Столичный рынок недвижимости опять лихорадит: кредиты дорожают, а банки стали придирчивее

Столичный рынок недвижимости опять лихорадит: в офисах риелторских агентств не протолкнуться, банки завалены запросами на одобрение ипотечных кредитов, а двушка в Южном Бутове за 300 тысяч долларов уже считается не просто нормальным, а выгодным вариантом. Между тем в большинстве европейских мегаполисов цены, напротив, падают, и низшая ценовая граница элитной недвижимости в Москве и в Челси практически сравнялись.

Нельзя сказать, что очередного витка роста никто не ожидал: уж слишком надолго, по мнению риелторов, был заморожен так называемый отложенный спрос. Вспомним, как летом 2006 года квартиры приезжали смотреть по нескольку агентов с покупателями одновременно. Такие просмотры, как правило, заканчивались стихийными аукционами и последующей продажей квартиры за немыслимые суммы. Осенью 2006 года наступило затишье, и цены на недвижимость, казалось, достигли предела, который уже никто не сможет преодолеть. Летом 2007 года стоимость жилья начала даже снижаться, и тогда хорошую двушку в 55 метров можно было купить за $170 000, да еще поторговаться и взять паузу на раздумье.

Все объясняли подобную ситуацию на рынке мировым ипотечным кризисом, который, как ни крути, но все же затронул нашу банковскую систему. Но в 2008 году кризис только обострился, а цены на московскую недвижимость снова стали расти. В среднем каждую неделю февраля квартиры дорожали на 2%. При этом в начале марта рост цен замедлился, но не остановился.

Как ни странно, риелторы в периоды лихорадки на рынке недвижимости чувствуют себя дискомфортно. «Последнее время рынок недвижимости нестабилен — говорит Евгений Котов, представитель компании «Бест-недвижимость». — В январе с рынка исчезли почти все свободные квартиры, сейчас в продаже в основном альтернатива (альтернативная — сделка, при которой человек не выезжает из продаваемой квартиры, пока на вырученные деньги не купит новую. — Ю.П.). Это значительно осложняет процесс купли-продажи. Кроме того, осложнился процесс одобрения ипотечного кредита. Если раньше он занимал в среднем неделю, то сегодня — две, три и больше. В Москве людей со свободными средствами на сегодняшний день не так много, но при этом дефицит на рынке жилья существенный. В итоге приходится делать много холостой работы, потому что сделки часто разваливаются».

Сделки чаще всего разваливаются как раз из-за невозможных условий альтернативы. Типичный случай последних недель: семья решила продать квартиру в районе Таганки (по причине плохой экологии) и приобрести аналогичную в Южном Бутове. Покупателя на свою двушку семья нашла достаточно быстро, альтернативу за МКАДом — тоже. Но когда дело дошло до регистрационной палаты, продавец бутовской квартиры поднял цену на 60 000$. Естественно, вся сделка развалилась, а молодая семья решила подождать, когда рынок недвижимости утихомирится.

Бывают случаи, когда при альтернативной сделке продавец хочет купить взамен квартиру, которая устроила бы его по всем параметрам, но при этом была бы расположена строго по определенному адресу. Такая альтернативная сделка называется сложной, но бывает и хуже — когда выстраивается цепочка альтернативных сделок. Каждое звено такой цепочки дает накрутку на стоимость квартир.

Если кто и извлек выгоду из ситуации на рынке, так это банки, и то весьма условную. В феврале почти все крупнейшие игроки на рынке ипотеки одновременно подняли ипотечные ставки на 1—2%, до 11—12% годовых, что существенно ударило по перспективам тех, кто хотел брать квартиры. Более того, банки ужесточили требования к заемщикам, и теперь они гораздо охотнее выдают кредиты тем, кто сразу выплачивает до 50% стоимости жилья. Одобрения ипотеки без первоначального взноса приходится ждать долго, и то не факт, что одобрят, могут и отказать без объяснения причин.

Некоторые известные банки начали выдавать кредиты в экзотических валютах или увеличили срок до пятидесяти лет. Это отличный маркетинговый ход. На самом деле выгода для клиента здесь если и есть, то очень несущественная. Если сравнить размер ежемесячного платежа при одинаковой сумме кредита и ставке на 25 лет и на 50, получится практически одна и та же сумма. А вот итоговая переплата по более длинному кредиту будет в два раза больше.

