Москва уходит с панели: коммерческое блочное жилье строить в столице не выгодно

На модерации Отложенный

Ситуацию, сложившуюся на столичном рынке новостроек, специалисты называют стабильной. На протяжении всего уходящего 2007 года столичные новостройки пользовались у покупателей устойчивым спросом и постепенно дорожали на уровне инфляции. Ожидается, что в этом году рост цен составит около 12%. Дальше — больше.

Подробнее о ситуации на рынке новостроек, его новинках и тенденциях корреспонденту “МК” рассказали специалисты столичного рынка недвижимости. 

Новостройки: что из новенького

По сути дела, увы, ничего. Все те же до боли знакомые серии типовых домов, с такими же набившими оскомину планировками. С той лишь разницей, что на рынке их — панельных и дешевых — год от года на продажу выставляется все меньше и меньше. Зато число монолитных и монолитно-кирпичных домов растет. Почему — понятно.

— Строить на дорогой столичной земле дешевые дома эконом-класса просто невыгодно. К тому же строительных площадок в Москве год от года все меньше, а желание застройщика заработать — все больше, — объясняет сложившуюся тенденцию руководитель департамента брокерских услуг одного из столичных центров недвижимости Михаил Нечаев.

С ним солидарен исполнительный директор департамента недвижимости известной московской строительной компании Александр Моторин.

— Москва все в большей степени становится финансовым, деловым, культурным и образовательным центром, все меньше промышленным, — говорит он. — Поэтому структура предложения неизбежно будет смещаться в сегмент жилья бизнес- и премиум-класса, в сторону наиболее рентабельного направления в жилищном строительстве — домов по индивидуальным проектам. Доля монолитно-кирпичного жилья, возводимого в пределах МКАД, уже сегодня составляет 80%.

Зато в этих домах используют современные технологии и разные навороты: панорамное остекление, вентилируемые фасады, оригинальную облицовку керамогранитными плитами, внутренние дворики и остекленные террасы — и это лишь маленькая толика креатива, используемая сегодня при строительстве индивидуального жилья.

Новинкой сезона можно считать появление на рынке новостроек квартир с отделкой.

— Пока квартир с готовой отделкой немного, однако такое предложение уже встречается в различных сегментах рынка, — говорит специалист в области новостроек Наталья Тихоновская.

По ее словам, покупатели дорогой недвижимости отделкой остаются довольны, поскольку она выполняется с помощью современных материалов и технологий, и к тому же с покупателями заранее обсуждают дизайн-проект. В квартирах эконом-класса отделка дешевле — в основном из отечественных материалов, дизайн-проект не обсуждается, а если и выполняется, то по желанию (и за отдельную плату) владельца жилья.

А цена квартиры с отделкой оказывается сопоставимой или даже ниже, чем сумма, которую заплатит покупатель при самостоятельном выполнении ремонта. Потому что компания-застройщик имеет возможность производить ремонт и закупать стройматериалы по более низким расценкам, чем фирмы, специализирующиеся исключительно на предоставлении ремонтных услуг.

При этом отделка может быть как полной, так и частичной. Многие готовы купить квартиры “под отделку”, в которых хотя бы часть черновых работ сделана: выровнены стены, сделана стяжка пола, проложены коммуникации.

— Считаю, что предложение квартир с отделкой на рынке столичных новостроек с течением времени будет расширяться, поскольку это не только выгодно с точки зрения сокращения затрат, но и экономит время клиента, — утверждает Тихоновская. 

Тенденции нового строя

Главная тенденция — недорогие дома эконом-класса из Москвы вытесняются.

— Если еще 5 лет назад 50% столичных новостроек были типовыми панельными, а 50% — монолитными, индивидуальными, то уже три года назад доля выставленной на продажу “коммерческой панели” уменьшилась до 28%, а сегодня она составляет всего 11%, — говорит руководитель аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” Олег Репченко.

