Ипотечный кризис: русская версия

За последние полгода многие российские банки подняли ставки по ипотечным кредитам, ужесточили требования к заемщикам, а некоторые и вовсе отказались от данного вида кредитования. Ситуация стабилизируется ближе к осени, обещают участники рынка, хотя и признают, что столь лояльными к «серым» доходам заемщиков, как раньше, банкиры уже не будут.

В конце января российский Центробанк наконец признал, что американский ипотечный кризис все же сказался на отечественном кредитном рынке. Первый зампред ЦБ Алексей Улюкаев, выступая на закрытом совещании, отметил, что в российском банковском секторе существуют определенные проблемы с ликвидностью. Кризисом сложившуюся ситуацию чиновники стараются не называть, но и без этого понятно, что проблемы американской ипотеки не обошли нас стороной. «Если одна из голов пьянствует, а остальные ведут здоровый образ жизни, последствия почувствуют все три головы, ведь финансовая система одна», — прокомментировал влияние американского ипотечного кризиса на отечественный банковский сектор экс-министр экономического развития, а ныне председатель правления Сбербанка Герман Греф. «Мы часть мировой экономики, в определенной степени все, что происходит в мире, имеет влияние на экономику России. Влияние начало ощущаться в октябре-ноябре прошлого года, когда возникли проблемы с долгосрочным фондированием у банков: сначала в валюте, а потом и в рублях», — отмечает управляющий директор блока «Розничный бизнес» ОАО «Банк Москвы» Алла Цытович.

В первую очередь кризис ликвидности затронул отрасль долгосрочного кредитования, прежде всего ипотечного. «Ситуация с ограниченной ликвидностью на рынке США сказывается прежде всего на доступности традиционно западного длинного фондирования для российских банков, в частности работающих на рынке ипотеки», — подтверждает старший вице-президент по развитию сервисного ипотечного банка Ипотекбанк Елена Шилина. Когда аналогичная проблема возникла в США, американская Федеральная резервная система (ФРС) приняла решение выделить средства банкам для повышения ликвидности, в общей сложности было выдано кредитов на почти полтриллиона долларов. Для закрепления «лечебного эффекта» монетарные власти США пошли на беспрецедентный шаг: в течение десяти дней в январе ФРС дважды понижала учетную ставку, делая заемные средства для кредитных организаций более дешевыми. В общей сложности за полгода ставка была понижена на 2,5%. Такими темпами стоимость денег снижалась лишь после финансового кризиса конца 1990-х годов.

Российские чиновники от ЦБ, как и их американские коллеги, признав существование проблем в кредитной отрасли, тем не менее пошли по совершенно иному пути: Банк России принял решение повысить с 4 февраля 2008 года ставку рефинансирования с 10% до 10,25% годовых. Тем самым он отказал коммерческим банкам в дешевом фондировании, отмечают участники рынка, и сделал ставку на борьбу с инфляцией. В этих условиях эксперты не исключают дальнейшего роста ставок по кредитам, которые (по ипотеке) за последние полгода увеличились в среднем по рынку на 1—2%. Если ЦБ пойдет на дальнейшее ужесточение монетарной политики, то кризис ликвидности с ипотечной отрасли может перекинуться уже на автокредиты и потребительское кредитование, признают участники рынка.

Новая ставка рефинансирования ЦБ подталкивает к повышению стоимости обслуживания кредитов в коммерческих банках, заявил на встрече с журналистами, проходившей в первых числах февраля, член правления «ВТБ 24» Анатолий Печатников. Большинству средних и мелких российских банков западное фондирование недоступно, поэтому они вынуждены будут повышать ставку по ипотечным кредитам вслед за решениями ЦБ и удорожанием денег от частных клиентов (ставки по вкладам выросли на 2—3% за последние полгода), признают участники рынка. Тем же, кто может себе позволить перекредитовываться на иностранных площадках, также не стоит ожидать скорого удешевления займов: если до начала кризиса, летом 2007 года, банки могли занять под LIBOR + 1,5%, то к осени уже не дешевле LIBOR + 2,5—3%. Эксперты не ожидают, что в ближайшее время этот показатель снизится, поэтому ставки, по прогнозам, будут неуклонно расти. Если еще летом прошлого года ипотечный кредит на покупку вторичного жилья при официально подтвержденном доходе со ставкой 9% годовых в долларах предлагали сразу несколько десятков банков, то сейчас такие дешевые предложения (из крупных банков) можно найти только у пяти кредитных организаций: Абсолют Банка, Городского ипотечного банка, ОргрэсБанка, ММБ и «ВТБ 24». Скоро к ним присоединится и «ДельтаКредит». «В основном это (проблемы с ликвидностью. — «Профиль») коснулось региональных и небольших банков.

