Дешевый дачный участок - повод для подозрений, а не для радости

На фоне пиковых цен на столичную недвижимость подмосковная земля выглядит все более привлекательно в глазах частных инвесторов. Однако риски вложений в землю настолько велики, что значительная доля потенциальных покупателей предпочитает воздержаться от покупки. Этим летом моя подруга, менеджер крупной компании, решила приобрести участок земли. Конкретных планов по его освоении. у нее не было, зато были свободные деньги, которые она хотела выгодно вложить на год-два. Направление было выбрано перспективное - Новорижское шоссе. Земля здесь дорожает год от года, хорошая экология, инфраструктура и транспортная доступность гарантируют, по мнению экспертов, сохранение динамики роста цен на ближайшие несколько лет.

Интересный участок подвернулся километрах в пятидесяти от Москвы, под Звенигородом. 3 тыс. евро за сотку - цена привлекательная, не бросовая, но все-таки ниже средней. Продавец объяснил просто: деньги нужны срочно, а участок был куплен "на черный день", который, видимо, и настал. Подруга, девушка основательная, прежде чем заключать договор и отдавать деньги, не поленилась и приехала на участок еще раз, чтобы поговорить с соседями о планах развития района. И вот что выяснила: участок этот, как оказалось, продавать нельзя. Его владелец, начав проводить коммуникации, наткнулся на старый погост, пошел в администрацию района и получил равноценный надел в другом месте. Тридцать соток, приглянувшиеся моей подруге, отошли церкви, и там будет организован то ли мемориал, то ли воскресная школа. О дальнейших переговорах не могло быть и речи.

А недавно мы узнали, что мошеннику все же удалось продать участок. Каким образом, непонятно. Однако решать вопросы с законным владельцем земли теперь придется новому хозяину кладбища.

ЗОНА РИСКА

По сути, в подобной же ситуации оказались жители престижной Рублевки, которые за сотни тысяч долларов (рыночная цена сотки в этом районе $80-200 тыс.) приобрели у мошенников участки под строительство коттеджей в живописном лесу в поселке"Николина Гора". Речь идет о двадцати гектарах федеральной земли, которая незаконно сменила владельца. На большинстве участков стройка в полном разгаре, но будут ли дачники справлять новоселье в своих коттеджах, решит суд. Росприроднадзору удалось убедить следствие, что отчуждение государственных земель было оформлено в обход закона и не без участия сотрудников администрации Одинцовского района. Подобные дела, как правило, имеют печальный финал не только для обвиняемых, но и для их жертв (покупателей "черной" земли): незаконно оформленные земли восстанавливаются в своем первоначальном статусе. Чтобы избежать подобных неприятностей, эксперты советуют досконально изучать юридическую историю приобретаемых участков. Евгений Акимов, главный юрисконсульт юридической компании "ВЕЛЕС Лекс", предупреждает: Приобретение земельных участков таит в себе много рисков. В практике нашей компании встречались случаи, когда продавец заключал договоры купли-продажи на земельные участки, ему не принадлежащие, что создавало определенные проблемы у покупателей - наших клиентов. Также нередки случаи, когда при продаже земли скрывают информацию об обременениях или ограничениях ее использования. Например, наличие законных арендаторов может существенно затруднить реализацию права собственности покупателем земельного участка или снизить цену участка при последующей продаже".

Александр Короткий, руководитель департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной группы AG Capital, рекомендует: "Обходите стороной арендные земли и земли лесного фонда. Приобретая участки сельскохозяйственного назначения, необходимо тщательно проверять документы и изучать историю перевода земель, выяснять, нет ли к землям претензий третьих лиц. Это относится прежде всего к документам на бывшие колхозные земли, к которым могут быть претензии бывших пайщиков". Пересмотр сделок с землей в судебном порядке в последнее время случается все чаще. Нередко эти дела касаются не только мелких частных инвесторов, но и крупных компаний, что ведет даже к перераспределению сил на земельном рынке Подмосковья. Достаточно вспомнить арест главы группы компаний "Вашъ финансовый попечитель" Василия Бойко. Ему было предъявлено обвинение в мошенничестве при совершении операций с землей в Рузском районе Подмосковья, где Бойко планировал строительство элитной курортной зоны "Рузская Швейцария" на двух тысячах гектаров.

