Долгострой: проблема или налоговая лазейка?

Как возникает долгострой? Самый распространенный сценарий таков: человек со средним достатком не рассчитал финансовые возможности и захотел построить дорогой дом, а потом у него закончились средства, и он вынужден либо продавать его, либо отложить строительство на время накопления денежных средств. Кроме того, по мнению экспертов, самой распространенной причиной недостроя являются технические ошибки при строительстве или проектировании, обнаруженные на той стадии, когда выгоднее оставить дом как есть, чем сносить его и строить заново. Статистики рынка недостроенных загородных объектов не существует. Однако рынок такой есть, и он огромен.

Москва и Подмосковье, рай для инвесторов, агентов по недвижимости, строителей… Спрос на жилье и офисные помещения превышает предложение в полтора-два раза. И вдруг такой феномен – московский, точнее, подмосковный долгострой. Оценки объемов этого рынка продавцами разошлись значительным образом. Да и определение самого понятия «недостроенный объект» вызывает дискуссию.

Давайте сначала определимся с формулировками. «Долгостроем» называется строение или часть строения, не законченные в срок и на длительное время законсервированные. Хотя какое там консервирование! В реальности это просто брошенные и, как правило, разваливающиеся дома. Высотные дома и элитные поселки, офисные центры и частные дома – Московская область изобилует такими объектами, еще раз напоминающими нам об уровне нашего хозяйствования. Откуда же взялись эти памятники народной наивности?

Прежде всего, это старые проекты начала – середины 80-х годов прошлого века, попавшие в долговые ямы в связи с «перестройкой». За ними стройными рядами идут проекты «смутного времени», когда пирамидальные криминальные структуры, как грибы, плодились и плодили проекты века – вавилонские башни с бюджетами космических кораблей, но, заложив фундамент и положив десять кирпичей, благополучно растворялись на просторах нашей Родины. В эту группу входят и скелеты крупных торговых центров, и остовы жилых массивов, и гробоподобные сооружения когда-то блиставших банков-однодневок.

Третий тип «недостроя» – строительные объекты с растущей ценой. Пока строим – цена растет в разы. Так куда спешить. Будет в год по кирпичу класться, глядишь, через десять лет и без капли капиталовложений – десятикратная прибыль. Тут уже могут быть и частные райончики, небольшие уютные домики.

Ну и четвертый вид «долгостроя» – вообще отсутствие построек: скупается земля, а до строительства так дело и не доходит. Сегодня появляется новый вид долгостроя, рожденный неграмотной инвестиционной политикой, ошибочными калькуляциями, и как следствие – серьезные проблемы в планировании и финансировании объектов строительства. Объекты такого рода чаще всего в умелых руках вновь начинают блестеть и приносить прибыль.

Чаще всего к коллекции подмосковного «недостроя» относят не готовые для проживания объекты, зарегистрированные в качестве таковых, и неготовые объекты, не имеющие документов о праве собственности вовсе.

Эту ситуацию в компании «Домострой» обрисовывают таким образом: 1-5% – это брошенные строения, чаще всего коробка с крышей или без нее либо только фундамент, 2-10% – коттеджи без внутренней отделки (коробка под крышей с полностью замкнутым контуром), 3-30% – это коттеджи под чистовую отделку.

В компании «Пересвет Реал Эстейт» считают, что примерно 70% того, что продается на рынке загородной недвижимости Подмосковья, – это недостроенные объекты. Наталья Бланкова, маркетолог компании, обосновывает показатель таким образом: «Есть несколько стадий строительства. 90% девелоперов предпочитают продавать объекты под отделку. То есть значительную часть средств в этот дом еще предстоит вложить, обычно почти столько же, сколько уже заплачено за саму коробку. Тем не менее эти дома активно продаются и пользуются спросом». С одной стороны, покупатель получает возможность растянуть затраты во времени. С другой – некоторые покупатели недооценивают объем предстоящих затрат. А кроме того, у большинства людей просто нет возможности купить что-то другое.