Очевидно, что банки опасаются повторения американского ипотечного кризиса в России и не выработали пока своей собственной стратегии развития.

В мае нашим банкам придется отдавать деньги, которые они заимствовали у европейских и американских кредитных учреждений еще до кризиса под относительно низкий процент. А сейчас европейцам и американцам нет смысла выгодно кредитовать наши банки, наоборот, им самим нужны деньги. В конце 2007 года Европейский центробанк выделил 95 млрд евро и прокредитовал европейские банки от 4 до 4,7% годовых, а власти Англии вообще были вынуждены фактически национализировать банк Northen Rock.

В отличие от московской, недвижимость в Европе и Америке стремительно падала в цене весь последний год. Случилось это из-за того, что очень много ипотечных заемщиков не смогли выполнять свои обязательства перед банками и были вынуждены выставить свои дома и квартиры на продажу. Избыточное предложение привело к обвалу рынка, который, по мнению экспертов, не скоро восстановится.

Сегодня недвижимость в Англии впервые за пять лет продается в среднем три месяца — и это в условиях существенного дефицита. Единственное место, где начали незначительно подниматься цены, — Лондон, в остальных городах страны они продолжают снижаться. Лондонский рынок спасает главным образом российская элита, которая бросилась в период кризиса скупать все подряд, не дожидаясь момента, когда недвижимость начнут конфисковывать у неплатежеспособных заемщиков и продавать на аукционах по более выгодным ценам. (Кстати, арабские и другие иностранные инвесторы предпочли дождаться именно этого момента.)

Британские банки, как и российские, существенно подняли кредитные ставки и уменьшили количество выданных кредитов. Последние годы английские заемщики стараются брать кредит с фиксированной двухлетней процентной ставкой — сегодня она составляет от 6—7% годовых (годом раньше — 5—6%). На сегодняшний день эта ставка — одна из самых высоких среди всех стран Евросоюза.

В США же шесть крупнейших банков решили сделать все, чтобы оставить недвижимость владельцам. Они приняли участие в программе Джорджа Буша «Надежда сейчас». Суть проекта заключается, в том, чтобы процентная ставка не менялась на протяжении 5 лет. Кроме того, для ипотечных заемщиков Америки придуман ряд льгот, и в первую очередь налоговых. Американскому бюджету такая политика обойдется примерно в $150 млрд. Она действительно может помочь выйти из кризиса, но эксперты боятся дальнейшего обесценивания доллара, что не может не сказаться на инфляции в США. Цены на недвижимость в Америке продолжают падать.

Если для российской элиты распродажа в Европе — праздник, то среднему классу от нее ни холодно ни жарко — он сталкивается совсем с другими проблемами. В первую очередь в Москве цена поднялась на панельные дома под снос, затем — на все остальное. Значит, речь идет в первую очередь об удовлетворении спекулятивного спроса. К примеру, в недвижимость вложились те, кто вынул деньги из переставших приносить доходы ПИФов. Если им рост цен только на руку, то всех остальных он заставляет отложить мечту о переезде в новую квартиру на неопределенный срок.

Между тем стоит ли говорить о соотношении цена — качество в России, США и той же Великобритании? Жилье эконом-класса в Америке или в Англии подразумевает не только роскошный метраж квартиры, но и парковочное место. У нас это уже считается бизнес-классом. Видимо подразумевается, что для «эконома» машина — это роскошь. Как и вся инфраструктура.

Цены растут на жилье, следовательно, в Москве стараются строить в первую очередь жилье, а уж потом — магазины, школы и детские сады. Я не говорю уже об асфальтированных дорожках и озеленении района, о котором часто просто забывают при строительстве. Считается, что в столице пипл все скупит.

Однако же рост благосостояния этого самого пипла, похоже, переоценивают все, начиная от правительственных чиновников и заканчивая риелторами и банкирами. Скачкообразного роста доходов населения в последнее время не наблюдалось, поэтому остаточный рост цен на рынке недвижимости, похоже, держится на энтузиазме и завышенных амбициях продавцов и на том обстоятельстве, что мировой финансовый кризис нас пока затронул не так сильно, как мог бы. Но никто не может гарантировать, что стремительный ажиотажный рост в ближайшее время не сменится столь же бодрым падением.