У них отказов стало больше на 15%. Примерно такому же числу потенциальных клиентов здесь уменьшают запрашиваемую сумму кредита, — рассказывает Алла Цытович. — В Банке Москвы в этом смысле ничего не изменилось... В этом году у крупных игроков рынка ипотеки будет расти и объем, и количество выданных кредитов, а вот мелкие и средние банки, скорее всего, свернут программы или притормозят их». «Условия предоставления ипотечных кредитов и требования к заемщикам банком не менялись», — утверждает директор департамента розничного кредитования банка «Союз» Алексей Любченко. Правда, он признает, что в наступившем году его кредитная организация все же планирует незначительный пересмотр процентных ставок по отдельным продуктам программы ипотечного кредитования. «В первую очередь это связано с прекращением выдач кредитов либо с заметным увеличением ставок по таким продуктам банками-конкурентами», — отмечает эксперт.

«Ставки на рынке ипотеки изменились неоднородно — так, ряд крупных российских банков удерживают ставки на уровне начала года, в то время как ряд западных банков и банков, фондирующих или планирующих фондировать свои портфели за счет секьюритизации, повысили ставки в связи с увеличившейся стоимостью фондирования», — резюмирует Елена Шилина. По ее словам, Ипотекбанк в ближайшее время планирует лишь «незначительно увеличить требования по первоначальному взносу».

Было бы неправильно говорить, что все без исключения российские банки повысили требования к заемщикам либо ставку по ипотечным кредитам. Есть и исключения: на фоне повсеместной истерии, связанной с кризисом банковской ликвидности, банк «ДельтаКредит» объявил о снижении стоимости ипотечных кредитов на 0,5 процентного пункта.

По программе «Delta стандарт» при «белом» доходе ставки снизятся с 9,5—10,5% до 9—10%. По предложению с плавающей ставкой «Delta вариант» — с LIBOR + 5% до LIBOR + 4,5% (при сроке кредита 10 лет) и с LIBOR + 5,5% до LIBOR + 5% (срок — 20 лет). Снижение не столь существенное, но оно вносит определенный диссонанс. В банке объясняют это решение тем, что удалось привлечь крупный иностранный заем под «привлекательную» ставку. При этом ни размер кредита, ни стоимость его обслуживания не раскрывают.

Остальные участники рынка были удивлены решением банка «ДельтаКредит», хотя, если обратить внимание на динамику изменения ставки LIBOR за последние дни, становится очевидно, что стоимость заемных средств на мировых рынках серьезно снизилась: если еще в середине января ставка LIBOR составляла 3,8%, то уже в конце января она была равна 2,8%. Отчасти этому способствовало резкое снижение учетной ставки в США и ожидания аналогичных действий со стороны европейских монетарных властей, отмечают участники рынка. «Вряд ли бы ФРС США пошла на подобные меры, если бы считала, что не может таким образом переломить негативную тенденцию. Однако сколько потребуется для этого времени, сказать сейчас достаточно сложно, поскольку масштаб возникших проблем все еще до конца не ясен», — отмечает аналитик Промсвязьбанка Олег Шагов. Некоторые наблюдатели полагают, что уже к лету ФРС может снизить ставку до 2%, но опять же никто с достаточной долей вероятности не может спрогнозировать, как это скажется на ситуации с банковской ликвидностью.

Что касается российского рынка, то многим мелким и средним банкам, не имеющим достаточных рейтингов надежности для выхода на западные рынки, помочь может лишь отечественный ЦБ, который, похоже, решил дистанцироваться от этой ситуации. Спасение утопающих — дело рук самих утопающих, решили отечественные чиновники, тем более что уход с рынка целого ряда мелких игроков укладывается в общую концепцию сокращения количества кредитных организаций в России.

