. Один из супругов продал квартиру без согласия второго.

Чем грозит: Скорее всего, как и в предыдущей ситуации, вам придется забрать свои деньги и освободить жилье. Но вместо признания недействительной сделки купли-продажи суд может взыскать половину стоимости квартиры в пользу пострадавшего супруга.

Как избежать: «Если квартира была куплена супругами в период брака, то при ее продаже обязательно нотариально удостоверенное согласие другого из супругов на ее продажу», – обратил внимание Эдуард Багиров, председатель Международной Лиги защиты прав граждан Украины. Поэтому если вы покупаете жилье у разведенного человека, обязательно потребуйте этот документ.

Ситуация 3. Чтобы уйти от налогов, квартиру продают под видом дарения или занижают реальную сумму продажи в договоре.

Чем грозит: Суд обяжет покупателя вернуть квартиру, а продавца – отдать ему деньги. Но, поскольку в договоре указаны искаженные данные, покупатель получит либо сумму, указанную в договоре, либо вообще останется у разбитого корыта.

Как избежать: При заключении сделки в договоре обязательно указывайте реальную рыночную стоимость квартиры или дома.

Ситуация 4. При продаже квартиры были подделаны документы, подписи, не предоставлены некоторые документы.

Чем грозит: Суд обяжет каждую из сторон вернуть все, что они получили во время сделки. Если у продавца не будет денег, которые нужно вернуть покупателю, на его имущество может быть возложено взыскание.

Как избежать: Недостоверную подпись или поддельные бумаги суд обычно устанавливает с помощью экспертизы. Заказав экспертизу (например, правоустанавливающих документов или подписей на согласии бывшего мужа/жены) до подписания договора, можно обезопасить себя.

Также не помешает проконсультироваться с юристом, который подскажет полный перечень документов для оформления сделки.

Ситуация 5. Человек, который продал квартиру, оказался психически нездоровым, наркоманом или алкоголиком.

Чем грозит: Законный представитель (опекун) такого человека может подать в суд иск о признании сделки недействительной. Покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги. Но в интересах недееспособного гражданина сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к его выгоде.

Как избежать: Выявить недееспособного продавца можно, пообщавшись с соседями или наведя справки в соответствующих инстанциях. Если окажется, что такой человек участвовал в предыдущих сделках с этой квартирой (например, покупал ее), то есть шанс отстоять свои права в суде.

Ситуация 6. В квартире прописан человек, который сидит в тюрьме, находится в доме престарелых.

Чем грозит: Если этот человек является собственником квартиры и заявит через суд о своих правах, вас признают незаконно вселенным лицом и заставят выселиться. У человека, просто прописанного как члена семьи, тоже есть шансы отстоять свои права через суд.

Как избежать: Как и в случае с приватизацией, нужно тщательно проверять всех членов семьи продавца, их фактическое место жительства и имущественные права. Если вы узнаете, что кто-то из прописанных находится в доме престарелых или тюрьме, попросите показать разрешения попечителя или представителя. Также требуйте у продавца нотариально заверенное согласие на продажу квартиры всех совладельцев.

Ситуация 7. Сделку совершили дети до 14 лет без согласия органа опеки, или дети от 14 до 18 лет без согласия родителей.

Чем грозит: Если ребенку до 14 лет, сделку сразу признают недействительной – вас заставят вернуть квартиру и вернут деньги. Если купля-продажа проходила по документам детей от 14 до 18 лет, то свое право на купленную квартиру можно отстоять.

Как избежать: На практике, конечно же, 10-летнего продавца квартиры встретишь не часто. Но детям квартира может достаться по наследству. Важно, чтобы ее продажей занимался законный представитель, а не самозванец. «Для совершения несовершеннолетним такой сделки должно быть письменное нотариально удостоверенное согласие родителей или попечителя, и разрешение органов опеки, – говорит Юлия Курило. – В противном случае ни один нотариус подобную сделку не удостоверит».