Домик в деревне как прибыльный бизнес

Современные строительные технологии позволяют снижать стоимость малоэтажного строительства. Дома возводятся в одночасье: срок постройки коттеджа "под ключ" составляет 3-6 месяцев. Развивать бизнес на этом направлении сегодня выгодно.

Современые строительные технологии выгодно отличаются от прежних привычных нам кирпичных и монолитных. Современная Европа уже лет 30 как отошла от финансовоёмких проектов малоэтажного строительства. Дома возводятся почти в одночасье: срок постройки коттеджа "под ключ" составляет 3-6 месяцев. Как это обычно принято, все ноу-хау проходят через столицы, а потом несмело просачиваются в регионы. Так вот, в Москве и Питере этим занимаются больше 5-ти лет, а регионы по-прежнему в сомнениях... Общепринятое заблуждение, что лучше кирпичного дома пока ничего не придумали. Излишне комментировать не буду, просто приведу пару примеров.

Первый наглядный пример здесь.

Развитие рынка малоэтажного строительства в России обещает бизнесу новые возможности. Вот только возможности эти никак не откроются.

Несмотря на то, что власти призывают граждан строить жилье самостоятельно, готовы на это не многие. Большинство потенциальных потребителей ориентировано на покупку участка или домика в организованном коттеджном поселке и по приемлемой цене. Первыми сливки с рынка малоэтажного строительства в России снимут девелоперы и землевладельцы.

Земля и воля

Именно землевладельцы обладают сегодня всеми необходимыми ресурсами для реализации проектов одноэтажного строительства, поскольку сконцентрировали в своих руках крупнейшие земельные активы в самых перспективных регионах страны. Но если до недавнего времени латифундисты придерживали постоянно дорожающий актив на будущее (землю ведь и правда больше не производят!), то теперь на фоне более благоприятной рыночной конъюнктуры сразу несколько девелоперских компаний объявили о запуске подобных проектов на приобретенных в свое время угодьях.

Собственно вариантов развития бизнеса у латифундистов, готовых развивать на своих землях малоэтажные проекты, не так много. Можно поделить землю на участки и распродать их частями инвесторам, можно строить жилье самостоятельно или комбинировать. Так и происходит. Например, компания «Промсвязьнедвижимость», владеющая несколькими десятками тысяч гектаров в Подмосковье, сообщила о планах строительства восьми коттеджных поселков экономкласса. А ИК «Велес-Капитал» и аффилированная с нею «Гринлайф», входящие в число крупнейших латифундистов, напротив, больше ориентированы на продажу земельных наделов по частям. В руках «Велеса» сконцентрированы активы в ближнем Подмосковье, на которых компания реализует несколько проектов, а «Гринлайф» владеет землей на границе Московской и Тульской областей, по большей части занимаясь выделением и реализацией небольших наделов. Близкой тактики придерживается и группа «Земляне» («Красивая земля»). Жители Москвы и области успели запомнить щитовую рекламу этой компании, предлагавшей приобретать у нее участки. Бизнес такого рода «земельных супермаркетов» выгоден при любых обстоятельствах, поскольку в свое время земельные активы доставались им с существенным дисконтом, так что при продаже участков в розницу премия может составлять от 100 до 200%. А учитывая интерес компаний к малоэтажному строительству, на недостаток спроса никто не жалуется.

При этом земельный рынок страны давно закрыт для новых спекулянтов. Земля в радиусе 50 километров от крупных городов уже достигла справедливой цены, так что приобретать такие участки ныне выгодно лишь для реализации девелоперских проектов.

Неэкономный эконом

Строительные компании, специализирующиеся на возведении загородного жилья, в последние годы все чаще употребляют сочетание «эконом-класс». Как показывают расчеты «Бизнес-журнала», проведенные при помощи крупных консалтинговых компаний и самих девелоперов, при определенных условиях возведение коттеджных поселков в демократичной ценовой нише даже сегодня может быть выгодным. Однако недорогие поселки не получается строить в непосредственной близости от мегаполисов, а директор по развитию холдинга Rodex Group Валерий Мищенко и вовсе убежден: недорогое жилье можно возводить разве что в регионах. Подмосковье же для таких проектов — самая трудная территория из-за высокой стоимости земли, которая никак не вписывается в рамки объявленного властями нацпроекта.

