Легко ли продать квартиру без посредников

Наши люди нередко любят покупать и продавать квартиры сами. Cчитают, что не стоит платить компаниям. Мол, усилий затрачивают очень мало, а берут за это очень много. Но рынок недвижимости таких самоуверенных клиентов больно «жалит». Вот какие два случая рассказал недавно вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, генеральный директор агентства недвижимости Константин Манченко.

Этот случай произошел несколько лет назад. В наше агентство обратился Василий Петрович, мужчина средних лет, по вопросу расселения двухкомнатной квартиры в хорошем современном доме, которую хотел в дальнейшем приобрести для себя. В приватизированной квартире жили разведенные супруги с ребенком, которые были согласны переехать в однокомнатную квартиру и комнату.

Менеджер произвел расчеты по затратной и временной частям данного варианта разъезда и изложил их клиенту. По времени организации разъезда клиента все устраивало. Однако затратная часть (выкуп однокомнатной квартиры и комнаты, подготовка документов и проведение сделок) показалась ему завышенной. Он обещал подумать и ушел.

Прошло несколько месяцев... И снова ко мне на прием приходит тот же клиент. Только на этот раз он показался чем-то озабоченным и растерянным. Немного отдышавшись, Василий Петрович поведал нам следующую историю.

После консультации в компании он повторно пошел к хозяевам двухкомнатной квартиры, чтобы подробнее уточнить их условия разъезда. К своей радости, выяснил, что супруги из-за неприязненных отношений готовы практически на любые варианты разъезда. Однако главным их условием было то, что сначала выезжает в однокомнатную квартиру жена с ребенком, а затем в комнату – ее бывший муж.

Василий Петрович нашел однокомнатную «хрущевку». Выкупил квартиру на себя и произвел ее обмен на доли жены и ребенка в двухкомнатной квартире. На это ушло около двух месяцев. Пока жена с ребенком «выписывались» в «однушку», Василий Петрович подобрал комнату для мужа. Переоформил на себя и произвел с мужчиной обмен. Чтобы ускорить процесс вселения в двухкомнатную квартиру, Василий Петрович за свой счет перевез его вещи в комнату и отвез к паспортистке в ЕИРЦ по поводу «выписки».

Все вроде шло хорошо до того момента, пока их паспорта не попали на перерегистрацию. Паспортистка сказала Василию Петровичу, что мужчине, вселяющемуся в комнату, по поводу «выписки» из квартиры нужно явиться лично к начальнику паспортного стола. Это немного смутило Василия Петровича, но он не стал выказывать своей тревоги бывшим супругам, а в приемный день привел мужчину в паспортный стол. Когда подошла их очередь, мужчина зашел в кабинет начальника, а Василий Петрович остался ждать его в коридоре.

Через несколько минут в кабинет начальника паспортного стола зашел конвой и вывел мужчину в наручниках. Как оказалось в дальнейшем, он находился в федеральном розыске за неуплату алиментов. А так как была еще и непогашенная судимость, его сразу же взяли под стражу. Данное обстоятельство тщательно скрывалось супругами. И в данном случае понять их можно.

Но что делать было Василию Петровичу? Только ждать. Через 1,5 месяца мужчину осудили на тринадцать месяцев лишения свободы. А снять с регистрации его так и не успели. И это обстоятельство больше всего беспокоило Василия Петровича. Вот он и пришел снова к нам за советом. Мы немного пожурили самоуверенного клиента, но все же дали ряд советов.

Прошло еще около трех месяцев. И снова Василий Петрович пришел к нам и поведал продолжение своей истории. Через полтора месяца он по своим связям узнал, в какой колонии отбывает наказание муж. Почти четверо суток на перекладных добирался до мест, где отбывал срок злостный алиментщик, для того, чтобы заверить у начальника колонии заявление о «выписке».

И хотя «хождение по мукам» закончилось для Василия Петровича вполне благополучно, из этой истории он сделал неутешительный вывод: дешево не всегда бывает «сердито». Он искренне пожалел, что не воспользовался профессиональными услугами нашего агентства, решив сэкономить деньги и не представляя, сколько потратит нервов и времени.

А этот случай произошел в 2006 году, когда цены на квартиру поднимались как «на дрожжах» (в среднем от 5 до 10 процентов в месяц). К «золотому» брокеру нашей компании Андрею Бочарову обратился клиент, желающий приобрести квартиру.

В течение трех дней Андрей Викторович устраивал показы заинтересовавших клиента квартир. При этом тот дотошно расспрашивал про «истории» квартир, про особенности проведения сделки и расчетов между покупателем и продавцом, тщательно изучал документы на квартиры (почему – станет ясно после прочтения всей истории). На тот момент Андрей Викторович просто подумал: «Очень осторожный и кем-то напуганный клиент. Однако это его право. У нас бывают разные люди, и мы должны их обслуживать».

