Доходный дом: плюсы и минусы проживания

На улице Мусы Джалиля в районе Зябликово на юге Москвы началось строительство первого в столице доходного дома эконом-класса. А масштабная программа под названием "О концепции развития жилых домов коммерческого использования (доходных домов) в городе Москве", обещающая возродить забытый горожанами дореволюционный способ решения квартирного вопроса, будет рассмотрена на одном из ближайших заседаний правительства Москвы. Накануне обсуждения "Известия" попытались оценить сильные и слабые стороны готовящейся жилищной новации.

Возрождение порушенного после октября 1917-го института доходных домов, жилье в которых сдавалось внаем по рыночным ценам (до революции таких в Москве было больше 800, от ночлежек до элитных, что составляло примерно 40% всего жилого фонда), мэрия собирается со строительства домов эконом-класса.

Предполагается, что это будут здания типовой планировки - вроде серии Т-44-П, расположатся они в районе МКАД, в кварталах массовой жилой застройки, таких, как Некрасовка, Щербинка, Кожухово, поселок Северный... Причем будут предназначаться исключительно для льготников: очередников или, например, студенческих семей. Для очередников введут специальные понижающие коэффициенты среднерыночной арендной ставки, чтобы платить за съемное жилье можно было исходя из принципа: чем дольше стоишь в городской очереди на бесплатное жилье, тем дешевле обходится тебе наем квартиры. По расчетам столичных чиновников, минимальная месячная стоимость аренды стандартной 50-метровой "двушки" эконом-класса составит около 6000 рублей (не считая стопроцентной оплаты коммунальных платежей).

Доходных домов эконом-класса намечается построить около 50, причем первые 20 - уже до 2010 года. Возводить их город собирается на собственные деньги. Но позже планирует подключить к программе и частных инвесторов, чтобы строить доходные дома, квартиры в которых поступят в относительно свободный доступ: сдаваться они будут, естественно, уже по рыночным ценам. Со временем общее число доходных домов дойдет до 380.

Промелькнула также информация о том, что частным застройщикам город предоставит ряд льгот, требуя взамен обязательств не повышать арендную плату чаще раза в год и не менять предназначения домов на протяжении 15 лет, после чего инвесторам разрешат реализовать квартиры на рынке. Наконец, известно, что заключить договор найма в доходном доме - как в государственном, так и в частном - смогут только москвичи, живущие в столице не меньше 10 лет.

Прочие подробности важного для горожан жилищного новшества пока не разглашаются. К примеру, никто не решился четко и ясно сформулировать, на какие сроки предполагается предоставлять квартиры в аренду тем же очередникам, хотя это многих интересует.

- Концепция меняется изо дня в день. Пока вопросов больше, чем ответов. Все окончательно прояснится после заседания правительства, - объяснили в пресс-центре департамента жилищной политики свое нежелание комментировать "Известиям" волнующие нас вопросы накануне обсуждения в правительстве.

Пять страхов по поводу дешевой аренды

Тем временем даже немногие уже обнародованные положения программы второго пришествия на столичную землю доходных домов активно обсуждаются горожанами. "Известия" составили список главных связанных с новой жилищной программой страхов.

Однажды посадив бывших очередников на договор аренды, мэрия может постепенно довести цену найма жилья до рыночной.

Вполне обоснованное опасение. Такие вопросы в нашей стране есть смысл задавать заранее, чтобы не оказаться у разбитого корыта. Что говорится в концепции о возможном росте (в связи с инфляцией, ростом рыночных цен на съемное жилье и пр.) заявленной сегодня стоимости аренды для очередников? Разработан ли механизм ограничения арендных ставок - наподобие того, что существует, например, для социального жилья в Париже? Гражданам это пока неизвестно.

Если через 15 лет хозяин дома сможет продать квартиры, то ожидать создания нормального рынка арендного жилья не приходится. Ради чего тогда затевать весь сыр-бор?

Вопрос резонный. Возможно, чиновники уже все просчитали и уверены, что именно в такой конфигурации схема станет работать. Но в таком случае стоило бы озвучить, на чем основана эта уверенность.

Правительство Москвы решило одним выстрелом убить сразу двух зайцев: и от очередников избавиться, и квартиры им предоставить на условиях, близких к рыночным.

Явное преувеличение. Успевших встать в столичную жилищную очередь до 1 марта 2005 года - почти 178 тысяч семей. Малоимущих, попавших в очередь уже по новым правилам, - еще около 20 тысяч.

