Тайны жилого рынка. Уходящий год войдет в историю как \"зачарованный\"

Уходящий 2007 год войдет в историю столичного рынка недвижимости как "зачарованный". Прайс-листы компаний не имели ничего общего с реальной ценой продаж, а статистика объемов строительства и реализации квартир, как волшебное зеркало, выдавала желаемое за действительное.

Кто-то назовет 2007-й "годом покупателя", ведь после продолжительного ценового диктата застройщиков и риэлтеров в этом году впервые при покупке квартир можно было торговаться и получать дисконт в размере 10-20% от заявленной цены. Впрочем, объявить официально о снижении цен не отважилась ни одна контора. Более того, все усилия продавцов и девелоперов были направлены на поддержание мифа о периоде стабильности. Не осталось в стороне и московское правительство. Чтобы избежать затоваривания на рынке новостроек, оно устроило аттракцион неслыханной щедрости для московских очередников, которых вдруг особенно скоро стали продвигать по очереди. Причины прозаичны - надо было просто избавить рынок от невостребованных квартир, которые тяжким грузом ложились на баланс строительных фирм и мешали им переходить к освоению новых площадок, а значит, продолжать пополнять бюджет города гигантскими выплатами по инвестиционным контрактам.

Туманные цены

Реальный тренд цен на рынке недвижимости можно с полной уверенностью назвать самым туманным вопросом года. По данным аналитического центра irn.ru, "в условиях систематического ослабления американской валюты долларовые цены бьют все рекорды, создавая иллюзию очередного ценового скачка. В то же время рублевые цены продолжают топтаться на месте или ползут вверх очень вяло. Остается за кадром и вопрос, насколько реальные продажи соответствуют подросшим ценам предложения". Некоторые квартиры и типы жилья действительно за осень подорожали больше, нежели ослабился доллар. Это касается дешевых однокомнатных квартир, элитного жилья и части новостроек, строительство которых ведется хорошими темпами. Но с другой стороны, в базах агентств множество квартир держится месяцами, и их стоимость постепенно падает.

Директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал" Сергей Лушкин считает, что "галопирующий рост цен на рынке жилой недвижимости в 2006 году сменился на коррекцию в начале 2007-го. К августу 2007 года цены стабилизировались, а осенью наметился небольшой рост, связанный с сезонным повышением покупательной активности. В нынешнем году наблюдалась нормальная тенденция, когда переоцененная (в первую очередь низкокачественная) недвижимость дешевела, цена на отдельные объекты была стабильна в течение всего года, а рынок жилья повышенной комфортности (элитного и бизнес-класса) продолжал расти в цене. Темпы роста цен на квартиры бизнес-класса с февраля по июль 2007 года с учетом падения курса доллара к рублю лишь немного опережали инфляцию. Подобная тенденция наблюдалась и в сегменте элитного жилья, которое продолжало расти в цене на 0,8-1,5% в месяц. Однако во второй половине года темпы роста цен на жилье повышенной комфортности увеличились до 1,5-2% в месяц".

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации "ИНКОМ", согласен с коллегой: "Драйвером рынка недвижимости в настоящее время выступает спрос. Медленный рост он начал еще в июле, а осенью - в период традиционного оживления рынка - этот рост усилился. Спросу сейчас адекватно отвечает и предложение - тенденция к снижению выставляемых на продажу квартир закончилась в августе-сентябре. Если в сентябре объем предложения составлял 37,8 тыс. объектов, то в октябре он уже увеличился до 38,7 тыс. квартир (прирост 2%). А в целом за весь 2007 год ситуация на первичном рынке жилья Москвы была стабильной - объем предложения и спрос были вполне сбалансированы, а цены на жилье по большинству объектов сохранялись практически неизменными".

