Груз ипотечного долга: как его распределить

Как лучше справиться с кредитной нагрузкой – в первые годы платить много, а потом бегать «налегке» или разделить весь долг на равные части и обойтись без перегрузок? Такой вопрос задает себе каждый потенциальный заемщик, выбирая между аннуитетными и дифференцированными платежами. У каждой из этих схем есть свои достоинства. Какое из них окажется решающим – зависит от конкретного финансового положения заемщика.

Понятно, что банк дает деньги в долг не от душевной широты. Выплачивая ежемесячно проценты за право пользоваться еще незаработанными деньгами, клиент в итоге возвращает бóльшую сумму. В случае, если кредит дорогой и длительный (ипотечный кредит на 20 – 30 лет), итоговая выплаченная сумма может превысить номинал более чем в два раза даже при процентной ставке в 10 – 12% годовых.

Аннуитетные платежи – такая форма расчета с банком, когда заемщик вносит на свой счет ежемесячно одну и ту же сумму. Конечно, существует точная форма расчета суммы платежа, но она довольно сложная. В общих чертах можно представить, что банк складывает тело кредита и сумму, которую должен получить в качестве процентов. Получившееся значение делят на количество платежных периодов — месяцев, в течение которых заемщик должен расплачиваться по долгам.

Так, по стандартному кредиту в $240000, предоставленному на 15 лет под 10,5 годовых, аннуитетный платеж составит $2,231,3 в месяц. Всего же за весь срок погашения кредита клиент должен будет внести $418324.

Дифференцированные платежи рассчитывают совсем иначе. Клиент должен с первого же платежа погашать тело основного долга, проценты же рассчитываются каждый месяц, исходя из остатка долга. В конце заемщика ждет сюрприз — гораздо меньшая сумма платежа в последние годы.

В таком случае при таких же условиях кредитования в первый месяц первого года придется заплатить $3039, а самый последний платеж составит $1117,9.Полная сумма, которую предстоит выплатить за эти годы — $376424.

Итак, дифференцированный платеж привлекателен тем, что общая сумма платежей в итоге получается меньше по сравнению с аннуитетной схемой. И чем дольше срок кредитования, тем больше разница.

В России и банкиры, и клиенты предпочитают работать с аннуитетными платежами по ипотечным кредитам.

Во-первых — удобнее: проще сделать расчет один раз за все время обслуживания кредитов; одна и та же сумма выплаты особенно привлекательна для банков.

Большинство клиентов предпочитают аннуитетные платежи, так как подобная схема погашения задолженности была специально разработана для тех, кто тратит на выплаты существенную часть ежемесячного дохода или вообще обслуживает кредит на грани финансовых возможностей.

К сожалению, в нашей стране таких клиентов пока большинство: не так уж редки случаи, когда сумма ипотечных платежей составляет до 70% ежемесячного дохода семьи.

Кроме того, человек, недавно справивший новоселье, сталкивается с множеством запланированных и незапланированных расходов. Обычно квартира требует серьезного ремонта. Необходимо оформлять право собственности. Заемщик ипотечного кредита обязан купить, как минимум, стандартный пакет страховых услуг – страхование риска утраты титула, физической утраты квартиры, страхование жизни и трудоспособности. Плюс многие из тех, кто с помощью кредита улучшил жилищные условия, приобретают мебель, бытовую технику, аксессуары.

При таких обстоятельствах выплачивать самые высокие ежемесячные платежи за все время погашения кредита очень тяжело, а для многих заемщиков – просто невозможно. И все же существуют банки, которые позволяют клиентам выбрать способ погашения кредита с помощью аннуитетных или дифференцированных платежей.

Как правило, клиенты, предпочитающие дифференцированные платежи, - люди, достаточно неплохо разбирающиеся в финансах. Им не составляет особого труда рассчитать суммы выплат на каждый год и оценить возможную выгоду. Кроме того, обычно для таких клиентов кредит не является слишком обременительной нагрузкой, и приобретение жилья для них не является главной покупкой в жизни. Значит, с большими выплатами в первые годы они справятся, не теряя свой обычный уровень жизни.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости MetrInfo.Ru

Выбирая ипотечный продукт, нужно трезво оценить жизненную ситуацию заемщика. Задумайтесь, готовы ли вы смириться с некоторыми ограничениями в первые годы выплаты ради существенного улучшения финансового состояния в не слишком близком будущем? Насколько реально для вас продвинуться по служебной лестнице? Желательно проконсультироваться не только у адвоката, но и у финансового консультанта – это снизит возможность возникновения неприятных сюрпризов.

За помощь в подготовке материала редакция Интернет-журнала о недвижимости MetrInfo.Ru выражает благодарность руководителю группы по вопросам кредитования Аналитического департамента Ассоциации Российский Банков Екатерине Покопцевой, директору по прямым продажам ООО «Кредитмарт» Сергею Подгорнову, генеральному директору компании "Финмарт" Максиму Гольдбергу и управляющему директору блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алле Цытович.