Эксперты не исключают, что со временем, если ситуация с банковской ликвидностью будет ухудшаться, могут возникнуть проблемы с другими видами кредитования, в первую очередь под удар попадут автокредиты. Кстати, в США проблемы в этом секторе начались уже в декабре прошлого года: банки стараются минимизировать свои риски по дорогим кредитам, к которым относится и автокредитование. Они увеличивают требования к заемщику, к первоначальному взносу и к срокам кредитования.

Официальных данных по американскому рынку пока нет, но некоторые эксперты полагают, что общий объем средств, выданных в рамках автокредитования за последние три месяца, сократился как минимум на 15—20%. Те же самые проблемы ожидают в ближайшем будущем и Россию. «Проблемы связаны не с кредитным риском конкретного продукта, а с доступностью фондирования, они могут затронуть все продукты, фондируемые не с баланса банков. Это прежде всего более длинные продукты, такие как ипотека и потенциально длинные автокредиты», — поясняет Елена Шилина.

Вслед за автокредитованием под ударом окажется и потребительское кредитование. Кстати, вследствие значительной доли так называемых плохих долгов в этом секторе многие кредитные организации еще с середины прошлого года начали ужесточать требования к потенциальным заемщикам. «Конечно, все будет зависеть от того, как будет развиваться макроэкономическая ситуация в стране. Мы будем следовать этой ситуации. Но сокращение объемов кредитования и темпов роста потребительских кредитов в следующем году мы предполагаем», — сказал Герман Греф.

Основной тенденцией рынка потребительского кредитования в ближайшем будущем, по мнению председателя правления банка «Русский стандарт» Дмитрия Левина, станет постепенное сокращение доходности, притом что ставки по кредитам будут незначительно расти, также характерным для этого сектора станет и более взвешенный подход банков к оценке финансовых рисков.

Заграница не поможет «Я не специалист в фондовых рынках, но нужно приготовиться к тому, что ситуация не стабилизируется до лета», — констатирует Алла Цытович. С ней согласна и Елена Шилина: «Я считаю, что ситуация должны стабилизироваться в пределах 6—9 месяцев, и ставки по фондированию вернутся к уровню, близкому к началу 2007 года, в конце 2008 года». Однако далеко не все так оптимистичны в своих прогнозах: многие западные эксперты ожидают наступления рецессии в американской экономике. В этом случае ожидать скорого выздоровления кредитного рынка как в России, так и в США не приходится.

Так стоит ли в таких условиях «связываться» с ипотекой? Некоторые потенциальные заемщики полагают, что в России может повториться ситуация, аналогичная той, которая была в США после начала ипотечного кризиса: к концу прошлого года стоимость недвижимости из-за сокращения спроса снизилась в Америке в среднем на 10—15%. «Ждать не имеет смысла, надо брать ипотеку, как только вы дозрели до решения этой проблемы. Иначе или цены на недвижимость вырастут, или ставки поднимутся», — советует Алла Цытович. «Я считаю, что заемщикам, желающим взять ипотечный кредит, надо его брать тогда, когда этого требуют их жизненные обстоятельства», — соглашается Елена Шилина. Мнение экспертов подтверждает и статистика: по данным аналитического центра IRN.RU, в январе индекс стоимости жилья в Москве вырос почти на 4%, а в рублях это увеличение оказалось еще выше. По итогам года квартиры могут в среднем подорожать на 15—20%, считают аналитики.

Олег Шагов, аналитик Промсвязьбанка:

«Некоторые российские компании ипотечной отрасли, предлагавшие финансирование ипотечных кредитов не из собственных, а из заемных средств, столкнулись с проблемами рефинансирования старых займов, а также привлечения новых, необходимых для обеспечения их деятельности».

Елена Шилина, старший вице-президент по развитию сервисного ипотечного банка Ипотекбанк:

«Объем российского рынка ипотеки на данный момент значительно ниже, чем в США (в России объем ипотечных активов на конец 2007 года составил около 3—4% от ВВП, в то время как в США этот показатель составил 50—55% от ВВП). И уровень просрочки на российском рынке ипотеки сейчас несравнимо ниже мирового уровня. Эта тенденция, на мой взгляд, сохранится. Таким образом, российский ипотечный сектор вполне может стать источником качественных ипотечных бумаг для инвесторов».