Хотите заглянуть в будущее российской ипотеки? Посмотрите на США

Приобретение недвижимости с использованием ипотечного кредита в странах Западной Европы и США достигает 70-90%. В России этот показатель на сегодняшний день составляет 5-10%. Если рассмотреть объем ипотечных кредитов по отношению к ВВП, то в России он не превышает 1-2%, в то время как, например, в Норвегии, он достигает 90%.

Безусловно, история развития ипотечного рынка, например в США, насчитывает несколько десятилетий. В то время как в России ипотека появилась лишь в 1998 году после принятия Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке», то есть законодательные основы для развития рынка жилищного кредитования были созданы лишь 10 лет назад. Есть мнение, что именно неразвитость ипотеки в России и уберегла нашу страну от потрясений рынка недвижимости и финансов, который захлестнул сейчас США и некоторые европейские страны. Ипотечный кризис в США: последствия не только для Америки и не только для ее экономики.

Ипотечный кризис, случившийся прошлым летом в стране с одной из самых стабильных и мощных экономик мира, заставил пересмотреть мировую общественность не только в вопросах выдачи жилищных кредитов. США как оплот демократии и гегемон теряют былую славу. Теракт 11 сентября, неудачная война в Ираке, мощный кризис с ипотечными ценными бумагами, последствия которого еще долго будут ощущаться на всех континентах…Сегодня, также как и после крушения небоскребов, когда упорно распространялись слухи, что это дело рук американских спецслужб, не редко можно услышать мнение, что ипотечный кризис тоже кем-то специально инициирован. Не хочется верить, что всеобщая жадность финансовых аналитиков, банковских служащих и самих заемщиков, скупающих недвижимость в спекулятивных целях, могла заглушить здравый смысл, которым должен обладать любой инвестор.

Ведь это очевидно, что рост цен на недвижимость 30% в год не может быть постоянным – деревья не растут вечно. Весь этот ажиотаж с американской ипотекой, когда кредиты выдавали всем подряд почти что даром, очень напоминает игру в казино. Интересно, кто окажется в выигрыше на этот раз от ипотечного кризиса в США?

Как это ни странно, но для России американский кризис может быть хорошим уроком на тему «Как не надо увлекаться выдачей ипотечных кредитов всем подряд». Дело все в том, что многие российские банки в первой половине 2007 года демонстрировали особую лояльность тем, кто желал купить квартиру в кредит. Если еще 2-3 года назад, как грустно шутили риэлтеры и ипотечные брокеры: «для того, чтобы получить ипотечный кредит, заемщику надо было доказать банку, что он не нуждается в деньгах», то в 2007 году некоторые банки готовы были кредитовать буквально чуть ли не всех желающих.

Если бы на российском финансовом рынке было достаточно длинных денег, в постоянном притоке которых нуждается ипотека, то возможно такая эйфория продолжилась бы и дальше. Но так сложилось, что большая часть выданных ипотечных кредитов в нашей стране, рефинансируется на западных рынках капитала, которым после августа было не до российской недвижимости и ипотеки – большинство из них в буквальном смысле слова боролись и продолжают бороться за выживание. Поэтому сейчас в России наблюдается сокращение темпов прироста выдачи ипотечных кредитов потому, что западные финансовые институты не готовы выкупать пулы закладных у российских контрагентов в прежних объемах.

Вот и вынуждены российские банки снова вводить двойное сито для потенциальных заемщиков, сквозь которое могут пройти, увы, не все.

На сегодняшний день банки руководствуются, как и прежде, двумя главными критериями при андеррайтинге заемщика. Чем выше первоначальный взнос, тем меньше претензий у банка. При взносе от 50% от стоимости недвижимости многие кредитные комитеты включают для такого клиента зеленый свет. Ведь суметь заработать и сохранить не один десяток тысяч долларов (для Московского региона) – достаточно хороший тест на надежность и платежеспособность заемщика. И второй критерий - чем более подтверждены источники доходов, тем выше лояльность банковских служащих. Самое главное при этом, чтобы заемщик мог позволить себе ежемесячно, не особо напрягаясь, выплачивать банковские проценты и погашать тело кредита. Такие вопросы как гражданство или прописка при подтверждении легальности заработков, как правило, отходят на второй план.

Ответ однозначный – можно, если будет на это воля государства, и оно будет способствовать развитию в стране не только американской двухуровневой ипотеки, но и так называемой немецкой, или накопительной, модели улучшения жилищных условий граждан.

Эксперты ООН считают, что для стран Восточной Европы и для России наиболее подходящей формой развития рынка жилищного кредитования является создание строительных сберегательных касс. Эта так называемая немецко-австрийская модель помогает сбалансировать спрос и предложение, так как кредиты выдаются на строящееся жилье.

Именно стройсберкассы помогли поднять жилищное строительство в Западной Европе после второй мировой войны. Однако российские политики пошли другим путем и придерживаются исключительно американской модели развития рынка ипотечного жилищного кредитования, ценность которой в нынешних условиях, весьма сомнительна. Страны восточной Европы – Словакия, Польша, Венгрия, которые отдали приоритет немецкой модели, практически не ощутили последствий кризиса, так как деньги, которые задействуются в жилищном кредитовании, - в большинстве своем частные накопления граждан.

Однако препятствием на пути к возможности улучшить жилищные условия для наших граждан, становится политика. Дело все в том, что авторами закона «Об ССК» являются депутаты Дмитриева О.Г. и Грачев И.Д., которые прошли в Государственную Думу от партии «Справедливая Россия» . Как известно, большинство в парламенте составляют представители другой фракции, которые часто блокируют законодательные инициативы не своей партии по политическим мотивам. Сумеют ли Иван Грачев и Оксана Дмитриева преодолеть конъюнктуру и вето большинства парламентариев?

На просторах нашей необъятной Родины хватит места для разных моделей жилищного строительства и финансирования. Уверена, что и у модели ССК будет немало приверженцев. Так почему бы не учесть реальный положительный опыт тех стран, в которых он выдержал испытание и проверку на прочность?