Еще одно громкое дело прошедшей осени началось с объявления в розыск бывшего председателя совета директоров Внешагробанка Ильи Хайкина. У следствия оказалось достаточно оснований для обвинения его в мошенничестве при скупке через подконтрольные фирмы земель сельхозназначения в Красногорском и Ленинском районах Московской области. Кстати, именно по причине неполной прозрачности земельных сделок крупные компании-землевладельцы предпочитают не афишировать свои владения, не спешат с их освоением, а нередко и занижают объемы своих активов. По экспертным оценкам, сегодня полтора десятка частных компаний владеют примерно 80% бывших сельхозугодий. Среди них корпорация "ЗНАК", которой принадлежит, по данным Forbes, почти сотня тысяч гектаров земли в Красногорском, Дмитровском, Раменском, Солнечногорском, Волоколамском и Рузском районах, и инвестиционная компания "Нерль", имеющая не один десяток тысяч гектаров в Истринском, Подольском и Одинцовском районах. Почти 70 тыс. га принадлежит "Промсвязьнедвижимости", дочерней структуре Промсвязьбанка, 64 тыс. га земли вблизи аэропортов "Домодедово" и "Шереметьево" у компании "Ист Лайн", 23 тыс. га находятся в собственности и 13 тыс. га - в долгосрочном пользовании у печально известной ГК "Вашъ финансовый опечитель".

Осторожность землевладельцев понять можно, ведь в конце 90-х годов, когда происходила массовая скупка подмосковной земли, формальности соблюдались не всегда. Анатолий Федоренко, руководитель аналитического департамента ГК "Вашъ финансовый попечитель" подтверждает, что "любой объект недвижимости в любой момент может оказаться юридически неполноценным. Сделки в 90-х годах совершались согласно сырому земельному законодательству тех времен. Сегодня, применяя к тем делам современные нормы права, можно опротестовать практически любое дело".

Естественно, при таком перечне проблем потенциальному инвестору без юриста не обойтись. Нужно быть начеку, планируя сделки как по небольшим (10-30 соток), так и по крупным участкам (свыше одного гектара). Консервативные инвесторы при близком знакомстве с реалиями предпочитают воздержаться от вложений.

Впрочем, у них есть альтернатива. Александр Короткий предлагает такой вариант: "Для частного инвестора с точки зрения снижения рисков и получения прибыли наиболее интересными могут быть участки земли в реализуемых проектах эконом-класса на начальной стадии строительства. В таких проектах уже решены вопросы коммунальных сетей". Кроме того, все юридические вопросы девелопер проекта берет на себя. По мнению экспертов, приобретение участков в организованных коттеджных поселках безопасно практически на 100%.

ОХОТА ПУЩЕ НЕВОЛИ

Специалисты советуют начинать поиск с определения целей покупки, изучения и рассмотрения предложений. Евгений Туляков считает, что "небольшой участок земли можно приобрести и у физического лица, участок же большего размера или из категории земель сельскохозяйственного назначения может находиться в собственности как физического, так и юридического лица. Если представляет интерес земельный участок с целью последующих инвестиций или вложения капитала, то рекомендуется приобретать его в экономически рентабельных районах Подмосковья". Цена земли зависит прежде всего от месторасположения участка - направления, удаленности от Москвы. Наталья Бланкова, маркетолог ООО "Пересвет-Реал Эстейт" добавляет, что "на цену влияют площадь участка и близость лесного массива, водоемов; удаленность от трассы.