Дом под отделку представляет собой чаще всего кирпичную или пенобетонную коробку. Иногда ее снаружи штукатурят, иногда обещают, что оштукатурят потом. Крыша, окна, межэтажные перекрытия – все это уже есть. Коммуникации чаще даже не введены в дом, а находятся на участке, готовые к подключению.

Под чистовую отделку – это совершенно другая стадия строительства, когда коммуникации разведены по дому, есть проект планировки и на стадии покупки понятно, где будет санузел (соответственно, куда будут подведены вода и канализация), где – кухня (следовательно, туда проведут газ). Система отопления смонтирована. Батареи либо установлены, либо подведены трубы для установки. Стены оштукатурены. Нет электроразводки – понятно, что размещение розеток и светильников тесно связано с интерьерными решениями. Внутренние отделочные работы также выполняются после покупки.

«Недостроенный объект – понятие весьма расплывчатое. Так можно назвать и фундамент: начали строить и бросили. Однако массово на рынке присутствуют стадии под отделку и под чистовую отделку», – резюмирует Бланкова. То, что целые поселки продаются хронически строящимися, известно давно. И к этому все привыкли. Стадия «недостроенности» напрямую зависит от размера поселка. Чем больше территория застройки и предполагаемое количество домов, тем выше процент недостроя. Как правило, при возведении больших проектов строительство делится на несколько очередей. А бывают и такие случаи, когда по ходу застройки объекта у девелопера появляется возможность приобрести граничащий с поселком участок земли. Тогда количество очередей застройки увеличивается.

В зависимости от концепции поселка и его размера, срок строительства объекта может составлять от трех до пяти лет. В качестве примера могут служить такие поселки, как Бенилюкс, Павлово, Пестово.

Типичный портрет недостроенного объекта нарисовать достаточно сложно, говорят риелторы, но в общих чертах он таков: часть домов возведена, часть уже заселена, часть вообще не построена. Параллельно с домами в обязательном порядке возводятся и объекты инфраструктуры.

Налоговая практика многих стран предполагает уплату налогов только на готовые объекты. И это удобно: не прикрутил дверную ручку – и выдал таким образом свой дом за недостроенный. Актуально ли это для российского рынка?

«Действительно, встречаются случаи, когда люди оформляют уже достроенный дом как недострой (указывая, например, что не готова одна из комнат), но уже живут в нем, не платя налогов, – рассказывает Владимир Яхонтов, заместитель директора компании «МИЭЛЬ – Загородная недвижимость». – Но перемены в этом смысле не за горами: законодатели работают над усовершенствованием законов в плане введения налогов на недостроенное жилье».

«Согласно российскому законодательству, объект незавершенного строительства объектом налогообложения не является, – комментирует Игорь Иванов, коммерческий директор финансово-строительной корпорации «Лидер». – Собственник платит в этом случае только налог на землю. Когда объект уже введен в эксплуатацию, возникает налог на имущество. В зависимости от стоимости объекта годовая ставка налога составляет 0,1-2% от стоимости дома. При стоимости недвижимости до 300 тыс. руб. ставка налога составляет до 0,1%, от 300 тыс. до 500 тыс. руб. – от 0,1% до 0,3%. Если дом дороже 500 тыс. руб., то ставка налога составляет от 0,3% до 2% от стоимости дома».

Стоимость земли и объектов недвижимости Подмосковья сегодня такова, что никакой «долгострой» просто не имеет права на существование, а тем более почти готовые новые жилые районы, коттеджные массивы, таунхаусы. И возвращение их на рынок недвижимости сегодня – дело определенного риелторского направления. Это очень перспективный и интересный рынок. Некоторые усовершенствования планировок районов, внесение изменений во внешний вид зданий, использование новейших материалов и анализ конъюнктуры сегодняшнего рынка недвижимости вводит в строй все новые и новые «долгострои», возвращает к жизни целые районы….