Кредиты на покупку жилья становятся недоступными

Россия переживает очередной бум роста цен на жилье. По традиции законодателем мод выступает Москва, где с начала года средняя стоимость квадратного метра жилья выросла более чем на $500 и превысила $5 тысяч за метр.

Тем не менее спрос остается очень высоким, и, как следствие, растет спрос на ипотечные кредиты. Однако в последнее время банки, наоборот, более критично подходят к оценке потенциальных заемщиков.

На российском рынке жилой недвижимости сложилась малопредсказуемая ситуация. После того как фондовые рынки стали шокировать инвесторов невероятной волатильностью, даже самые рискованные трейдеры стали задумываться о более надежных инвестициях. В фаворе снова оказалась недвижимость. «2008 год на рынке недвижимости начался довольно активным ростом цен за квадратный метр, - говорит замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Денис Земан. - Активность покупателей была спровоцирована кризисом на фондовом рынке и многочисленными разговорами о перетекании инвестиций в недвижимость, слухами о деноминации рубля, ростом темпов инфляции и рядом других причин».

В западных странах, в отличие от нашей, наиболее развиты ипотечные кредиты с плавающей ставкой, то есть привязанной к определенному индикатору рынка. Если ставка снижается, снижается и стоимость кредита для заемщика, если растет - ситуация обратная.

В США в течение долгого периода ставки снижались, пока в июне 2004 года Федеральная резервная система не начала серию повышений своей учетной ставки. Вслед за этим поползли вверх и рыночные ставки, на основе которых рассчитывается стоимость кредита. В результате многие заемщики оказались неспособны гасить такие суммы. Когда банки стали массово продавать квартиры, чтобы компенсировать их задолженность, на рынке недвижимости возник коллапс. Следующим звеном в цепочке стали ипотечные ценные бумаги, которые выпускались под залог кредитов.

Банки выдавали кредиты так называемым subprime-заемщикам часто даже без подтверждения дохода. В нормальных условиях процент дефолта по таким заемщикам не превышает 10-12%, а риск компенсируется более высокими ставками, чем для заемщиков с хорошей платежеспособностью и положительной кредитной историей. Кроме того, банки рассчитывали на рост цен на недвижимость, который позволил бы покрыть просроченную задолженность за счет продажи залога.

Летом прошлого года появились первые сигналы наступающего финансового кризиса. Сначала рынок шокировала ситуация с крупнейшим ипотечным банком Британии Northern Rock, который запросил дополнительное финансирование у Банка Англии для предотвращения банкротства. В течение нескольких месяцев продолжались поиски покупателя для банка, и в итоге в феврале было принято решение о национализации банка.

Вслед за катастрофой с Northern Rock крупнейшие банки стали закрывать ипотечные подразделения, сокращать штат сотрудников. Ситуация вышла из-под контроля, когда появились первые финансовые отчетности за третий квартал 2007 года, где ведущие игроки США и Европы стали в массовом порядке списывать ненадежные активы в миллиарды долларов, обеспеченные ипотечными кредитами. Кризис принял такие масштабы, что американская Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) занялась расследованием ситуации. В частности, ее интересовала роль рейтинговых агентств, которые сначала устанавливали высокие рейтинги бумагам категории subprime, а в разгар кризиса стали резко рейтинги понижать. В январе этого года стало известно о том, что Федеральное бюро расследований США завело уголовные дела на 14 компаний, вовлеченных в кризис на рынке высокорискованной ипотеки.

По итогам четвертого квартала объемы убытков крупнейших банков США и Европы не уменьшились. Наиболее пострадавшими от кризиса оказались крупнейшие игроки - Citibank, Morgan Stanley, Merrill Lynch, UBS. В итоге аналитики, прогнозировавшие осенью, что, скорее всего, кризис сойдет на нет к середине 2008 года, перенесли дату его окончания на более поздний срок.

Следующим потрясением для рынка стала новость о резком падении акций американского банка Bear Stearns из-за проблем с ликвидностью. На следующий день на 48% рухнули акции Lehman на слухах о том, что ему угрожает дефицит средств, подобный тому, с которым столкнулся американский банк Bear Stearns, в итоге проданный JP Morgan по цене, далекой от рыночной. По оценкам экспертов инвесткомпании Goldman Sachs, убытки американских банков, брокеров и хедж-фондов из-за ипотечного кризиса составят $460 млрд.