Он убежден, что в ближайшие годы панельное домостроение в столице останется только в социальных программах, а рынок московских новостроек полностью займет монолит. К чему это приведет? К тому, что недорогое жилье исчезнет со столичного рынка.

Москва становится все более притягательной для состоятельных людей, и региональной элиты, и топ-менеджеров с высокой зарплатой. Они едут в столицу со всей России и покупают жилье бизнес-класса и класса “элит”, тем самым стимулируя повышение цен на недвижимость в этом сегменте.

А жилье эконом-класса уходит в Подмосковье.

— В 2007 году эта тенденция оформилась окончательно, — замечает спикер инвестиционно-строительного холдинга Остробородов.

Правда, в Подмосковье этому не очень-то рады.

Правительство Московской области уже ставит вопрос о том, как ограничить массовую застройку на ее территории, чтобы в условиях разрастающегося столичного мегаполиса жители Подмосковья не потеряли покой и сон. При этом в Подмосковье, где еще совсем недавно вообще не было домов бизнес-класса и класса “элит”, постепенно расширяется этот сегмент рынка.

Заметим: подобно Москве, Московская область застраивает свои микрорайоны комплексно.

По уровню цен в тройку лидеров городов Подмосковья входят Химки, Реутов и Мытищи. 

Спрос с большим числом

— Спрос сместился с однокомнатных на трех- и четырехкомнатные квартиры, — говорит Юлия Гераськина, директор отделения известной компании рынка недвижимости. — Если еще в 2005 году на однокомнатные квартиры приходился 41% сделок, то в 2007 г. — их всего 28%.

По ее словам, покупатели все больше интересуются объектами комплексной застройки.

— Квартиры в новых микрорайонах и жилых комплексах — сегодня самый привлекательный товар, поскольку предоставляет покупателю не просто жилье, а образ жизни, соответствующий современным стандартам. Как правило, в новых районах уже решен вопрос парковки автомобилей, меньше сложностей с устройством детей в школы и детские сады, а пространство придомовых территорий организовано более эргономично, — утверждает специалист.

В числе наиболее раскупаемых микрорайонов значатся: в Москве — Кожухово, Новопеределкино, Волжский, в Подмосковье — “Юбилейный” в Химках, “Центральный” в Долгопрудном.

Покупатели смотрят на уровень цен и развитость инфраструктуры. Все хотят, чтобы не только школы, поликлиники, магазины, но и спортивно-оздоровительные и развлекательные центры находились рядом с домом.

Искушенные платежеспособные покупатели уже не довольствуются квартирами в “сталинках” на Кутузовском или в домах дореволюционной постройки в историческом центре. Причина не столько в изношенных коммуникациях, сколько в неприятном соседстве с коммуналками и практически полном отсутствии современной инфраструктуры.

Теперь — о проблеме. Причем старой.

Найти квартиру, приемлемую по количеству комнат и площади, до сих пор очень проблематично. Судите сами.

Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью от 65 до 75 кв. м. А их на рынке новостроек как раз и недостает.

Строители продолжают гнать жилье большой площади. Человеку, желающему купить “двушку” площадью 70 кв. метров, скорее всего предложат огромную квартиру — 95—110 кв. м, из которой спокойно можно сделать “трешку”. Нет небольших по площади однокомнатных и трехкомнатных квартир.

— Из-за большой площади квартиры становятся неадекватно дорогими. В итоге улучшить свои жилищные условия и переехать из одной “двушки” в другую москвичам бывает непросто. Они рассчитывают доплатить одну сумму, а на деле она оказывается в 2—3 раза больше, — говорит аналитик Олег Репченко.

Средняя площадь выставленных на продажу московских квартир растет. Уже сегодня она — больше 100 кв. м.

Планировка, как правило, свободная. Без пола, стен, отделки, элементарной на первый взгляд (и необходимой для нормального жилья) проводки коммуникаций, сантехники — такое жилье обычно позиционируется как бизнес-класс.

