Цена стереотипов. Особенности элитного жилья

На модерации Отложенный Сложившееся в обществе представление о богатой жизни бесхитростно. Роскошные лимузины, красивые женщины, элитная квартира. Богачи стараются соответствовать этим ожиданиям, живя на широкую ногу, ведь кто много зарабатывает, обязан много тратить.

Чтобы не выглядеть в глазах общественности и коллег по цеху белой вороной, VIP-персоны вынуждены соблюдать правила игры, каких бы денег это ни стоило. Одним из обязательных факторов принадлежности к высшему свету, показателем статуса ее обладателя считается дорогостоящая квартира.

Элитные соседи
Цены на элитное московское жилье давно бьют мировые рекорды, как по динамике роста, так и по абсолютным показателям. Достаточно сказать, что, по данным компании Knight Frank, за 2007 год цены в элитном сегменте первичного рынка недвижимости Москвы выросли на 40,9%. Для потенциальных покупателей это означает, что минимальная стоимость квадратного метра теперь составляет порядка $23 тыс. Для сравнения: средняя стоимость жилой недвижимости в Москве - $4 тыс. за "квадрат".

Какие другие составляющие помимо цены, не имеющей верхней границы, определяют элитарность жилой недвижимости? "Элитная недвижимость - это сочетание очень многих факторов, главные из которых местоположение, местоположение и еще раз местоположение", - считает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. В Москве такие места хорошо всем известны и ограничены тихим центром внутри Бульварного кольца или престижными районами в непосредственной близости от него - Остоженкой, Патриаршими прудами, Арбатом. Кроме того, есть целый ряд факторов, которые позволяют отнести недвижимость к тому или иному классу. Это и количество квартир в доме - для элитки не более 25, и внутренние услуги - горничные, ресепшн, служба доставки, круглосуточная техническая служба, садовник, воспитатель детской комнаты и др. Территория, внутренний двор такого дома должны быть освещены, огорожены, иметь дорогостоящие ландшафтные работы. Полностью параметры элитной жилой недвижимости, определенные компанией Penny Lane Realty, приведены в таблице.

По словам Елены Зубаревой, управляющего директора Delta Estate, действительно элитной недвижимостью можно назвать только точечную застройку в историческом центре города с высокой строительной и отделочной себестоимостью.
Директор отдела жилой недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн добавляет к перечисленным выше факторам еще один - статусность проекта. "Все чаще привлекается "созвездие брендов", для того чтобы проект был более успешным. Это и девелопер с хорошей репутацией, и известный архитектор, и международный консультант, именитый дизайнер интерьеров. Когда такая команда работает над проектом, он обещает быть по-настоящему эксклюзивным".

Нельзя забывать и еще об одном немаловажном обстоятельстве - стремлении VIP-персон к соседству с себе подобными, ведь статус дома во многом определяется его жильцами. В начале 90-х годов особым шиком считалось жить по соседству с известными, публичными людьми - артистами, спортсменами, звездами эстрады. Наличие "звездного" соседа автоматически повышало стоимость квартиры. Хотя в настоящее время этот фактор не столь актуален, "все же нельзя отрицать, что факт соседства с известной, публичной личностью играет на повышение цены предложения и общей ликвидности поселка в сегменте загородного жилья", отмечает Елена Зубарева. В случае с городским жильем ситуация почти обратная - жить рядом с шумными звездами уже никто не хочет. В практике Елены были случаи, когда клиенты отказывались от приобретения квартиры, узнав о возможном соседстве с популярными певцами и музыкантами. Слишком уж беспокойный это народ. Причем беспокойный настолько, что факт "близости к звездам" иногда даже снижает цену предложения. А вот проживание в одном доме с членами правительства или с руководством крупной корпорации расценивается некоторыми клиентами как редкая удача, как дополнительное подтверждение высокого статуса дома, а значит, и своего собственного. По вполне понятным причинам люди такого уровня в своем большинстве неприятностей соседям не доставляют, шумных мероприятий в квартире не устраивают. "Увеличение цены продажи в этом случае может доходить до 15%", - комментирует Елена Зубарева.

Александр Зиминский уверен, что прямой зависимости между "соседом-звездой" и стоимостью квартиры нет, хотя и согласен, что проживание в доме известных персон, безусловно, повышает привлекательность объекта. "Возможно, благодаря знаменитым соседям квартира будет реализована быстрее, но говорить о том, что факт соседства с известными людьми повышает стоимость жилья, на мой взгляд, неверно", - полагает Александр. По его словам, покупатели, как правило, ориентируются на такие факторы, как местоположение, качество строительства, эксклюзивность проекта. Екатерина Тейн также полагает, что, поскольку покупатели элитной недвижимости люди состоявшиеся, соседство со знаменитостями не является для них фактором, способствующим принятию решения о покупке.