Эксперты отмечают, что ажиотаж на рынке недвижимости начался еще в декабре прошлого года. "Ипотечный кризис в США, падение доллара, рост стоимости жилья - все это можно отнести к негативным факторам рынка жилья, - говорит начальник управления ипотечного кредитования банка «Союз» Павел Дядин. - И пока на рынке спрос все еще превышает предложение". По его словам, повысился интерес заемщиков к жилью на первичном рынке и загородному жилью.

Как объясняет директор Центра макроэкономических исследований компании "БДО Юникон" Елена Матросова, рост рынка происходил под влиянием спекулятивно-негативного фона. Пик ажиотажа пришелся на январь. По словам Елены Матросовой, те квартиры, которые в августе стоили на 30% дешевле и не могли найти покупателя, в декабре уходили за неделю.

Очевидно, что повышенный спрос возник преимущественно не со стороны рядовых граждан, а благодаря инвесторам, которые меняли активы для вложений. «В стабильной ситуации есть фундаментальные факторы, влияющие на рост цен: рост спроса на недвижимость, инфляция, - продолжает Елена Матросова. - А в данном случае тренда не было. Из практически полной стагнации рынок перешел в полную депрессию».

В итоге с начала года рост цен на вторичном рынке жилья в Москве, по оценкам аналитиков, составил около 12%. «Сейчас спрос на жилье действительно велик и превышает предложение в разы, при этом многие застройщики умышленно держат объекты, не выставляя на продажу, чтобы продать их дороже в будущем, - комментирует начальник управления розничного кредитования ЮниКредит Банка Андрей Князев. - Значительный спрос вызван также так называемым отложенным спросом в 2007 году. Заемщики тогда заняли выжидательные позиции, вызванные неопределенностью на рынке ипотечного кредитования».

Об опасности спекулятивного роста цен на прошлой неделе предупредил глава Центробанка Сергей Игнатьев. «Нельзя исключить возможность возникновения «пузырей» в области жилищного строительства», - сказал он. Такой неоправданный рост может резко смениться падением. И тогда у российских банков есть опасность наступить на американские грабли. Напомним, что в США именно резкое падение цен на недвижимость было одной из главных причин развития ипотечного кризиса.

Рост спроса (и, как следствие, цен) на жилье неизбежно потянул за собой рост спроса на ипотечные кредиты. И банки начали ужесточать условия их получения. Правда, преимущественно неофициально. По словам генерального директора компании "Фосборн Хоум" Василия Белова, требования ужесточили не за счет публичной информации, а в части политики рисков. То есть многие банки избрали тактику полусогласия. Заемщик обращается, например, за $200 тысячами, а ему одобряют лишь половину суммы.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), сегодня ипотекой могут воспользоваться 29% семей с доходом на одного члена семьи от 15 тысяч рублей. У других экспертов оценки гораздо выше. По мнению Василия Белова, для того, чтобы семье из двух человек сегодня купить в кредит квартиру в Подмосковье, нужно иметь доход не менее $3,5-4 тысяч, а о квартире в Москве можно мечтать, только имея доход от $5 тысяч. При этом, отмечает руководитель портала irn.ru (Индикаторы рынка недвижимости) Олег Репченко, если в 2004 году об улучшении жилищных условий с помощью ипотеки думали только 6-8% граждан, то сегодня этот показатель превышает 35%.

В Промсвязьбанке портрет идеального заемщика выглядит так: возраст - 28-45 лет, образование высшее, уровень доходов (в месяц) минимум 50 тысяч рублей на семью из трех человек. «В основном это руководящий состав крупных и средних организаций, руководители среднего звена, менеджеры крупных холдинговых компаний, собственники бизнеса, индивидуальные предприниматели», - говорит Денис Земан. В ЮниКредит Банке более категоричны в отношении дохода и возраста, но более лояльны в отношении других параметров. «В очень общем виде портрет заемщика выглядит примерно так: 25-35 лет, доход на семью в Москве от $3 тысяч, в Санкт-Петербурге - от $2 тысяч, в других регионах - от $1,5 тысячи, образование высшее или полное среднее, стаж работы от двух-трех лет, семейное положение - женат (замужем)», - объясняет Андрей Князев.