Чтобы избавиться от такой армии претендентов на бесплатные квартиры, городским властям пришлось бы застроить дешевыми доходными домами весь город. Однако вопрос, будет ли согласие на аренду квартиры означать отказ от права на получение от города бесплатного жилья, а если нет, то каким образом это право будет осуществляться, жизненно важен для будущего очередника-съемщика. Пока известно только, что после заключения договора найма его снимут с жилищного учета и занесут в отдельный список. Но что произойдет, если в какой-то момент придется отказаться от аренды квартиры? Возможно, ответы в концепции имеются, но разъяснения на этот счет еще не звучали.

Земля в городе дорогая. Реализовывать на ней малодоходные проекты невыгодно. Получив участки под "социальный" проект, инвесторы, как нередко случается в столице, возведут на них коммерческое жилье.

Очень похоже на правду. Срок окупаемости доходных домов даже при рыночной стоимости аренды, по оценкам риэлторов, может затянуться на 20-25 лет. Вкладывать свои капиталы на таких условиях наши инвесторы явно не привыкли. Наглядное подтверждение тому - единственный в Москве современный "коммерческий" доходный дом в Б.Николоворобинском переулке, в котором арендная плата за квартиру достигает $14 тысяч в месяц. Вопрос в том: зачем вводить горожан в заблуждение, что программа будет социально ориентированной? Лучше уж прямо сказать, что новые столичные доходные дома станут жильем только для богатых и очень богатых людей. А если город все же предполагает ограничивать цены в коммерческих доходных домах, то почему не разъяснить гражданам, как именно это предполагается делать.

Если дома эконом-класса для очередников должны, как уверяют чиновники, лишь окупать свое содержание и никакой прибыли от них не предусмотрено, почему в программе они названы доходными, а не социальными?

Может, понятия путаются намеренно, чтобы социальное жилье проще было превратить со временем в доходное? Подобные опасения напрашиваются сами собой. Доходный дом нацелен на получение доходов. Социальное жилье - на помощь малоимущим. Почему город разрабатывает не две отдельные концепции, а соединил несоединимое в одной программе? Необходимо как минимум объяснить людям, почему мы всякий раз идем своим, отличным от проверенных всеми другими, путем.

Остатки былой роскоши

На рубеже ХIХ-ХХ веков в строительство доходных домов в Москве, как в дело сугубо надежное и выгодное, охотно вкладывали капиталы богатые люди. У съемщиков квартир была своя выгода - они освобождались от уплаты налога на недвижимость. Доходные дома проектировали ведущие архитекторы своего времени, в том числе Шехтель, Кекушев, Шервуд, Клейн... Но прославились они не только запоминающимся обликом, но и разного рода новшествами, в том числе техническими. К примеру, доходный дом страхового общества "Россия" на Сретенском бульваре, украшенный живописной готической башней и эркерами со скульптурами диковинных животных, считался самым комфортабельным в Москве - за то, что первым из многоквартирных жилых домов завел у себя электричество и лифты. Всей Москве был известен и дом Нирнзее - первый в Москве "небоскреб" с эксплуатируемой крышей, квартиры в котором сдавались одиноким служащим среднего достатка, за что москвичи прозвали его "домом холостяков". Кстати, в самом дешевом холостяцком жилище имелись три комнаты плюс прихожая, кухня, туалет и ванная.

Лучшие из дореволюционных доходных домов прекрасно сохранились и до сих пор считаются элитными - за дислокацию в центре, просторные квартиры, высоченные потолки, огромные окна, стены чуть ли не в метр толщиной, уникальные системы шумоизоляции и вентиляции, паркет, лепнину и прочие остатки старины. Да и строили их на века. Практиковалась, например, такая проверка качества стройматериалов - с каждой подводы бралось по кирпичу, который бросали с высоты четвертого этажа. Если кирпич разбивался, его не покупали.

Что касается коммерческих жилых домов, построенных за счет города для людей небольшого достатка, то таких до революции не имелось, если не считать домов призрения, ночлежек и прочих богоугодных заведений. Правда, летом 1913 года после совещания по жилищному вопросу в городской Думе появилась резолюция, что "преимущественное внимание должно быть обращено на устройство дешевых квартир для семей и лиц, принадлежащих к низшему населению". Но началась Первая мировая война, за ней последовала революция, и эти намерения так и не осуществились.