Передел собственности: недвижимость закатывают в асфальт

Предпринимателям, втянутым в корпоративные конфликты, не понаслышке знакомы такие способы давления со стороны агрессивно настроенных конкурентов, как отключение от энергоснабжения спорных объектов недвижимости и предприятий. Например, недавно возник скандал вокруг одного из саратовских заводов. Компания, подозреваемая в попытке силового захвата предприятия, получила контроль над энергоснабжающей организацией и обесточила промышленные площадки. Впрочем, как утверждают игроки рынка слияний и поглощений, это еще цветочки. В последнее время появились еще более изощренные способы захвата земли и объектов недвижимости либо давления на собственников, основанные на пробелах в федеральном законодательстве.

Прежде всего речь идет о многочисленных лазейках в законодательстве, которые регулируют отношения, возникающие в связи с приобретением прав на инфраструктурные объекты — инженерные сети, кабели, системы внутренних коммуникаций, подъездные пути. Так, в Самарской области один из участников корпоративного конфликта вокруг Центрального автовокзала оформил права собственности на асфальтовое покрытие автомобильной парковки. Земля под асфальтом осталась в федеральной собственности, однако собственник асфальта получил возможность по своему усмотрению ограничивать доступ нежелательных лиц на эту территорию. По такому же пути пошла другая самарская компания, оформив право собственности на асфальтовое покрытие земельного участка, выделенного городскими властями под строительство административного здания, и рассчитывая извлечь из этого выгоду. А в Орле одна из фирм, получив в аренду участок на берегу реки и заасфальтировав его, обратилась в местную мэрию с заявлением на приватизацию земли на том основании, что является собственником расположенной на ней капитального сооружения (то есть асфальта). Формально все легально: в соответствии с Земельным кодексом исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений. Юристы утверждают, что сегодня эта схема тиражируется повсеместно: «На законных основаниях можно приватизировать крупные участки, уложив на них искусственный слой и признав этот слой недвижимостью».

Из-за размытого правового статуса вовсю используются для захвата объектов коммерческой недвижимости либо шантажа собственников объекты инфраструктуры и коммуникации. Например, одна из самарских компаний, решив завладеть гостиницей, не стала искать компромисс с ее хозяевами. Вместо этого она умудрилась приобрести в собственность технические помещения в отеле, после чего отключила гостиницу от энергоснабжения. Распространены случаи захвата вентиляционных камер, расположенных на крыше, а также чердаков с последующими попытками оформления сервитутов, предоставляющих право беспрепятственного и круглосуточного доступа к ним.

Такой нехитрый ход позволяет надолго испортить жизнь несговорчивым собственникам здания. «Когда компании покупают офис, то не получают долю в общем имуществе. Теоретически застройщик может распродать здание по частям, оставив за собой несколько комнат, в том числе с вентилями инженерных систем. Он будет считаться собственником здания и сможет навязывать свою волю всем остальным его обитателям», — поясняют юристы.

Известны и примеры другого рода. Однажды владельцы одного из московских бизнес-центров решили, что существующий вход в здание не удовлетворяет требованиям безопасности, а потому установили специальное оборудование и ввели пропускной режим, потребовав у собственников отдельных офисных блоков возместить понесенные ими затраты. А отказавшихся платить попросту перестали пускать внутрь. «У вас там офис, а мы собственники всего здания. Не нравится — привозите пожарную лестницу, ставьте ее к стене и заходите», — заявили отказникам хозяева недвижимости.

По словам руководителя юридического департамента компании «Градиент Альфа» Константина Проничева, коллизии вокруг так называемой коммуникационной недвижимости возникают из-за отсутствия внятной терминологии. Непонятно, какие коммуникации признавать недвижимостью. «До сих пор в сфере ЖКХ используются формулировки «снять сети с баланса», «передать сети на баланс». Но эти понятия носят экономический, а не правовой характер. В одном регионе вам зарегистрируют права на канализацию, а в другом откажутся это делать. Это одна из причин возникновения конфликтов», — говорит г-н Проничев. Кроме того, размыт статус такой недвижимости и круг лиц, которым она может принадлежать. «Отсутствуют четкие критерии, по которым можно отнести тот или иной объект к коммуникационной недвижимости, а также прозрачный механизм приобретения прав собственности на нее. Несовершенство законодательства только на руку рейдерам», — констатирует депутат Мосгордумы Иван Новицкий.

По мнению г-на Новицкого, необходимы поправки в федеральное законодательство, призванные устранить пробелы в законах. В частности, Земельный кодекс предполагается дополнить нормой, позволяющей признавать земельным участком не только поверхность земли как таковую, но и искусственный слой, повторяющий ее рельеф. Нужна поправка в Градостроительный кодекс, запрещающая признавать объектом капитального строительства искусственный слой на поверхности земли. Кроме того, по мнению старшего юриста юридической фирмы «Мегаполис Лигал» Елены Турецковой, устранить правовой вакуум могли бы высшие судебные органы, приняв руководящие разъяснения для нижестоящих судов. Если же этого не сделать, то количество конфликтов, вызванных правовой неопределенностью в этой сфере, будет возрастать.