Для тех, кто хочет быть уверенным в благоприятном соседстве, существует определенная разновидность элитного жилья - так называемые клубные дома. Всем нам знакомо понятие "фейс-контроль", который препятствует проникновению в закрытые клубы нежелательного элемента. Нечто похожее можно встретить и в практике риэлтерских агентств. Считается, что одним из пионеров в области тщательной проверки потенциальных жильцов был известный бизнесмен Арас Агаларов. Квартиры в одном из самых дорогих жилых домов Москвы, "Агаларов Хаус", он продавал только проверенной публике, чуть ли не исключительно своим знакомым.
Александр Зиминский делится своим опытом: "При первичной продаже квартир в клубных домах застройщики иногда (но далеко не всегда!) запрашивают данные о клиенте. Если потенциальный покупатель не вписывается в формируемое сообщество, могут и отказать.

Предлагая клиенту квартиру на вторичном рынке, мы, безусловно, учитываем сложившийся состав жильцов. Однако следует подчеркнуть, что речь в данном случае идет об очень дорогих объектах, об очень состоятельных клиентах". Екатерина Тейн подчеркивает, что запросы на клубные дома очень индивидуальны и связаны исключительно с представлениями покупателя о будущем жилье, и нередки те случаи, когда требования к "клубности" отпадали, если по остальным параметрам жилье соответствовало ожиданиям. Елена Зубарева считает, что принципы соблюдения фейс-контроля являются достаточно понятными и оправданными правилами продаж, характерными для элитного рынка. Ведь пул жильцов в клубных домах формируется по принципу причастности их к определенной сфере деятельности, например дом может быть почти полностью заселен сотрудниками финансовых, нефтяных, газовых корпораций. По ее словам, клубные дома можно разделить на корпоративные (например, дом группы "Альфа" в Б. Афанасьевском переулке) и клубные дома в прямом смысле этого слова - для членов какого-либо закрытого клуба (например, бизнес-клуб "Монолит" и одноименный дом на ул. Косыгина).

У других жемчуг мелкий
О чем обычно задумывается среднестатистический покупатель среднестатистической жилой недвижимости, когда решается ввязаться в покупку квартиры? В первую очередь о районе расположения квартиры, затем о метраже, этаже размещения квартиры... Можно назвать более двадцати (для вторичного рынка более тридцати) факторов, так или иначе влияющих на выбор. А если попытаться поставить себя на место покупателя элитного жилья?
Вот тут хочется даже пожалеть будущих владельцев элитки. Порой экстравагантность их запросов не может позволить им улучшить жилищные условия, поскольку ставит в тупик даже видавшие виды риэлтерские агентства. Например, один клиент страстно жаждал конфиденциальности для себя и своих гостей. Настолько, что одним из основных требований к дому стало отсутствие какого-либо консьержа в холле. А как агентству выполнить это требование, если все элитные дома в обязательном порядке содержат не то что бабушку, вяжущую в холле, а целую стойку ресепшн? Другой посетитель риэлтерского агентства был настолько набожен, что при подборе квартиры ориентировался исключительно на близкое расположение церкви или часовни. Причем близко в его понятии означало - во внутреннем дворе дома.

Или мечтает клиент приобрести пентхаус с выходом на крышу, зимний садик там разбить, поставить барбекю, но непременно требуется ему отдельный лифт или на крайний случай специальная пластиковая карточка, без которой этот лифт ни за что не доедет до верхнего этажа. А если у клиента есть спутница жизни, то приходится учитывать и ее запросы. Если мужчине нужна всего-то сигарная комната в доме, то женщине требуется уже специальное помещение-холодильник для хранения мехов.

На этом фоне гаражный лифт или дополнительная квартира для размещения там гардеробной не выглядят чем-то из ряда вон выходящим, равно как и практика обустройства в городских квартирах дровяных каминов или ванных комнат по 20-30 кв. м с видами на красоты Москвы.

Список подобного рода факторов, на которые обращают внимание покупатели элитки, можно продолжать. Однако риэлтеры в один голос заявляют о растущей "культуре потребления". Состоятельные люди все чаще начинают задумываться о том, что их запросы в разы увеличивают эксплуатационные платежи. По здравом размышлении, посчитав ежемесячные расходы на содержание всей этой инфраструктуры, они начинают отдавать предпочтение функциональности жилья. Например, в последнее время резко сократился спрос на собственный спортзал в доме - в престижных районах нетрудно найти подходящий и близкий к дому фитнес-центр. Даже требование к виду за окном постепенно уступает свои позиции в пользу высококачественного ремонта и отделки квартиры. По сравнению с 90-ми годами упал спрос на квартиры большой (свыше 200 кв. м) площади. Покупатели хорошо понимают, что такое ликвидность, а квартиры повышенной площади сложнее впоследствии реализовать.
Однако в терминологии риэлтерских агентств не зря существует понятие "турист". Так риэлтеры называют клиента, который обращается к ним, не имея конкретных запросов, то есть сам не зная наверняка, что он хочет в результате получить. Как правило, такого "туриста" вычисляют во время первого же разговора, ну а дальше практически все зависит от агента, непосредственно работающего с клиентом.