Стоимость одной сотки земли, расположенной отдельно и в составе коттеджного поселка, может различаться в два-три раза. Так, цена сотки на Новорижском шоссе в 15-30 км от Москвы составляет сегодня $8-13 тыс., а в составе поселка на том же направлении и расстоянии может превышать $40 тыс.". Здесь стоит учесть, что земля в поселке продается с подведенными коммуникациями. Для земель без коммуникаций большое значение имеет возможность получения технических условий и их потенциальная цена. Нередко цена оказывается столь высока, что покупка дешевого участка теряет смысл. Например, в Истринском районе Подмосковья цена 1 кВт в некоторых местах доходит до $3-5 тыс. В Волоколамском районе при цене сотки сельскохозяйственной земли $500 стоимость 1 кВт оценивают в $2,5 тыс. В целом эксперты считают, что инвестиции в земли Подмосковья перспективны. Наталья Бланкова уточняет: "Рост цен существенно варьируется по направлениям. За 2006 год в среднем по Подмосковью стоимость сотки земли увеличилась примерно на 30%. В течение 2007-го рост составил около 50%. Ожидается, что в течение 2008-го цены вырастут на 17-20%". На некоторые категории земель цены вырастут еще больше. Евгений Туляков отмечает: "На сегодняшний момент появилась новая область вложения средств, доступная как для крупных, так и для мелких инвесторов, - земли дальнего Подмосковья". Что касается наиболее перспективных географических направлений, то сегодня среди них Калужское, Можайское, Минское и Дмитровское. Престижные и дорогие Рублево-Успенское и Новорижское шоссе практически освоены, а цены на участки там достигли психологического максимума и будут держаться и расти в основном за счет высокого спроса. Среди недооцененных пока направлений часто называют Киевское шоссе. Участники рынка предполагают, что со строительством новой комфортабельной трассы цены там поползут вверх.

Трудности перевода. Смена категории земли - занятие непростое и дорогое

Земельный рынок Подмосковья формируют активы разного целевого назначения. Различают земли лесных угодий, земли рекреаций, земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, промышленные земли и др. У каждой из перечисленных категорий свои виды разрешенного использования. Основной интерес для частного инвестора представляет земля поселений и земли сельскохозяйственного назначения, выведенные в категорию "дачное строительство". Однако наибольший доход инвесторам (при соблюдении законов, конечно) могут принести вложения в участки, приобретаемые в неликвидном статусе, например земли сельхозназначения. При переводе из этой категории в другую, более ликвидную, стоимость сотки увеличивается на порядок. Впрочем, Евгений Туляков, юрист компании Tenzor Consulting Group, уточняет: "Для рационального осуществления инвестиций необходимо учитывать, что смена категории - мероприятие, затратное как по финансовому, так и по временному критерию".

Такой вариант вложений может быть интересен крупным инвесторам, в том числе девелоперам, рассчитывающим после смены категории провести коммуникации, разделить владение на участки и продать дачникам (другой вариант - застроить самостоятельно, а потом реализовать). В частных разговорах представители девелоперских компаний, говоря о рентабельности бизнеса, называли, например, такие цифры: участок сельскохозяйственной земли в районе Истры обошелся предпринимателям года два назад в $200 за сотку. Сегодня в ликвидном статусе и с коммуникациями (электричество и дороги) сотка земли здесь стоит $13 тыс. Порядок смены категории земель предполагает прохождение нескольких этапов. Первоначально собственник подает заявление, в котором обосновывает необходимость перевода. Далее из земельного кадастра и из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует получить выписки о правах на земельный участок. Затем ряд районных служб по землеустройству совместно с землеустроительной организацией, в которую обращается собственник земельного участка после подписания в районной администрации заявления о переводе земельного участка из одной категории в другую, производят расчеты потерь сельскохозяйственного производства. Наиболее сложным является прохождение этапа получения согласований.

В частности, требуется согласование с Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области, Управлением федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области, Министерством сельского хозяйства и продовольствия Московской области. Необходимо получить решения Координационного совета по имущественным отношениям в Московской области о возможности перевода земли из одной категории в другую. Таким образом, можно говорить о некоторой бюрократизации процесса перевода земель, что ведет к необходимости использования административного ресурса при получении необходимых согласований". Практика показывает, что сроки перевода земель составляют от восьми месяцев до полутора лет. На скорость процесса влияет множество факторов, от полноты первоначального комплекта документов на землю до лояльности административных органов, конечной цели перевода, "политического статуса" земли.