Управление домом в ТСЖ: готовы ли мы раскошелиться

Сегодня услуги управляющих компаний востребованы, в основном, в домах бизнес-класса и элитном секторе. Остальным приходится довольствоваться услугами родных ДЕЗов, либо тех организаций, которые выиграли конкурс, проведенный местными властями. Такую ситуацию можно объяснить пассивностью жителей, которая в свою очередь оправдывается тем, что выбирать-то людям особо не из чего – рынок конкурирующих между собой управляющих компаний пока не сложился. Есть первые ласточки, которые осваивают «коммуналку». Что же они могут нам предложить и стоит ли с ними связываться?

Большинство известных управляющих компаний (УК) созданы в конце 90-х начале 2000-х гг. на базе ведущих застройщиков и обслуживают построенный ими жилой фонд. Многие компании не дистанцируются от своих «родителей»: «ПИК-комфорт» (корпорация «ПИК»), «Миракс Сервис» (корпорация MIRAX GROUP). Правда, после нескольких лет работы компании могут начать работать в сторонних, муниципальных домах. Есть и независимые УК, изначально обслуживающие дома нескольких застройщиков, но их единицы.

Управляющие компании предоставляют те же услуги, что и наш родной ДЕЗ, который теперь называется ГУ ИС (государственное учреждение «Инженерная служба»). Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил разобраться, в чем же заключается разница.

Все УК декларируют качественно лучшее обслуживание дома и придомовой территории, дополнительные услуги, демократию, то есть, обещают выносить все важные вопросы (в том числе о цене) на голосование собственников и ежегодный отчитываться перед жильцами о всех расходах.

Достигается это за счет профессиональных кадров и техники: ДЕЗы работают с подрядчиками, а управляющие компании имеют большой штат сотрудников. При этом ряд услуг оказывают все же подрядчики, например, охрану территории, как правило, доверяют частным охранным предприятиям.

Что касается дополнительных услуг, то, как правило, это организации диспетчерских постов, индивидуальных тепловых пунктов, выезд собственной аварийной службы. Также жильцам могут предложить помощь в решении юридических вопросов, связанных с жильем, организуют на своей базе паспортные столы, дают возможность оплачивать свои услуги в отделениях ближайшего банка, организуют бесплатные мероприятия для собственников (детские праздники, например), поддерживают домовладельцев, участвующих в городских конкурсах («Мой двор мой подъезд» и т. д.).

Цена за техническое обслуживание многоквартирного дома зависит от таких факторов, как этажность (чем выше, тем дешевле), техническая оснащенность (системы видеонаблюдения и т. д.), число подъездов (чем их больше, тем дороже), класс жилья (обычное жилье, бизнес-класс, премиум) и, наконец, желаний собственников (можно воплотить практически любые идеи людей за их деньги). За техобслуживание (т. е. без учета коммунальных платежей) обычной новостройки собственники платят управляющим компаниям в среднем 20-25 рублей за квадратный метр в месяц. Грубо говоря, 1 доллар.

Обслуживание элитного жилья встанет дороже: 2-3,5 доллара за квадратный метр. Обслуживание подземного паркинга и дополнительные услуги собственники оплачивают отдельно. При этом обычно годовая смета, со всеми расходами рассматривается на общем собрании собственников.

Что касается ДЕЗов, то стоимость технического обслуживания за квадратный метр составляет на сегодня примерно 16 рублей. Причем 7 рублей платят жители, а 9 рублей составляет городская дотация. За коммунальные услуги (газ, вода, электричество) жители – подопечные УК расплачиваются по утвержденным правительством Москвы тарифам, а их никто не имеет права менять.

Сегодня сложно говорить о соперничестве на рынке ЖКХ, но управляющие компании создают себе конкурентные преимущества, одним из которых является экономное и грамотное расходование средств. УК высчитывают смету отдельно для каждого обслуживаемого объекта, в отличие от ДЕЗов, где на дома с совершенно разными техническими характеристиками расходуется одна и та же сумма.