А в ОТП-банке идеальный заемщик - мужчина в возрасте 35-37 лет, минимальная сумма дохода на члена семьи зависит от объема ипотечного кредита, который он хочет получить, и сильно зависит от региона. «Образование при рассмотрении заявки заемщика стоп-фактором не является», - говорит начальник управления ипотечного кредитования ОТП-банка Сергей Арзянцев.

Банкиры признают, что стали оценивать заемщиков более пристрастно. Если раньше на ипотечный кредит могли претендовать граждане не только с идеальной справкой 2-НДФЛ, но и неофициальным, по форме банка подтвержденным доходом, то осенью такая лояльность со стороны кредитных организаций почти сошла на нет.

Правда, в банке «Союз», ЮниКредит Банке и ОТП-банке заверили, что готовы рассматривать неофициальные справки. Однако в ОТП-банке уточнили: «Неофициальный доход учитывается, но он все равно проверяется банком по косвенным признакам».Тем не менее в целом по рынку серые доходы всерьез уже не воспринимаются.

Следующим шагом, которого опасались все граждане, мечтающие об улучшении жилищных условий, стало повышение ставок. С конца лета 2007 года повысили ставки в среднем на 0,5-1,5% Москоммерцбанк, Юниаструм Банк, Урса Банк, «КИТ Финанс», ВТБ24, Банк Москвы. О планах повышения ставок говорили и в Райффайзенбанке.

Стоит вспомнить, что еще прошлым летом банкиры и аналитики рассуждали о том, что ставки по ипотечным кредитам будут снижаться. Теперь же, напротив, то и дело звучат прогнозы о дальнейшем их повышении. «На понижение ставок по ипотеке в ближайшее время в целом рассчитывать не приходится. Более того, по фиксированным ставкам ипотечных кредитов наблюдается общая тенденция к росту, - подтверждает Сергей Арзянцев. - Потенциал к понижению есть пока только в случае ипотечных кредитов с плавающими ставками в долларах США».

Сейчас никто из экспертов не берется прогнозировать, когда на рынке ипотеки утихнут страсти. «Скорее всего, к концу года ситуация на финансовых рынках стабилизируется, что соответствующим образом скажется на рынке ипотечного кредитования, - говорит Андрей Князев. - Но говорить о снижении процентных ставок пока рано. Если это и произойдет, то не ранее 2009 года».

Наконец, третьим шагом в политике ужесточения условия стал постепенный отказ от ипотеки без первоначального взноса. «Ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом практически не выдаются российскими банками, и перспектив их распространения на нашем рынке мало», - отмечает Сергей Арзянцев.

Напомним, что такой продукт появился на рынке незадолго до мирового кризиса и, по оценкам экспертов, пользовался большой популярностью, особенно в Москве. "Причиной появления на рынке программ без первоначального взноса стали темпы роста цен на недвижимость в 2006 году, - объясняет Денис Земан. - Квартиры дорожали так быстро, что большинство заемщиков не успевало накапливать средства на первоначальный взнос, а благодаря новым программам у заемщиков появилась возможность получить кредит. Банки спокойно могли компенсировать отсутствие первоначального взноса и покрыть риск неуплаты процентов, поскольку уже через несколько месяцев квартира, переданная в залог, могла стоить на 15% больше".

В рамках ужесточения отбора заемщиков такие программы были расценены как рискованные, хотя цены на жилье продолжают расти, пусть и не так стремительно, как в 2006 году. Теперь же банкиры объясняют, что если заемщик не принимает никакого финансового участия в покупке квартиры, то и риск того, что он не выполнит свои обязательства, возрастает. И хотя квартира по-прежнему оформляется в залог, заниматься ее продажей банкиры не хотят, ссылаясь на то, что это накладно.

Те же банки, что официально не свернули "нулевые" программы, могут прибегать к другой уловке. Аккредитованные оценщики сознательно занижают стоимость покупаемой жилплощади на 10-15%. Таким образом, банк формально не отказывает заемщику, но фактически ставит его перед необходимостью или брать потребительский кредит на покрытие первоначального взноса, или отложить мечту о квартире до лучших времен.