Официально это мнение разделяют практически все эксперты рынка. Однако в неофициальных беседах большинство риэлтеров все же придерживаются иной точки зрения. Они уверены, что в этом году налицо было реальное падение цен практически на все типы московских квартир. Почему же его так никто официально не заметил и не отметил в своих статистических отчетах? Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, считает, что "одновременно с повышением заявляемых цен на московском рынке жилой недвижимости сохраняется депрессивная ситуация, вызванная искусственным завышением цен сильными игроками рынка и поддерживаемая соответствующими PR-кампаниями. Такая политика приводит к небольшому количеству сделок на рынке. К тому же сделки, как правило, происходят со скидкой в 5-15% от цены предложения. При нынешнем уровне цен доходы 90% москвичей не позволяют им купить новое жилье даже с ипотечным кредитом. Возникающее социальное недовольство не приобретает всеобщего характера только из-за удовлетворения спроса ряда социальных групп на жилье различными программами федерального и местного уровня, а также проведенной приватизации жилья. Наиболее вероятный из возможных сценариев дальнейшего развития ситуации на московском рынке недвижимости - дальнейшее снижение цен реальных сделок. При этом цены предложений по-прежнему будут создавать иллюзию роста цен".

Вот такое разнообразие мнений и суждений. Для полноты картины осталось лишь привести слова о том, что цены на жилье в Москве в этом году росли. Правда, следует все же оговориться, что Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, имел в виду в первую очередь квартиры верхнего ценового уровня. Итак, по его мнению, "в конце лета 2007 года на рынке жилья Москвы отмечен небольшой рост цен, который был связан с возобновлением активности покупателей. В третьем квартале цена продолжала планомерно увеличиваться. Предпосылок для снижения цен на рынке Московского региона по-прежнему нет - цены могут понижаться только на ранее переоцененные объекты (причем как низкого, так и высокого класса), качественных предложений снижение цен не коснется. До конца года на рынке жилья Москвы прогнозируется рост цен на 3-5%, то есть в целом за 2007 год цены вырастут на 10-12% по сравнению с 2006 годом".

Новостройки держат планку

Отдельного разговора заслуживает сектор новостроек. В этом году он переживал не слишком простые времена. Что касается ценового тренда на новые квартиры, то большинство опрошенных "Профилем" экспертов считают, что цены на новостройки в 2007 году росли. Однако цена квадратного метра по мере продвижения строительства, как правило, не увеличивалась. Дело в том, что девелоперы изначально заявляли высокие цены (и это при низком спросе!), которые оказывались не слишком привлекательными для частных и институциональных инвесторов. Вывод напрашивается один: у девелоперов еще есть хорошая финансовая подушка, позволяющая им в ущерб прибыльности и объемам реализации удерживать сложившиеся цены.

По мнению Оксаны Каарма, управляющего партнера компании "МИЭЛЬ-Новостройки", "в 2007 году цены на квартиры в новостройках повышались в рамках инфляции. По прогнозам, среднегодовой прирост цен составит 14% (13% - по Москве и 15% - по Подмосковью). Таким образом, по состоянию на конец ноября средняя цена "квадрата" в московской новостройке составила $5773, в подмосковной - $2084. По поводу объемов ввода нового жилья важно отметить, что суммарный объем ввода новостроек в Москве не меняется уже несколько лет и составляет порядка 5 млн кв. м в год. При этом доля социального жилья в последние годы увеличивается. Так, в 2006 году она составила 35% от общего объема, в 2007-м - 47%, а в 2008-м планируется вывести под социальные программы 50% возводимого жилья, то есть около 2 млн 584 тыс. кв. м". Такого же мнения придерживается и Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании: "На рынке столичных новостроек с начала осени наблюдается более высокая активность, и это уже нельзя назвать просто сезонным фактором. Сейчас основной вопрос даже не столько в потребительском спросе, сколько в предложении. Жилья в Москве мало, и наиболее остро ощущается нехватка готовых домов или близких к завершению строительства. При этом с годами повышается требовательность клиентов к жилью, особенно в сегменте бизнес-класса и элитного жилья. Потребители становятся все более избирательными и готовы тратить большие средства на опции: инфраструктуру, инженерию, планировки и, конечно, местоположение - определяющий фактор при выборе жилья. Что касается панельного жилья, то его в Москве просто очень мало. Новостройки экономкласса занимают нишу между домами по индивидуальным проектам и застройками в Московской области. У столичного панельного жилья есть серьезная конкуренция со стороны Московской области - покупательский спрос активно смещается в сторону городов-спутников".

