Как выплачивать ипотеку при зарплате в 15 тысяч рублей: российская специфика

Решение "жилищного вопроса", несмотря на некоторый прогресс в этой сфере, достигнутый в последние два года, остается одной из наиболее острых и актуальных социальных проблем, волнующих население России. Согласно исследованию холдинга "Ромир", в ближайшие два года россияне готовы взять 1,5-2,5 млн ипотечных кредитов.

Холдинг "Ромир" провел исследование потребительских предпочтений россиян в сегменте ипотечного кредитования. В опросе приняли участие 1588 респондентов старше 18 лет. Статистическая погрешность не превышает 2,5 проц.

Ежегодно возникают новые потребности: заключение брака, разводы, рождение детей, приток мигрантов. Каждая из подобных ситуаций требует квартиру: надо либо покупать квартиру, либо арендовать. Менее 40 проц опрошенных заявили, что довольны своими жилищными условиями и не нуждаются в их улучшении в обозримом будущем. Среди жителей крупнейших городов /с населением более миллиона человек/ почти половина довольны своими жилищными условиями, а среди тех, кто живет в средних по размеру городах /100-500 тысяч жителей/ менее трети заявляют, что их жилищные условия не нуждаются в улучшении. Меньше всего довольных своими жилищными условиями среди самых молодых респондентов – моложе 35 лет. Среди тех, кто старше 60 лет половина заявляет о том, что их жилищные условия не нуждаются в улучшении. Среди граждан с относительно низким доходом только 32 проц заявляют, что удовлетворены своими жилищными условиями. Среди тех, у кого относительно высокий доход об этом заявляют 47 проц. Доля довольных жилищными условиями среди представителей небольших семей /1-2 человека/ в 1,5 раза выше, чем среди представителей больших /4-5 человек/: 44 и 27 проц соответственно. Среди тех, у кого есть дети, только 27 проц довольны своими жилищными условиями, среди тех, у кого их нет – 39 проц.

При довольно высокой потребности, только 5,5 проц респондентов заявили, что в течение ближайших двух лет планируют получить ипотечный кредит. Причем только половина из ответивших так выразила твердое намерение. В масштабах всей России это позволяет исследователям оценить потенциальный спрос на ипотечные кредиты в 1,6-2,8 миллионов штук за два года или 800-1400 тысяч в год. Для сравнения, в 2007 г, который принято считать годом начала ипотечного бума в России, было выдано немногим более 400 тыс ипотечных кредитов. Так что потенциал как минимум двух, а то и трехкратного роста рынка ипотеки в России имеется.

По словам генерального директора "Независимого Бюро Ипотечного Кредитования" /НБИК/ Дмитрия Балковского, рынок ипотеки будет продолжать расти, потому что большинство россиян просто не знакомо даже с этой концепцией.

По мере распространения информации о том, что ипотека - это не мошенническая схема, а еще один вид кредитования, больше людей захотят им воспользоваться. Говоря о перспективах развития ипотеки в нашей стране, надо учесть, что главное - макроэкономическая ситуация в России, а ситуация эта более, чем хороша. "Будет расти экономика, будут брать кредиты и покупать недвижимость", делает вывод он.

Можно говорить и о некотором оптимизме в том смысле, что в свои планы и намерения граждане, желающие взять ипотечный кредит в ближайшее время, не закладывают резкого роста стоимости жилья в своих городах.

Оптимистичное настроение в части увеличения количества желающих взять кредит подтверждают ожидания страховых компаний. Так, например, генеральный директор ОАО "Росгосстрах-Столица" Олег Меркулов сообщил, что в прошлом году премии по страхованию выросли на 177 проц. В этом году компания ожидает, что данный вид страхования станет одним из "драйверов" роста.

Остальные потенциально желающие купить квартиру называли различные причины, препятствующие получению кредита. Почти 40 проц опрошенных заявили, что не имеют средств для выплат по ипотеке. Еще 13 проц посетовали на то, что условия предоставления ипотечных кредитов невыгодные: высокие ставки, большой размер ежемесячных выплат, дополнительные сборы и обременения и т.д. 2 проц опрошенных пожаловались на то, что не могут собрать документы, необходимые для оформления ипотечного кредита. Банки отказывают "ипотечникам" по совершенно невинным причинам. Кроме того, подтвердилась тенденция прошлого года – смещение спроса из столиц, включая региональные типа Екатеринбурга и Новосибирска, в областные центры и средние города.

