Рынок новостроек: стабильность в цене

Уходящий год оказался достаточно удачным для рынка новостроек. Не было на нем ни потрясений, ни ценовых рывков: цены изменялись, но исключительно в соответствии с инфляцией. Некоторое сокращение спроса сказалось благотворно: если раньше продавцы были безусловными хозяевами, то сегодня баланс восстановлен, и к пожеланиям покупателей приходится прислушиваться.

Что с ценами?
«Ситуацию можно охарактеризовать как стабильную: цены в 2007 году повышались в рамках существующих инфляционных процессов, – говорит Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки». – По состоянию на конец года средневзвешенная цена на первичном рынке жилья Москвы составила $5773 за кв. м, что означает прирост в 8,4% к уровню начала года. В Московской области рост оказался более значительным – около 12% за год, средняя цена 1 кв. м составляет сейчас $2084».

Если рассматривать Москву по округам, то наиболее дорогие новостройки предлагались, естественно, в ЦАО – по данным «Миэль», их средняя цена составила $16 069 за кв. м. Далее с почти трехкратным отрывом следуют Западный административный округ ($5782 за кв. м) и ЮЗАО ($4937 за кв. м). По словам Тихоновской, в этих округах в структуре предложения преобладает качественное монолитное жилье; кроме того, эти районы – самые благополучные в Москве с точки зрения экологии, поэтому цены здесь выше, чем в других округах.

Что запомнилось?
Ценовая стабильность вовсе не означает, что на рынке не происходило вообще ничего. Напротив, события были, и очень существенные. Просто они достаточно «долгоиграющие» – эффект от них мы ощутим не сразу, а спустя некоторое время.

Одним из главных таких событий Елена Калинина, руководитель отдела маркетинга группы компаний «Конти», называет принятие нового Градостроительного кодекса Москвы – он вступает в силу в 2008 году. В этом законе особое внимание уделено запрету на точечное строительство – эта мера наверняка приведет к сокращению предложения жилья в Центре. С другой стороны, активнее пойдет освоение территорий промзон и районов ветхой жилой застройки – эти формы застройки в ближайшие годы станут в нашем городе основными.

Косвенные проявления этой тенденции уже налицо: заметно шире стала география застройки элитной недвижимости. Если раньше элиту считалось позволительным строить только в пределах Садового кольца, то сегодня эта зона расширилась до границы Третьего транспортного кольца. Появились и статьи в СМИ, живописующие прежде никому не известные районы. Как отмечает Елена Голубева, управляющий компании «Хирш», застройщики совершенно очевидно столкнулись с дефицитом участков в историческом центре и теперь готовят общественное мнение к тому, что элита, оказывается, бывает в Дегунино.

Еще одна новость из разряда «долгоиграющих – планы правительства Москвы сократить коммерческую застройку, больше строя жилья социального. На первый взгляд, «мина» тут совершенно очевидная: предложение сократится, рост цен на недвижимость гарантирован. С другой стороны, надобно помнить, что от слов до дела – дистанция огромного размера. Строительным бизнесом занимаются компании, очень и очень тесно связанные с городским руководством.

Предположить, что в один момент этот бизнес будет придушен, как-то не получается…

Бедные? За МКАД!
Если не считать уже упоминавшегося социального жилья, то налицо тенденция по «выдавливанию» эконом-класса за пределы Москвы. «Строить в нашем городе дешевое жилье девелоперам просто невыгодно, – комментирует ситуацию Елена Калинина. – Такие проекты если и останутся, то только в самых минимальных объемах на окраинах».

Интерес к области есть и у покупателей. Стоимость однокомнатной квартиры начинается в Подмосковье с отметки в $70 тыс., что позволяет многим потенциальным покупателям решить свой квартирный вопрос. Квартиры по таким ценам привлекательны не только для жителей Московского региона, но и для людей из других областей России. Многим из них ни при каких обстоятельствах «не дотянуться» до жилья, стоящего $130-150 тыс. Подмосковная квартира, позволяющая хотя бы на первое время «зацепиться» поближе к столице, регистрация по месту жительства, дающая возможность легально находиться в Москве – для многих это самое оптимальное решение.

«Объемы возводимого в Подмосковье жилья каждый год возрастают, – поддерживает коллегу Тихоновская. – По предварительным данным, объем построенного в 2007 году жилья составляет 125% к уровню 2006 года. Всего в области должно быть построено около 6,9 млн кв. м жилья, из них порядка 4,3 млн кв. м – в многоквартирных домах. Правительство Московской области уже ставит вопрос: как ограничить массовую застройку в области, чтобы в условиях разрастающегося столичного мегаполиса не утратить комфорт проживания жителей Подмосковья?».

Чего ждать?
Традиционно январь-март – период затишья деловой активности. В наступающем году он обещает стать даже более глубоким, чем обычно: предстоят выборы, перед которыми всегда рынок на какой-то момент замирает. Дело не столько в неопределенности будущего (в нынешнем случае все как раз вполне предопределено), сколько в том, что в подобные периоды людям не до недвижимости. Зато потом, когда, что называется, осядет пыль, граждане начнут активнее скупать недвижимость. Так что примерно с апреля начнется новый виток роста цен – и будет он, считают эксперты, чуть большим, чем в уходящем году. Общий рост за год должен составить порядка 15%.

При этом ускоренными темпами будет расти самое дешевое. «Панельного жилья строится в Москве все меньше, и почти все, что построено, направляется на социальные программы, – объясняет Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор». – Соответственно, в категории эконом-класса дефицит будет только нарастать». Впрочем, эти прогнозы, как и все прочие, надо давать с оговоркой: если ничего непредвиденного не произойдет в макроэкономике. Например, мировой ипотечный кризис, который пока обходит нашу страну, может оказаться сильнее, чем мы думаем. В этом случае у российских банков появятся сложности с кредитованием застройщиков. До снижения цен дело вряд ли дойдет, но на какое-то время рынок может вступить в «фазу ожидания», как со стороны застройщиков, так и со стороны потребителей.