Добросовестный и профессиональный агент, как хороший психолог, сможет после консультаций с клиентом существенно ограничить варианты предложения и, опираясь на свой опыт, принять некоторые решения за клиента. Для агентства же, которое во главу угла ставит прибыль, а не репутацию, такой "турист" - дорогой подарок. Ведь если клиент сам не уверен в своих желаниях, а высказывает только просьбы из разряда "чтоб все было круто", то ему можно продать практически любую квартиру, всего лишь добавив ей интересной истории и утаив некоторую информацию. Например, сообщить, что проживала в этой квартире известная персона и "забыть" добавить, что дому 60-70 лет и капитального ремонта не проводилось ни разу. Или другой пример: не так давно ряд компаний возвели жилые комплексы в одном из самых престижных районов центра Москвы. Чуть ли не основой проводимой рекламной кампании стала информация о том, что именно в этом доме (а их в комплексе было порядка пяти) купил квартиру сам Спиваков! Как позже оказалось, никакого отношения к этому жилому комплексу Спиваков не имел, но квартиры-то проданы.

Справедливости ради отметим, что встречаются подобные случаи все реже и реже, поскольку для риэлтеров на первый план выходят долгосрочные отношения с клиентом. Не факт, конечно, что ему понадобится еще пара-тройка квартир, но принципы "сарафанного радио" еще никто не отменял. Лучшей рекламой для агентства станет рекомендация их клиента, который остался полностью удовлетворен сделкой. Рассказ из серии "купил квартиру через них, все отлично", произнесенный на встрече топ-менеджмента, не купишь ни за какие деньги, ведь попасть в их круг со стороны практически невозможно. Если обобщить слова экспертов, то можно нарисовать следующий портрет VIP-клиента: семейный человек, 35-50 лет, владелец собственного бизнеса или топ-менеджер российской или западной компании, со средним годовых доходом от $5 млн. "Эти люди много путешествуют и имеют возможность сравнивать объекты недвижимости по всему миру, поэтому их требования к жилью находятся на уровне мировых стандартов", - комментирует Екатерина Тейн.

Кроме того, эксперты отмечают и другие отличительные особенности покупателей московской элитки. "Порядка 30-40% общего объема элитной недвижимости в Москве приобретают представители регионов", - подчеркивает Александр Зиминский. "Сегодня превалируют люди, тем или иным образом связанные с госструктурами, будь это бизнесмены из госкорпораций, чиновники, представители компаний, завязанных на госструктуры", - отмечает Елена Зубарева.

Может быть, вечные пробки, не самая лучшая экология и плотность застройки в центре и вынуждают представителей элиты приобретать коттеджи и таун-хаусы за чертой города. И уже появились закрытые элитные поселки, рассчитанные исключительно на богатых людей. Но положение в обществе практически обязывает их покупать недвижимость на Остоженке, Патриарших, Арбате. Квартира в центре Москвы сегодня - это не столько жилая площадь, сколько показатель статуса ее владельца.

Признаки "породы"

Класс	Элитная недвижимость	Недвижимость бизнес-класса
Расположение	"Тихий" Центр, внутри Бульварного кольца или престижные районы в непосредственной близости от него - Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, Замоскворечье, Плющиха	Центральный округ, Западный и Юго-Западный округа.
Архитектурное решение	Уникальный современный архитектурный проект, неповторимый облик	Уникальный современный архитектурный проект, неповторимый облик
Застройщик, девелопер	Имеет серьёзную репутацию и авторитет на рынке элитного жилья	Имеет серьёзную репутацию и авторитет на рынке элитного жилья
Материал каркас-стены	Монолит/кирпич, кирпич	Монолит/кирпич, кирпич
Проектные решения	Гибкая планировка, возможность распланировать квартиру по своему вкусу, потолки от З,2 м, квартиры от 100 кв.м.	Гибкая планировка, возможность распланировать квартиру по своему вкусу, потолки от З м, квартиры от 80 кв.м.
Отделка общественных помещений	Отделка на самом высоком уровне, дорогая светотехника, натуральные отделочные материалы	Качественная отделка, обычная светотехника, стены холлов отделаны искусственными материалами.
Количество квартир	не более 25	не более 80
Техническое оснащение	Самые современные импортные системы вентиляции и кондиционирования, дорогостоящее импортное бесшумное лифтовое оборудование, автономные системы энергообеспечения, система фильтрации воды.	Современные системы вентиляции и кондиционирования, качественное лифтовое оборудование.
Подземная парковка	Обязательно (в идеале - не менее 2 машиномест на квартиру)	Обязательно
Территория дома (внутренний двор)	Огорожена и освещается, выполнены дорогостоящие ландшафтные работы.	Огорожена и освещается.
Охрана	Видеонаблюдение, система сигнализации в каждой квартире, охрана - сотрудники профессионального охранного агентства, высокотехнологичные системы доступа во двор и в здание.	Видеонаблюдение, контроль сотрудниками охраны доступа во двор и в здание.
Внутренние услуги	Подземный паркинг, горничные, ресепшн, служба доставки, круглосуточная техническая служба, садовник, воспитатель детской комнаты и др.	Служба доставки, круглосуточная техническая служба.
Средства коммуникации	Цифровые телефонные линии, опто­волоконная линия Интернет, спутниковое телевидение.	Цифровая телефонная линия, выделенная линия Интернет, телевидение НТВ+ или Космос ТВ.