Свою нынешнюю избирательность банки объясняют прежде всего тем, что эра «дешевых» денег, которые можно было занять на западных рынках под небольшой процент на большой срок (и выдавать здесь в качестве потребительских кредитов), закончилась. Теперь головная боль кредитных организаций, за исключением, пожалуй, тех, которые имеют неограниченную государственную поддержку, - найти «длинные" деньги. Сергей Арзянцев подчеркивает, что тенденция к ужесточению условий действительно наблюдается на рынке, но связана она в первую очередь с ограничениями со стороны фондирования и необходимостью для банков сбалансировать ситуацию с ликвидностью, а не с глобальной переоценкой кредитных рисков.

Проблем с краткосрочной ликвидностью у игроков по крайней мере топ-30 по большому счету нет. Их кредитует Центробанк, им обещают средства госкорпораций и ВЭБа. Однако на этих ресурсах выдавать ипотечные продукты затруднительно. Между тем аппетиты у банков в части ипотечного рынка по-прежнему велики. Потенциал здесь огромный, и риски невысоки, в отличие от того же потребкредитования (невзирая на стоны банкиров о накладности).

Впрочем, говорить о том, что ставки по ипотечным кредитам лишь растут, все-таки нельзя. Крупные банки могут себе позволить даже небольшое снижение. Так, например, недавно поступил Сбербанк. «В то же время для ряда банков среднего уровня, запустивших программы ипотечного кредитования лишь в 2007 году и столкнувшихся с проблемами финансирования, не существует даже принципиальной возможности осуществлять демпинг по ставкам, - рассуждает Павел Дядин из банка "Союз". - Повышение стоимости привлекаемых ресурсов перекладывается на заемщиков путем повышения годовых процентных ставок».

По данным АИЖК, из-за того, что у многих игроков (преимущественно среднего звена) возникли трудности с секьюритизацией ипотеки и заимствованиями на западных площадках, структура ипотечного рынка стала меняться в пользу крупных банков с госучастием. На конец 2007 года, по данным АИЖК, доля госбанков на рынке ипотеки составила 31%, а доля специализированных игроков - 33%. В то же время в середине 2007 года доля госбанков была еще 26%, а в начале 2007-го и вовсе 15%. По мнению генерального директора АИЖК Александра Семеняки, такая тенденция идет во вред заемщику. Чем меньше конкуренция на рынке - тем меньше выбор. А по оценкам экономистов Альфа-банка, доля госбанков на ипотечном рынке еще выше. В своем недавнем исследовании они отметили, что Сбербанк и ВТБ контролируют 52% рынка. «Во втором полугодии 2007 года Сбербанк перестал терять свою долю рынка ипотеки и к концу года контролировал 39,7% рынка. Доля ВТБ выросла в прошлом году с 7,5 до 12% рынка, - говорится в исследовании Альфа-банка. - При этом Москоммерцбанк, занимавший год назад третье место, откатился на девятое. Иностранные банки не смогли укрепить свои позиции на рынке ипотеки в рамках органического роста, но, вероятно, продолжат расширять свое присутствие за счет слияний и поглощений».

Перекредитование - услуга еще довольно экзотическая в нашей стране: такие предложения появились только в прошлом году. Около 20 банков выступили с предложениями к чужим клиентам рефинансировать их ипотечные кредиты на более выгодных условиях.

Однако заемщику стоит крепко подумать, прежде чем воспользоваться предложением банка. Прежде всего, отмечает Павел Дядин, рефинансирование ипотечного кредита имеет смысл при наличии следующих факторов: разница между процентными ставками составляет не менее 1,5-2%, стоимость предмета залога значительно выросла, а остаток ссудной задолженности уменьшился.

Рефинансирование - услуга отнюдь не бесплатная. Прежде чем заемщик получит более выгодные условия по кредиту, ему придется оплатить комиссию за рассмотрение заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита. Кроме того, потребуется повторная оценка недвижимости и покупка страхового полиса. В среднем расходы при перекредитовании составят не менее $2 тысяч. Кроме того, стоит помнить о том, что в период переоформления кредита (что может занять до двух месяцев) ставка по нему будет выше на 1,5-2%. Это условие банков, которые таким образом страхуются от повышенных рисков до момента переоформления залога.

Есть и еще один неприятный сюрприз. При перекредитовании заемщик теряет право на налоговые льготы, предусмотренные при покупке жилья (по НК гражданин имеет право на единоразовый вычет в размере 13% с 1 млн рублей, уплаченного за жилье). Это объясняется тем, что назначение нового кредита - погашение предыдущего.