Положительные тенденции в развитии ситуации на первичном рынке отмечает и Нина Кузнецова, генеральный директор компании "МИАН-Агентство недвижимости": "Возобновившийся в августе спрос на новостройки продолжает расти, в ноябре он увеличился еще на 20% по сравнению с предыдущим месяцем (в октябре он увеличился на 15% по сравнению с сентябрем). Ожидается, что положительная тенденция к росту спроса продолжится. Это будет обусловлено как традиционной для данного сезона активностью покупателей, так и дополнительным спросом за счет увеличения ассортимента предложения - в четвертом квартале обычно заканчивается строительство многих новостроек. Ценовая динамика до конца года также будет характеризоваться положительным приростом, обусловленным переходом большинства объектов предложения в финальную стадию строительства и активизировавшимся спросом".

Руководитель департамента продаж "ГК ПРОМИНГРУПП" Виктория Колян отмечает еще одну тенденцию на рынке новостроек, связанную с "новым Градостроительным кодексом и запретом точечной застройки, чему в кодексе уделено особое внимание. В связи с этим многие мелкие застройщики переедут на рынки регионов, так как не смогут осваивать большие объемы строительства". Вероятно, что уже в ближайшем будущем на московском строительном рынке останутся лишь крупные девелоперы, способные реализовывать комплексные проекты.

Вторичные процессы

Занимательные вещи происходили и в секторе вторичного жилья. Например, неофициальные кампании по массовому завышению стоимости предложения квартир при их публикации в бесплатных базах данных. Однако сейчас, как считает Дмитрий Таганов, ситуация нормализовалась: "Сегодня средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Москвы - около $5,6 тыс. В октябре был отмечен относительно высокий рост цен - около 5,5% в долларах, или почти 3% в рублях. Это самый высокий месячный прирост с начала текущего года. Но мы не склонны рассматривать его как долгосрочную тенденцию. Вероятно, рынок недвижимости стал свидетелем пика, связанного с резким укреплением рубля, который случился в прошлом месяца, а также со скачком цен на других сегментах российского рынка. Наибольшая часть предложений (57%) по-прежнему находится в пределах $3-5 тыс. за кв. м. За год средняя цена квадратного метра прошла небольшой этап коррекции, теперь она снова вышла на стабильный уровень и, по нашим прогнозам, будет расти в ближайшие месяцы приблизительно на уровне инфляции - где-то на 1-2% в месяц. Изменился тренд в области объема предложения - в октябре прирост предложения впервые за последние месяцы стал положительным (плюс 2%). По состоянию на середину ноября предложение составляет около 40 тыс. объектов. Все это подтверждает сделанные нами ранее прогнозы о переходе рынка в стабильно активную фазу".

Вроде бы инвесторам стоит начать радоваться стабильному и устойчивому рынку. Но не слышно из их стана искренних положительных эмоций. Эйфория от вложений в московскую недвижимость благополучно завершилась еще в конце минувшего года.

Кстати, по мнению Александра Крапина, "благодаря продолжающемуся на московском вторичном рынке осеннему росту цен предложения на жилье (пришедшему на смену снижению, которое продолжалось до августа 2007-го) цены практически достигли уровня конца 2006 года в рублевом эквиваленте. В силу продолжающегося снижения курса американского доллара цены, пересчитанные в эту валюту, с августа 2007 года также показывают устойчивый рост. Согласно подсчетам, в среднем по городу они выросли на 2,5%, при этом курс доллара снизился за ноябрь на 1,3%. Таким образом, рост цен предложения, выраженных в рублях, составил за последний осенний месяц 1,2%. Наиболее агрессивную ценовую политику в ноябре проводили владельцы жилья экономкласса - долларовые цены выросли за месяц на 3%. Причем дорожали в первую очередь малогабаритные квартиры. Так, однокомнатные квартиры стали выставляться по ценам на 4,4% выше, чем в октябре, двухкомнатные - на 4,5% выше, в то же время квартиры с количеством комнат более трех подешевели в долларах на 0,3%. Средний рост долларовых цен предложения по итогам ноября на квартиры бизнес-класса составил 1,7%, то есть в рублях цены подросли на 0,5%. В ноябре на вторичном рынке Москвы создалась ценовая ситуация, прямо противоположная полугодовой давности. Тогда цены предложения снижались, причем в первую очередь на малогабаритное жилье экономкласса, снижение же цен на жилье бизнес-класса происходило в два раза с меньшей скоростью".