Вот что говорит руководитель отдела по связям с общественностью кредитного брокера "Фосборн Хоум" Юлия Полякова: "Действительно, банки ужесточили требования к заемщикам. И тенденция эта будет продолжаться, пока в США не закончится ипотечный кризис. Во всяком случае, надо дождаться второй половины2008 г. Уже сейчас банки сократили на 70 проц программы кредитования без первоначального взноса. Тем не менее, выдавать кредиты только клиентам с белой зарплатой банкиры не могут – численность категории заемщиков только с белым доходом немногочисленна. Но хотя бы частично нужно подтвердить свой доход".

Разброс значений сумм, которые россияне хотели бы взять в кредит, очень велик: от 30 до 200 тыс долл. В среднем, граждане, намеренные получить ипотечный кредит в течение ближайших двух лет, хотели бы получить 45 тыс долл или чуть более 1 млн руб. Интересно, что по фактическим данным прошлого года в крупных городах типа Иркутска или Волгограда средний размер выданного ипотечного кредита составил как раз 1 млн руб. В Москве, Петербурге и Екатеринбурге показатели существенно выше.

Много ли метров можно купить на сумму такого кредита? Согласно последним данным аналитического сайта ARN, в феврале средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы составила 5706 долл, в Московской области – 2713 долл. Агентство "Инком" назвало стоимость метра на вторичном рынке Москвы в самом начале марта вообще на уровне 6,9 тыс долл. По нашим данным, в Ярославле цена квадратного метра ниже – в январе местные агентства отмечали в районе 1,5 тыс долл. В Челябинске метр стоит приблизительно 1,8 тыс долл. Цена, как видите не московская, но и доходы в регионах значительно ниже.

Тем, кто намерен взять ипотечный кредит, был задан вопрос – какую предельную сумму ежемесячных взносов в счет погашения кредита и процентов по нему они могли бы выплачивать. Подавляющее большинство /67 проц/ назвали 15 тыс руб. Четверть потенциальных заемщиков /25 проц/ затруднились ответить на этот вопрос. 20 тысяч рублей назвали только 5 проц. В принципе, при размере кредита в миллион рублей и сроке в 15 лет это вполне реалистичный вариант.

Эффективная ставка получается около 11 проц годовых. Однако проблема в том, что на 15 тыс руб ориентируются и те, кто рассчитывает получить взаймы существенно больше миллиона рублей. А вот это уже нереально. Между тем, по оценке исследователей, 15 тыс руб – это сегодня средняя заработная плата в стране!

Размер ежемесячных выплат 40 проц потенциальных заемщиков включили в число двух наиболее важных факторов при выборе программы ипотечного кредитования. Более половины /53 проц/ таким фактором назвали процентную ставку по кредиту. 40 проц включили в число самых важных факторов выбора ипотечной программы размер первоначального взноса. 22 проц - простоту оформления документов. Менее важными факторами оказались долгий срок погашения /20 лет и более/ и возможность досрочного погашения кредита. Оба эти фактора включили в число двух наиболее важных по 12 проц потенциальных получателей ипотечного кредита.

Среди тех, у кого относительно низкий уровень дохода, только 3 проц намерены получить ипотечный кредит в ближайшие два года. Возможно, это те граждане, которые рассчитывают на так называемую "социальную ипотеку".

Среди граждан со средними доходами – 5 проц, среди имеющих относительно высокий доход – 11 проц. Среди имеющих несовершеннолетних детей доля имеющих намерение получить ипотечный кредит в ближайшие два года в два раза выше, чем среди не имеющих детей моложе 18 лет: 9 и 4 проц соответственно.

Все "отягчающие" обстоятельства ипотеки надо воспринимать на фоне финансового кризиса и ужесточения банковских требований к кредиторам. Если в прошлом году кредитный брокер "Фосборн Хоум" отмечал, что банки готовы выдавать кредиты "серым" заемщикам, то теперь ситуация значительно изменилась.

Можно сделать следующие выводы: даже при незначительном материальном улучшении заемщика или увеличении объемов строительства, которые позволят ценам расти уменьшенными темпами, ипотечные объемы возрастут на порядок. При нынешних условиях заемщик может рассчитывать только на "хрущевку". А каким будет его жилье через 10-15 лет, когда он выплатит кредит?