Но и в регионах не все просто. Так, представители одного из крупных столичных девелоперов, развивающего малоэтажное строительство в Калининградской области, жалуются: работать очень сложно, а рентабельность подобных проектов оказывается слишком низкой: «Административные барьеры, высокая стоимость земли и стройматериалов — все это не дает нам развернуться в полной мере».

— Большинство девелоперов неохотно вкладывает средства в строительство одноэтажных домов эконом-класса. Это обусловлено тем, что показатели доходности здесь вдвое меньше, тогда как уровень издержек и затраты времени на согласование строительства сопоставимы с реализацией элитного загородного жилья, — поясняет гендиректор Vesco Realty Сергей Леонтьев.

— Самая большая проблема при строительстве индивидуального жилья в регионах — низкая платежеспособность населения. Без финансовой поддержки спроса прибыльность подобных проектов может значительно снизиться, — предупреждает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. «Рынок недвижимости экономкласса наиболее подвержен изменениям экономической ситуации в стране, конъюнктуры рынка и другим непредсказуемым факторам», — добавляет директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев.

Вывод напрашивается сам. Чтобы стимулировать активность девелоперов недвижимости экономкласса, следует повысить рентабельность.

— Рентабельность любого строительства повышается двумя способами: за счет сокращения издержек и увеличения стоимости продукта на выходе, — говорит соучредитель НАМИКС Олег Ступеньков. — Чтобы проект был доступен тем гражданам, на которых рассчитана программа, а конечная стоимость квадратного метра соответствовала реалиям конкретного региона, нужно серьезно снизить затраты.

Как? Например, переходя на более дешевые материалы, если государство пока не в состоянии решительно снизить входной порог для девелоперов демократичных поселков.

И вот тут на повестку дня снова выходит дерево — ресурс, о котором постоянно говорят российские чиновники в своих лозунгах и призывах.

— При использовании дешевых материалов — дерева и легких бетонов — средняя себестоимость квадратного метра оказывается на уровне 250 долларов. Маленький коттедж площадью 100 кв. м обойдется застройщику в 25 тысяч. При увеличении метража дома до 150 кв. м себестоимость возрастет до 37,5 тысячи долларов, а на строительство одного коттеджа площадью 200 кв. м застройщику понадобится 50 тысяч. В то же время средняя себестоимость строительства коттеджа эконом-класса из кирпича составляет минимум 400 долларов за квадратный метр, — подсчитывает Сергей Леонтьев.

Рынок будет

Ожидающееся развитие рынка малоэтажного строительства в стране станет золотым дном для инвесторов, вложившихся в производство стройматериалов и готовых типовых проектов загородных домов. Теперь весь вопрос в том, когда именно это случится.

Компания «Зодчий» уже 15 лет работает на этом рынке, производит по несколько тысяч домов в год и никогда не жаловалась на недостаток спроса. Теперь же интерес к этому рынку начали проявлять и другие инвесторы. Так, группа компаний «Алтайкоксохимстрой» инвестировала в модернизацию производства на ООО «Завод железобетонных изделий-30» (Барнаул) более 100 миллионов рублей. В ближайшее время на заводе будет запущена линия по производству специальных блоков для малоэтажного жилья, а затем компания собирается построить в Алтайском крае первый поселок. Тем временем группа «Технопласт» намерена инвестировать около 200 миллионов рублей в возведение на территории Нижегородской области заводов по производству материалов для малоэтажных домов. «Несмотря на не самую высокую экономическую эффективность, многие компании готовы вкладываться в малоэтажное строительство», — подводит черту коммерческий директор ФСК «Лидер» Игорь Иванов.