Нет денег - за МКАД!

В этом году появилась новая тенденция: специалисты компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" недавно выступили с заявлением о том, что уже в следующем году в Москве практически не останется новых квартир экономкласса, поскольку этот сектор полностью переместится в Подмосковье, а столицу будут в дальнейшем застраивать исключительно объектами бизнес-класса. Хоть и спорное, но отнюдь не беспочвенное заявление. Оксана Каарма полагает, что "в ближайшие годы панельное домостроение, став экономически не оправданным в пределах столицы, переместится из Москвы в ближнее Подмосковье, таким образом, предложение в сегменте экономкласса со временем будет заметно сокращаться. Сегодня в общем объеме рынка недвижимость экономкласса составляет порядка 11%, бизнес-класса - 25%, и 13% приходится на долю дорогой недвижимости. Еще 25% занимает "пограничный" между эконом- и бизнес-классом сегмент жилья. Он не подходит под параметры недорогого в силу цены, при этом не соответствует всем требованиям, которые покупатель предъявляет к жилью бизнес-класса. По нашим оценкам, данный сегмент рынка будет развиваться и примкнет к сегменту бизнес-класса, разделив его на три категории: нижний ($5-6 тыс.), средний ($6-7,5 тыс.) и бизнес-премиум ($7,5-14 тыс.)".

Дмитрий Таганов считает, что высокие цены на жилье уже "вынудили основную часть платежеспособных потребителей переориентироваться на недвижимость экономкласса. В результате сегодня наиболее высокие темпы реализации квартир наблюдаются в экономичном сегменте. Все больше покупателей рассматривают варианты покупки или наиболее дешевого типа жилья в Москве, или жилья более высокого класса в ближайшем Подмосковье".

Вариант "ипотека"

Среди тенденций 2007 года в ЗАО "СУ-155" отметили реальный рост объемов ипотечного кредитования и рост влияния ипотеки на ценовую ситуацию на рынке. Большое значение имело и снижение ставок: "Одним из банков уже было объявлено об ипотеке под 7,5% в валюте; компания "СУ-155" запустила совместную ипотечную программу с Независимым строительным банком под 8% годовых в рублях". Сергей Лушкин согласен, что "существенное влияние на рынок недвижимости в 2007 году оказало развитие ипотечных программ. Например, доля квартир, приобретенных в объектах ОАО "Квартал" с помощью ипотеки, увеличилась более чем в два раза по сравнению с прошлым годом и составила 20%. Если ранее ипотечные кредиты на объекты ОАО "Квартал" выдавались, как правило, на квартиры бизнес-класса, то в 2007 году значительно увеличилась доля дорогих, элитных квартир, приобретенных с помощью ипотеки. Кроме того, банки стали активнее выдавать кредиты на объекты, находящиеся на ранней стадии строительства".

Виктория Колян отмечает, что "многие компании-застройщики начинают использовать схемы привлечения денежных средств от граждан по 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов...", так как это позволяет еще интенсивнее привлекать ипотечные кредиты и вызывает доверие у граждан".

Оксана Каарма добавляет: "С развитием системы ипотечного кредитования изменилась структура спроса на жилую недвижимость. Сейчас наиболее востребованные квартиры в низком и среднем ценовом сегменте - многокомнатные. Это объясняется тем, что молодые семьи с детьми получили возможность приобрести собственное жилье и покупают квартиры, в которых можно разместить одну или несколько детских комнат. При этом на рынке существует тенденция к оптимизации площадей, но она относится, скорее, к высокому и среднему ценовому сегменту. Так, если раньше средняя площадь элитной квартиры составляла порядка 200 кв. м, то сейчас она сократилась до 165. Кроме того, востребованными на рынке дорогой недвижимости стали одно-двухкомнатные квартиры. Они активно продаются на начальном этапе реализации объекта и составляют примерно 30% площади возводимых проектов".