Дня через два клиент позвонил в компанию и сообщил, что квартиры ему не подходят. Попросил внести его в базу данных на покупку квартиры с определенными параметрами и оставил для связи свой номер мобильного телефона.

Примерно через две недели в нашем агентстве была выставлена на продажу квартира, удовлетворяющая пожеланиям вышеупомянутого клиента. На телефонный звонок брокера потенциальный клиент ответил, что уже купил квартиру, и попросил снять его из базы данных. Слово клиента – закон. Квартира была продана другому клиенту. Работа шла своим чередом.

Прошло два или три месяца. По телефону позвонил мужчина, представился бывшим клиентом и попросил о встрече. На следующий день на пороге кабинета Андрей Викторович увидел вышеупомянутого клиента и поинтересовался, какие жилищные проблемы привели его к ним на этот раз. Оказалось, что те же: купить квартиру. На недоуменный взгляд брокера мужчина попросил его выслушать.

Оказалось, что кроме поиска квартиры через агентство, он сам давал объявления о покупке в газету. И через несколько дней позвонила хозяйка продаваемой квартиры и назначила встречу. Как ему казалось на тот момент, он был «подкован» и готов к сделке на все 100 процентов. Знал цены, какие нужны документы, порядок расчетов и прочие нюансы. Поэтому после встречи с хозяйкой, осмотра жилья и изучения документов клиент был готов сразу купить его, так как цена была на 150 тысяч рублей ниже рыночной.

Однако хозяйка квартиры предупредила, что нужно делать инвентаризацию, а на это уйдет время в связи с загруженностью БТИ. А чтобы клиент не передумал, предложила внести авансовый платеж в размере 10 процентов от стоимости квартиры. Составили обязательство о внесении аванса сроком на три месяца, и хозяйка успокоила клиента, сказав, что она заинтересована в продаже и будет стараться делать все быстро. На том и разошлись.

Через два с небольшим месяца на вопрос клиента: «Как дела?» – хозяйка сухо ответила, что надо встретиться. При встрече сказала, что цена квартиры за это время выросла на 20 процентов, и потребовала переписать обязательство об авансе на более высокую сумму. Клиент стал возмущаться, на что хозяйка заявила: «Это моя собственность. За сколько хочу – за столько продаю. Аванс верну хоть сейчас». Клиент понял, что лучше забрать деньги – кто его знает, что будет потом...

Квартиру мы ему подобрали и оформили все, как полагается. И сожалел клиент только об одном: что из-за своей самонадеянности и поверхностных знаний в области недвижимости не только упустил выгодные варианты, но и потерял почти 300 тысяч рублей.

Комментарий

Александра Бузина, юрист:

– Люди, решившие совершать сделки с квартирами самостоятельно или через частных маклеров, должны понимать, на какой риск они идут. Кому-то может показаться, что информации, взятой из средств массовой информации, вполне достаточно для успешной сделки с недвижимостью. Разумеется, это заблуждение.

Неверная оценка стоимости квартиры, покупка жилья с зарегистрированными жильцами, невнимательное оформление документов – вот далеко не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться «сам себе риэлтор». Кроме того, можно стать жертвой мошенников, например, купить несуществующую квартиру или квартиру, которая продавцу не принадлежит.

Конечно, для совершения сделок с недвижимостью нужно обращаться не в первую попавшуюся риэлторскую фирму. Необходимо найти компанию с серьезной репутацией и большим опытом работы на рынке недвижимости, по возможности изучить отзывы о работе риэлторов. Грамотные специалисты помогут подобрать вам несколько приемлемых вариантов купли-продажи, проследят за грамотным оформлением всех документов и посоветуют, как наилучшим образом передавать или получать деньги за квартиру.

Договор купли-продажи должен быть составлен в соответствии с требованиями раздела 7 главы 30 Гражданского кодекса, который посвящен продаже недвижимости. В договоре стоит учесть и подробно прописать все условия сделки: например, подчеркнуть обязанность хозяина и членов его семьи «выписаться» из квартиры в определенный срок или, наоборот, в обязательном порядке указать лиц, которые сохраняют право проживания в квартире.

Многие сделки с квартирами проводятся не сразу: продавцу требуется время на снятие с регистрационного учета или сбор необходимых документов, покупателю – на проверку квартиры или сбор денег. В таких случаях обычно применяют условие о задатке или авансе.

Согласно ст. 380 Гражданского кодекса, задаток выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей. Задаток выдается в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если покупатель квартиры отказывается от сделки, задаток остается у продавца. Если сделка срывается по вине продавца, он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Возможно, стороны захотят включить в договор условие об авансе (это понятие в Гражданском кодексе подробно не выделено). При невыполнении обязательств продавцом покупатель может требовать возвращения суммы, но уже не в двойном размере. Герой второй истории вовремя решил вернуть свой аванс, справедливо рассудив, что требования другой стороны могут обернуться более серьезными потерями.