Новая мода: загородная жизнь в кредит

В ипотечном секторе – очередное поветрие. Банки начали разрабатывать специальные кредитные продукты, залогом для которых становятся загородные дома и дачи – разумеется, вполне ликвидные. А до недавнего времени дачные участки и индивидуальные загородные дома редко попадали в поле зрения ипотечных банков. Интересно, предстоит ли дачному кредитованию стать новой волной в море ипотечных продуктов или дело ограничится пробными предложениями смелых банков?

Кредит, который дают под кредит дачи можно использовать для улучшения «дачных условий» - нового строительства на участке, или масштабной реконструкции, покупки земельного участка или нового дачного дома. Клиентов также интересует возможность доплаты при переезде на новую квартиру. В перспективах этого нового ипотечной услуги сегмента рынка и причинах, мешающих ему развиваться, вместе с корреспондентом Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru разбирались специалисты.

В представлении обывателей дача – это индивидуальный земельный участок и загородный дом, в котором семья предпочитает проводить отпуска и выходные. Для участников рынка недвижимости дача – это строение, не предназначенное для постоянного проживания, которое не имеет почтового адреса. Значит, оформить постоянную регистрацию (то есть – прописаться) в дачном доме нельзя. Исключение составляют лишь элитные дачные поселки советского времени, где прописка разрешена.

А вот сельский индивидуальный дом, даже если в деревне давно уже не осталось постоянного населения и строения используются только в качестве летнего жилья, построенный на земле поселений (иное название – земля населенных пунктов), обладает почтовым адресом и юридически не может считаться дачей.

Самая разнообразная загородная недвижимость – от щитовых «курятников» на шести сотках без всяких удобств до домов с АГВ, подземным гаражом, магистральным газом и телефоном - пользуется спросом на рынке. Цены колеблются от нескольких тысяч рублей до несколько сот тысяч долларов. Банки, наконец, обратили внимание на данный вид собственности – появились «первые ласточки» кредитных программ, залогом которых является дачи.

Наиболее заметные кредитные программы для «дачников» в настоящее время предлагают РосЕвроБанк и Московский кредитный банк.

Как нам рассказали в РосЕвроБанке, банк готов принять в качестве залога индивидуальный дачный дом, расположенный в дачном поселке или садовом товариществе. Банк может выдать до 70% (но не менее $20000) стоимости дома без почтового адреса на срок 5 – 40 лет. Конкретная сумма и срок кредита будет зависеть, главным образом, от доходов заемщика. Например, под залог дачи стоимостью $50 000 банк готов выдать $35 000 клиенту с доходом $1000 в месяц. Квартиру на такие деньги, конечно же, не купишь, но на доплату при разъезде вполне можно рассчитывать. Московский кредитный банк (МБК) предлагает несколько кредитов, как целевых (исключительно на жилищные нужды), так и нецелевых, обеспечением по которым может выступать дача.

Если кредит целевым образом предназначен на приобретение недвижимости, банк готов предложить до 80% стоимости недвижимости, при обычном потребительском кредите сумма ограничена 70%. Срок кредитования может достигать 20 лет, суммы кредитования – до $800 000, или 550 000 евро, или 20 000 000 руб.

Кредиты под залог дачи уже сейчас имеют некоторые общие особенности. Как пояснила начальник отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка Юлия Чернышева, предмет залога – дача и земельный участок – должны находиться только в собственности.

Вариант, когда землей пользуются на правах аренды, пусть и долгосрочной, не будет даже рассматриваться.

Заемщику придется проходить процедуру андеррайтинга на общих основаниях. Погашать кредит клиент будет из своего ежемесячного дохода, равными аннуитетными платежами, и банк должен быть уверен, что семья с кредитом справится. Обязательными требованиями являются размер участка не менее шести соток, расположенного в Московской области, но не далее 75 км от МКАД. Также МКБ готов рассматривать недвижимость в Тульской и Рязанской областях. Дом должен быть годным для круглогодичного проживания, то есть, как минимум, иметь систему отопления. Желательно, чтобы дом был построен из кирпича, камня, деревянного бруса. Максимальная допустимая степень износа здания - не более 60%. Требований по подключенным коммуникациям нет, то есть дом вполне может не иметь водопровода, канализации, магистрального газа.

Кредиты под залог дачи весьма востребованы, отмечают в банках. Но существуют обстоятельства, препятствующие развитию данных услуг.

Прежде всего, как отметил директор по оценке жилой недвижимости консалтинговой группы НэоЦентр Виктор Макаров, пока еще в России не сложились точные критерии оценки дачных участков. Цена на них зависит как от слишком многих факторов, так и, в огромной степени, от личного вкуса покупателей. Кто-то более всего ценит наличие гаража и транспортную доступность, а кто-то, напротив, готов забираться в самую глушь ради великолепных грибных мест, охоты и рыбалки. Так что оценка дачного участка разными специалистами может отличаться в два раза – такое невозможно при оценке коттеджа в организованном поселке или городской квартиры.

С Виктором Макаровым согласна и руководитель группы по вопросам кредитования Аналитического департамента Ассоциации Российских банков Екатерина Покопцева, - развитию этого вида кредитования мешает отсутствие единой стандартизированной ценовой базы дачных поселков. Еще одна причина в том, что большинство банков пока не слишком активно осваивают другие регионы, в том числе и Московскую область.

Не менее важной проблемой является путаница в юридическом статусе дачных участков. Дачную амнистию государство проводит уже несколько лет – и без особого успеха. Руководитель Комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов полагает, что в случае, когда правоустанавливающие документы на землю и дом находятся в идеальном состоянии, никаких особых препятствий для передачи собственности в залог не существует. Но у многих дачников до сих пор на руках документы на участок советского образца, не произведено межевание, нет кадастрового плана участка. Застрахованных дачных домов – а это дополнительное преимущество с точки зрения банка – и вовсе единицы.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Пока что многие банки и заемщики предпочитают не создавать себе дополнительных проблем. Банки не будут связываться с залогом, право собственности на который легко оспорить. Если речь идет о сравнительно небольших суммах, заемщику часто проще взять обычный потребительский кредит, чем выправлять все документы на участок.

Тем не менее, раз такая услуга на рынке появилась, значит, это кому-нибудь да нужно. Пусть сегодня большая часть заемщиков, отдающих в залог дачу, предпочитают брать кредит на ремонт или реконструкцию этой же самой дачи. В будущем услуга будет развиваться, и вполне вероятно, что многие предпочтут не только закладывать городскую квартиру, чтобы обзавестись загородным домом, но и поступать наоборот. Так что такой вид кредитования будет развиваться вместе с экспансией банков в регионы и развитием рынка недвижимости в стране.