Судя по всему, в ближайшее время на этот рынок выйдет немало новых игроков, прежде специализировавшихся на производстве стройматериалов для многоэтажного строительства. Грамотная диверсификация, не более того.

Кто еще?

Если массовое малоэтажное строительство в стране все-таки начнется, любопытные перспективы сможет обнаружить для себя и малый бизнес.

Прежде всего, в распоряжении предпринимателей остается ниша субподряда при возведении домов по заказу крупных девелоперов и частных лиц. Особенно интересен для небольших компаний именно «частный сектор», поскольку крупные застройщики редко отдают подрядную функцию на аутсорсинг. А вот индивидуальные заказчики готовы щедро платить за возведение дома по индивидуальному проекту.

Другая сфера приложения усилий для небольших компаний — участие в разворачивании инфраструктуры. Жителям поселков экономкласса понадобятся магазины, услуги по ремонту коттеджей, облагораживанию участков… Этот список можно продолжать до бесконечности. А ведь в отличие от дачных поселков «советского» образца здесь не будет соседа дяди Васи, который за скромную плату возьмется перекопать клумбы, покрасить забор или спилить засохшее дерево. Для крупных операторов такие способы извлечения прибыли не представляют интереса, а для малого бизнеса это как раз идеальная ниша.

Следует иметь в виду, что поселки экономкласса, как правило, превосходят по размеру и числу жителей элитные проекты. А значит, появится возможность сделать ставку на объемы оказываемых услуг. Самое логичное в таком случае — заключить партнерское соглашение с застройщиком, реализующим сразу несколько крупных проектов. Как следствие, у небольших сервисных компаний появится возможность получить доступ к значительному числу потребителей на объектах застройщика.

Так или иначе, российский бизнес давно присматривается к перспективам рынка недорогих загородных поселков. Однако пока мяч находится на половине поля государства. Остается ждать точного, хорошо рассчитанного паса. Трибуны ждут.

Пример второй, детальный.

Виды технологий быстровозводимого индивидуального жилья

1.Каркасно-модульная технология.

(Полное производство ИЖД на заводе, на земельном участке лишь монтаж комплекта ИЖД)

Каркасно-модульная технология из сендвич-панелей (структурных теплоизоляционных плит, США)

К комплекту дома прилагаются:

- Технический паспорт дома;

- Ведомость комплектации;

- Сертификаты соответствия и гигиенические заключения на основные материалы;

- План фундамента;

- Инструкция по сборке.

Срок изготовления комплекта на заводе – от 2 до 5 недель.

Изготовленный на заводе комплект доставляется на место монтажа, после чего начинается сборка.

2. Технология «Экопан» или Канадская технология возведения домов из СИП-панелей.

( Полное производство ИЖД на заводе, на земельном участке лишь монтаж конструкции)

СИП - панель (Структурная теплоизоляционная панель) представляет собой трехслойный сэндвич, склеенный под прессом по особой технологии. Основой СИП являются ОСП (ОSВ) - ориентированно стружечные плиты (Oriented Strand Board). Пенополистирол (пенопласт) в данной конструкции является не только утеплителем, но и конструкционным элементом, который удерживает плиты ОСП параллельно друг другу, чем достигаетсяэффект большой несущей способности "сэндвича".

Сборка комплекта дома -2,3 дня (на готовом фундаменте).

3.Финская технология (сборно-щитовые дома).

(На земельном участке под застройку собирается деревянный каркас, который потом обшивается, отдельные элементы могут готовиться в цеху). Финская технология (сборно-щитовые дома) состоит из следующих основных этапов (все этапы строительства осуществляются на земельном участке под застройку):

1. монтаж фундамента;

2.Монтаж каркаса из деревянного бруса ;

3. Закрепление внутри каркаса утеплителя (урса, пенопласт и т.д.);

4. Обшивка и наруж. и внутр. сторон деревянного каркаса доской.

5.Обшивка каркаса с утеплителем с наружи плоским шифером, а с внутрен. Стороны стены обшивка ДСП, либо Цементно Стружечной Плитой(ЦСП) или ОSP(ориентированно направленная плита).