УК формируют фонд средств, который по мере необходимости расходуется на плановые ремонты и другие нужды. Таким образом, управляющие компании «компенсируют» стоимость своих услуг и качеством обслуживания, и прозрачностью своей финансовой политики.

Столичные власти долго обещали опубликовать список управляющих компаний, и, наконец, эта работа сделана. В Едином реестре представлены компании, работающие на коммунальном рынке Москвы, правда, львиную долю занимают все те же бывшие ДЕЗы. Этот перечень размещен на официальном сайте Департамента жилищно-коммунального хозяйства.

А вот несколько крупных и стабильных управляющих компаний Москвы, имена которых, что называется «на слуху»:

«Аскет»

«Аква-Холдинг»

«Горжилкомплекс плюс»

«ДС Эксплуатация»

«Миракс Сервис»

«Орфо-менеджмент»

«ПИК-комфорт»

«Солярис»

«Центр Девелопмент»

«Эгида»

Законодательство установило четкие сроки для выбора способа управления домом и непосредственно самой управляющей компании. До 1 мая 2008 года должны пройти конкурсы управляющих компаний, которые проводят местные власти. Многие москвичи решили ничего не менять в своей жизни и готовы принять ту управляющую компанию или ДЕЗ (сегодня называется ГУ ИС - Государственное учреждение «Инженерная служба»), которые, по сути, назначает им власть. Так спокойнее, и как мы поняли уже из вышенаписанного – дешевле.

Гораздо ниже сам размер ставки на техобслуживание, а с дотацией, которую получает ДЕЗ (ГУ ИС), дешевле вдвойне. Те, кто отказывается от услуг ДЕЗа, — платят больше. Хотя в Москве есть управляющие компании и ТСЖ, получающие субсидии, но это исключение из правил.

Впрочем, ситуация может измениться, - мэр Москвы Юрий Лужков уже не раз заявлял, что в 2008 году ДЕЗы будут акционированы и поставлены в равные конкурентные условия с другими компаниями. Должна быть преобразована и система распределения городских дотаций. Но это дело не одного дня.

Еще одна помеха — бюрократические проволочки. Даже если люди и захотят выбрать управляющую компанию по сердцу и кошельку, процедура перезаключения договора на предоставление этих услуг оказывается сложной и долгой. Наконец, люди боятся мошенничества: многим памятны случаи когда «управляющие компании» прекращали свою деятельность, получив от собственников деньги.

В свою очередь, есть моменты, которые могут отпугнуть и самих управляющих от жильцов. Депутат Госдумы РФ Галина Хованская не раз называла эти причины. Чтобы передать жилой дом в управление ТСЖ или частной управляющей компании, необходимо, чтобы под зданием была оформлена земля, озвучен перечень общего имущества – чердаки, подвалы. Между тем, сплошь и рядом оказывается, что это общее имущество жителям вовсе не принадлежит, а давно уже продано коммерсантам. Вызывает вопросы и ситуация с капитальным ремонтом: по планам городских властей до 2014 года в городе отремонтируют около 14 тысяч жилых домов. Но пока дом не отремонтирован, в эксплуатации он обходится дороже.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

По нашему мнению, заключать договор с негосударственной управляющей компанией имеет смысл, когда дом – новый, а жители – активны, не бедны, и, извините за выражение, социально однородны. То есть примерно эдентичны, и по доходам, и по взглядам на жизнь. Оценим данное предложение – услуги управляющей компании — по нашей системе плюсов и минусов.

Плюсы:

+ Качественные услуги

+ Возможность влиять на качество управление через собрание собственников + Возможность выбирать нужные жильцам услуги

+ Возможность контролировать, куда потрачены ваши средства

Минусы:

- Услуги УК дороже, чем у ДЕЗа

- Нужно контролировать УК, а для этого – преодолеть собственную лень. Нужно вникнуть в суть договора, годового отчета и найти время, чтобы дойти до общего собрания.