Какими правами обладают жильцы сносимых домов

Столичные власти планомерно работают над тем, чтобы существенно обновить жилой фонд Москвы, в котором пока преобладают здания 60-70-х годов постройки. Завершив в 2009 году снос пятиэтажных «хрущоб», власти обещают взяться за здания, которые раньше ликвидировать не предполагалось – это оставшиеся кирпичные пятиэтажки, а также некоторые 9- и 12-этажные дома. По словам чиновников, они морально устарели, и жители будут рады перебраться в новое комфортабельное жилье. Переселять москвичей планируется по тем же правилам, что уже действуют в городе.

Помимо Жилищного кодекса, в столице действует целый ряд городских законодательных актов, регламентирующих переселение из ветхих и аварийных домов. В первую очередь - Закон «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений», действующий с конца 2006 года. В основу переселенческой политики правительства Москвы заложены два основных принципа. Во-первых, москвичи должны получать новое жилье преимущественно в своих районах (в ЦАО и Зеленограде в границах округов). И во-вторых, в отношении собственников и нанимателей действуют разные правила.

Собственники, как известно, бывают разные. Есть люди, которые помимо квартиры в пятиэтажке, доставшейся в наследство, владеют еще одним жильем в границах МКАД. Другие, напротив, всемером ютятся в двух комнатах и мечтают любым способом вырваться из коммунального «рабства». При выселении дома под снос закон позволяет учесть интересы различных категорий собственников. Изначально владелец квартиры может выбирать между компенсацией за освобождаемое жилье в денежном или в натуральном выражении.

Первый вариант имеет смысл предпочесть, если освобождаемая жилплощадь, хотя и не отличается большим размером, зато расположена в престижном районе, например, в ЦАО или рядом с метро. Тогда ее выкупная цена окажется вполне достаточной для улучшения жилищных условий. Более просторное и удобное жилье можно будет приобрести на периферии города или в Московской области.

Юристы напоминают, что выкупная цена включает рыночную стоимость квартиры, издержки, понесенные хозяином при переезде, упущенную выгоду, а также компенсацию за несделанный капремонт. Впрочем, ее получат только владельцы единственного жилья.

Кроме того, многие собственники (особенно те, кто имеет несколько квартир) могут высказать пожелание вселиться в новый дом, который планируется возвести на месте сносимого. Отказать им ни власти, ни инвесторы не имеют права.

По закону, собственники, получившие денежную компенсацию за жилое помещение, имеют преимущественное право участия в инвестиционном проекте. Выкупная стоимость прежнего жилья в таком случае вносится ими в качестве платы за новую квартиру. Причем эта квартира по площади должна быть равнозначна освобождаемой. Уменьшение размеров жилплощади возможно только с согласия самого дольщика.

Опыт показывает, что подавляющее большинство жителей сносимых домов не хотят связываться с деньгами и рассчитывают получить от правительства Москвы другую квартиру в новом доме в том же районе. В законе указывается, что предоставляемая жилплощадь должна быть равнозначной, иными словами, что имеют жильцы, то они и получат. Никакого улучшения жилищных условий в данном случае не предусматривается.

Еще недавно понятие «равнозначное жилье» трактовалось по-разному. Подыскивая варианты для переселения, чиновники принимали во внимание только рыночную стоимость квартиры, не учитывая ее другие параметры.

Вместо «двушки» общей площадью 42 кв.м собственников настойчиво пытались вселить в «однушку» аналогичной площади.

Сейчас на основании судебной практики в понятие «равнозначности» входят такие характеристики жилья, как количество комнат, планировка, степень благоустройства и т.д.

Тем не менее, люди часто не соглашаются с размером предлагаемой компенсации или с вариантами переселения. В таком случае они имеют право пригласить независимого оценщика и на основании его расчетов попытаться отстоять свою позицию в суде. Однако опыт показывает, что наибольшую практическую пользу имеет конструктивный диалог с жилищным отделом или инвестором, которому поручено расселять дом. Человек, живущий в пяти минутах пешего хода от Садового кольца, вряд ли добьется, чтобы его переселили в соседний дом, однако вполне может претендовать на квартиру чуть большей площади, расположенную в 4-5 станциях метро от прежнего места проживания.

Отдельная история - собственники жилья, которые одновременно являются городскими очередниками. Если дом отправляется на слом раньше, чем подошла очередь, то гражданам, как правило, предлагают улучшить свои жилищные условия. Новая квартира им будет предоставлена по социальной норме из расчета 18 кв. м на человека, на условиях соцнайма в районе массовой жилой застройки - в Кожухове, Бутове, поселке Северный и т.д. Приватизировать такое жилье имеют право только несовершеннолетние члены семьи, если, конечно, успеют.

Жители муниципальных квартир при переселении могут рассчитывать на предоставление жилья по социальным нормам. Для одних это существенный плюс, для других, напротив, - минус. Поскольку имеющиеся излишки не учитываются. На практике это означает, что из трехкомнатной квартиры одинокого пенсионера переселят в однокомнатное жилье площадью не более 33 кв. м, а семейную пару в «двушку» площадью до 42 кв. метров.

Впрочем, такие случаи в московской практике редки. Обычно сотрудники жилищных отделов сталкиваются с перенаселенностью квартир в отписанной на слом пятиэтажке. По закону каждый прописанный на жилплощади гражданин имеет право на собственные 18 кв. метров. В итоге суммарная площадь новых квартир в разы превышает параметры прежнего жилья.

Чтобы остановить злоупотребления со стороны москвичей, решивших за счет города обеспечить квадратными метрами всех своих родственников, закон предписывает проверять, нет ли у переселенцев другого жилья, а также не пытались ли они искусственно ухудшить свои жилищные условия в течение последних пяти лет. Если такие факты обнаружатся, то ничего, кроме равнозначного по своим параметрам жилья, «халявщикам» не светит. Еще одним препятствием для получения второй (и более) квартиры является наличие единого договора социального найма у семей, которые хотят разъехаться, отселить молодежь и так далее.

Очередники, проживающие в муниципальных квартирах, вправе написать заявление на предоставление им 100% субсидии на покупку жилья. Ее денежный эквивалент рассчитывается по специальной методике, утвержденной правительством Москвы исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра в типовых домах в районах массовой застройки. Как правило, полученной суммы хватает на приобретение весьма скромного жилья на периферии города или квартиры большей площади в Подмосковье.