Как правильно инвестировать в недвижимость

Что приходит вам в голову, когда вы слышите: инвестиции в недвижимость? Вы представляете себе громадный торговый центр или офис? Или вспоминаете соседа, прикупившего лишнюю квартиру? И твердо уверены: чтобы инвестировать в недвижимость, надо располагать сотнями тысяч долларов, если не миллионами? Буквально в последние два года это утверждение стало ошибочным, и причиной тому - развитие такой формы как ЗПИФН (Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости).

ПИФам как юридической форме коллективного инвестирования в декабре 2007 года исполнилось 6 лет – начало им положил ФЗ "Об инвестиционных фондах". Но почти год ушел на то, чтобы на рынке появились первые ЗПИФНы – третья допускаемая законом форма паевых инвестиций, кроме открытых ПИФов и интервальных. Закрытый инвестиционный ПИФ формируется под определенный проект, и вложив в него деньги, их можно получить обратно лишь по его окончанию.

В конце 2003 года на рынке работало четыре ЗПИФН с активами 2,09 млрд руб. (3,48 % от совокупной СЧА - стоимости чистых активов российских ПИФов). Далее рост пошел в геометрической прогрессии. Конец 2006 года – 26 фондов со стоимостью активов 7,94 млрд руб. (свыше 7,1 % от общей СЧА). В 2005 и 2006 годах доходность некоторых из них составила более 100% годовых. В 2007 такой доходности не было, что не помешало стоимости чистых активов фондов недвижимости по итогам 2007 года достигнуть 145 млрд руб., увеличившись в 2 раза по сравнению с показателем 2006 года. В РФ в 2007 году, по данным Investfunds.ru, действовало 213 закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, и еще 44 фонда подобного профиля находились в стадии формирования. Среднее значение доходности пая составляло в 2007 году от 12 до 40% годовых в рублях.

Кроме того, в прошлом году стало известно, что Елена Батурина перевела фактически все свои предприятия в форму ПИФов, тем самым став самым богатым пайщиком страны. В общем, налицо все предпосылки, чтобы заинтересоваться этим вопросом всерьез.

ПАЕВОЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОНД (ПИФ) - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Правовое положение ПИФ регулирует ФЗ "Об инвестиционных фондах" от 29 ноября 2001 г. Согласно указанному Закону ПИФ не является юридическим лицом.

Условия договора доверительного управления ПИФ определяются управляющей компанией в стандартных формах и могут быть приняты учредителем доверительного управления только путем присоединения к указанному договору в целом. Присоединение к договору доверительного управления ПИФ осуществляется путем приобретения инвестиционных паев ПИФ, выдаваемых управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление этим ПИФ.

Имущество, составляющее ПИФ, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего ПИФ, и выдел из него доли в натуре не допускаются.

Разберемся с тем, что такое ЗПИФн. Во-первых, он является разновидностью ПИФов, и обладает всеми его юридическими свойствами. Отличия в следующем. Закрытый ПИФ недвижимости формируется достаточно краткое время, как правило, от месяца до трех, часто об этом не сообщается широкой общественности.

Сразу же при рождении фонда определяется время его жизни. Наиболее доступными для инвестирования среди закрытых ПИФов сегодня являются фонды, ориентированные на привлечение розничных инвесторов, однако большая часть закрытых ПИФов, созданных в России, носят проектный характер, т.е. создаются под конкретный проект и/или закрытым пулом инвесторов.

В отличие от интервальных фондов, где паи можно купить и продать в определенные несколько дней, у закрытого ПИФА недвижимости такого времени нет – как правило, пайщики должны быть в деле до закрытия фонда и полной реализации проекта (будь то строительство или купля-продажа объекта недвижимости). Впрочем, есть фонды, которые позволяют розничным инвесторам "выйти" из проекта до завершения фонда: как за счет периодического дробления инвестиционных паев, так и за счет организации вторичного обращения паев и создания дополнительных инструментов повышения ликвидности пая. Так, например, некоторые фонды не только организуют биржевое обращение паев, но и добиваются включения их в котировальные списки фондовых бирж, а также обеспечивают выкуп инвестиционных паев посредством выставления публичных оферт.

Сейчас самая минимальная сумма инвестирования – у закрытого ПИФа "Первый земельный" под управлением ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" - 1000 рублей. Другое дело, что паи этого фонда уже размещены и публичных предложений на вторичном рынке по продаже этих паев пока нет. Соответственно, необходимо обращаться либо к брокерам, либо в сами управляющие компании с предложением выкупить часть паев. Кроме того, следить за информацией о формировании ЗПИФов и возможности участияв них можно через спецализирвоанные ресурсы в Интернете (www.nlu.ru, www.investfunds.ru), а также на сайтах управляющих компаний, которых в России пока совсем немного.

Все прошедшие годы не сделали ЗПИФн доступным инструментом для массового инвестора, и это не удивительно. Чаще всего этот механизм используется компаниями для оптимизации налогообложения, защиты собственности от рейдеров – он действительно хорош для этих целей.

Однако в декабре вступил в силу Федеральный закон № 334-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об инвестиционных фондах" и отдельные законодательные акты РФ", который вводит несколько новых понятий для нашего рынка. В частности, понятие "квалифицированного инвестора". Кроме этого, закон разделил фонды на рисковые, в которые смогут вкладывать средства только квалифицированные инвесторы, и менее рискованные, ориентированные на розничного инвестора. Есть высокая вероятность, что ЗПИФны пойдут в народ, и станут таким же распространенным инструментом инвестирования, как Real Estate Investmet Trusts (REITs) в США.

Пока же на ММВБ и РТС торгуются паи 47 обычных ПИФов и 6 ЗПИФН, и они по большей части доступны самому широкому кругу инвесторов.

Что касается направлений инвестиций в недвижимость, на которые стоит обратить внимание в 2008 году, специалисты рекомендуют земельные фонды, а также фонды коммерческой недвижимости, в частности те, которые занимаются бизнес-центрами класса А и складскими комплексами. К примеру, крупнейший паевый земельный фонд появится на российском рынке недвижимости - "Ренессанс-Земельный" к марту 2008 года, и его активы, по оценке, достигнут 11 миллиардов рублей (около 450 миллионов долларов). Его управлением займется УК "Ренессанс Управление инвестициями". Срок действия договора доверительного управления фондом истекает 11 марта 2013 года.