Найдена главная причина недоступности «малоэтажки»

Заявления представителей жилищно-строительного бизнеса о заветном желании возводить и продавать доступное жилье на первый взгляд кажутся лукавством. Ведь так понятно, что строительство и реализация «элитки» – ни с чем не сравнимое поле для обогащения. Но не все так просто, как кажется: дешевое жилье сегодня достаточно выгодно продавать, но невозможно строить.

Дешевое жилье выгодно продавать…

В Москве квадратный метр новостройки стоит около $6400. Это значит, что «двушка» (50 кв. м), которую хочет купить семья из трех человек, обойдется этой семье в $320 тыс. По данным статистики, только 17% нуждающихся в жилье москвичей и гостей столицы, скрепя все что можно и отказывая себе во всем, смогут накопить (занять, найти) деньги на такое приобретение. А что будут делать остальные 83%? Ждать других предложений и надеяться на их появление. То же соотношение сохраняется и для регионов. Там, конечно недвижимость подешевле, но и зарплаты пожиже.

На кого же (или на что же) надеются эти самые 83%? Конечно, на застройщиков. И на логику рынка, которая подсказывает: если застройщики (которых, кстати сказать, становится все больше) захотят охватить не только эти 17%, но и хотя бы часть остальных страждущих, им придется строить более доступное жилье.

Почему бы нет? Во-первых, привлечение нового пласта покупателей увеличит оборот, а значит, и прибыль. А во-вторых, кажется, что и ресурсы для строительства дешевой недвижимости имеются: например, строительство жилья не на дорогой, дефицитной и диктующей запредельность цены конечного продукта городской земле, а на значительно (в 2-3 раза) более дешевой – загородной. Тем более что спрос на загородную недвижимость есть и будет: по данным опроса фонда «Общественное мнение», 58% интервьюируемых предпочитают городской квартире собственный дом или секцию в таунхаусе. А те, кто не предпочитает, будут вынуждены начать разрешение квартирного вопроса с покупки загородной квартиры просто потому, что лишь она будет им доступна.

Малоимущие еще надеются на национальный проект «Доступное жилье». Он подразумевает малоэтажное загородное строительство по технологиям, которые в значительной мере удешевляют возведение недвижимости. За чем же дело стало?

… но невозможно строить

Заместитель генерального директора компании «Родекс Груп» по региональному развитию Виталий Бирюков рассказал, что в Канаде земля продается уже готовой для строительства: «Государство продает землю девелоперам, те делят ее на более мелкие участки, снабжают дорогами, подводят коммуникации и уже в таком виде продают застройщикам, которые буквально в течение нескольких месяцев застраивают квартал». В результате такого подхода может получиться дешевое жилье в нужных объемах.

У нас все намного парадоксальнее: землю «готовят» вместо властей сами застройщики. По словам Елены Николаевой, президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), один из факторов, мешающих возводить дешевое жилье – отсутствие градостроительного плана. Застройщики вынуждены разрабатывать его, не имея права на это и «договариваясь» с чиновниками; должны сами подводить коммуникации, причем подобными же витиеватыми путями, что удорожает их в 2-3 раза.

Строителям самим приходится не только подводить электричество, но и строить дороги – и все это закладывается в цену квадратного метра, поскольку девелоперы должны возместить свои убытки.

«С землей для строительства за городом есть еще одна проблема, решить которую очень трудно и затратно, – перевод земли из одной категории в другую», – добавляет Николаева.

Таким образом, «побочные» затраты при строительстве составляют порядка 60%, и лишь 40% – стоимость самого строительства и отделки. Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК «Масштаб», сомневается в возможности сегодня реализовать программу доступного жилья. И не просто так, а основываясь на цифрах: «Непроизводственные расходы на строительство проекта «А-101» составляют порядка 1800 у. е. на «квадрат», и это уже не позволяет строить и продавать доступное жилье».

«Государство и муниципалитеты могут помочь застройщикам: упростить перевод земель из одной категории в другую и обеспечить земли коммуникациями, – считает президент НАМИКС. – Сегодня же складывается ситуация, когда государство и регионы говорят, что готовы выделять средства на инженерную инфраструктуру, но де-факто этого не происходит». Но пассивно не только государство, во многих вопросах пассивны и сами застройщики. Елена Николаева говорит о том, что бизнес не участвует в решении своих проблем, особенно это касается нормативных актов в сфере строительства: «Мы ждем, когда государство спустит сверху закон, чтобы потом расхлебывать его недостатки».

Разница в восприятии реальной ситуации в сфере строительства представителей государственной власти и строителей видна хотя бы на таком простом примере, как аукционы, на которых продается земля.

Представители власти обеими руками за такую систему. Владимир Ефимов, зам. начальника управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ ФАС, уверен, что аукционная система распределения земли – «оптимальный вариант экономии бюджетных средств». К тому же, добавляет Владимир Ефимов, благодаря такой системе в 2007 году значительно выросло число предоставляемой земли, а «число нарушений при выделении земельных участков снизилось в 3 раза».

А бизнесу такая система кажется сильно удорожающей жилье. Как рассказал Павел Горячкин, президент Союза инженеров-сметчиков, директор департамента ценообразования Ассоциации строителей России: «Сегодня есть застройщики, которые говорят: мы готовы строить дешевое жилье, продавать его по доступным ценам, а государство отправляет строителей на аукцион, где предлагает бороться и со спекулянтами, и с желанием муниципальных и региональных органов заработать на этой земле. Все это приводит к тому, что в домах эконом-класса $200-400, а иногда и $700 закладывается в стоимость квадратного метра».

Так и получается, что 83% россиян ждут недорогое жилье, государство придумывает «Нацпроект», застройщики хотят строить и продавать, пусть дешевле, но большему количеству платежеспособных покупателей, а выходит как всегда – побеждает бюрократическая система. Как на практике выйти из этого тупика – ясных ответов никто не дает.