Объемы возводимого жилья в Подмосковье каждый год возрастают. К концу 2007 года там должны построить около 6,9 млн. кв. метров, большая часть — 4,3 млн. кв. м — в многоквартирных домах.

Количество выставленных на продажу новостроек в Московской области увеличилось с 424 до 481. 

Прирост не прост (или снова о ценах)

Со статистикой — полный разброд.

По данным аналитика Олега Репченко, прирост цен на жилье в новостройках в Москве всего 4%. Цены почти не изменились. А средняя составляет $5351 за кв. м. В аналитическом центре одной из крупных риэлторских компаний Москвы насчитали другие цифры. Там получилось, что с начала 2007 года квадратный метр в московских новостройках вырос на 8,4% и составил (в среднем) $5773.

Зато ценовые лидеры среди административных округов Москвы у всех аналитиков одни: это — Центральный ($16 069 кв. м), Западный ($7102 кв. м) и Юго-Западный ($5319 кв. м) округа, где в предложении преобладает качественное монолитное жилье.

Ожидается, что в следующем году в домах-новостройках цены вырастут за год на 15—25%. При этом средняя стоимость квадратного метра в домах эконом-класса может достигнуть отметки 4500 долларов.

В Подмосковье картина более спокойная.

По данным аналитического центра, которым руководит Олег Репченко, в ближнем Подмосковье новостройки подорожали на 7% ($2542 кв. м), в среднем — на 17% ($2036). Почему так?

— Потому что квартиры в среднем Подмосковье до сих пор были относительно недорогими, им было куда расти. При этом в среднем Подмосковье активно развивается инфраструктура, улучшается транспортное сообщение. Граница между средним и ближним Подмосковьем стирается, — поясняет тенденцию аналитик.

Ожидается, что до конца года цены на столичные новостройки больше не вырастут. За исключением отдельных районов Москвы (например, Строгино), а также среднего и дальнего Подмосковья, где в отдельных районах может улучшиться транспортная доступность. Некоторые источники прогнозируют, что по итогам 2007 года столичные новостройки подорожают на 12%

Предпосылок для снижения цен на квартиры на сегодняшний день пока нет.

Самые дорогие города и районы Подмосковья (цена кв. м ($)

Реутов 2817
Мытищи 2742
Красногорский р-н 2667
Красногорск 2643
Видное 2472
Химки 2524
Долгопрудный 2276
Люберцы 2275
Балашихинский р-н 2192
Одинцовский р-н 2170
Ленинский р-н 2247
Котельники 1939

Стоимость жилья в остальном Подмосковье (по алфавиту) (средняя цена кв. м ($)

Апрелевка 1868
Балашиха 2050
Дедовск 2008
Домодедово 2259
Железнодорожный 1933
Жуковский 2095
Зеленоград 3594
Ивантеевка 2077
Климовск 1807
Королев 2761
Красково 1890
Лобня 2044
Лыткарино 1805
Малаховка 1679
Московский 2430
Наро-Фоминский р-н 1760
Нахабино 1918
Ногинский р-н 1552
Одинцово 2619
Октябрьский 1797
Опалиха 2233
Подольск 1897
Пушкино 1983
Пушкинский р-н 1633
Раменский р-н 1734
Раменское 1985
Солнечногорский р-н 1910
Сходня 1814
Троицк 2115
Щелково 2064
Щелковский р-н 1700
Щербинка 2120
Электроугли 1724
Юбилейный 2309

СПРАВКА "МК"

Предновогодняя выгода

Покупая квартиру под Новый год, вы можете попытаться извлечь из этого небольшую (но приятную) выгоду. Как правило, в период праздников ведущие застройщики предлагают покупателям специальные условия для приобретения квартир. Предновогодние предложения являются реальным шансом сэкономить до 10% на покупке квартиры. Так, например, одна из строительных компаний в качестве новогоднего бонуса дает покупателям “балкон в подарок”.