Стройсберкассы не потеснят ипотеку

Ипотека в России развивается довольно активно, но все же пока не в силах охватить широкие слои населения - для многих граждан по-прежнему слишком велики ставки по ипотечным кредитам.

Инициативной группой депутатов Госдумы был разработан законопроект о системе строительных сберегательных касс. При разработке закона депутаты ориентировались на опыт Германии, где система ССК поддерживается государством. Авторы документа считают, что эта система сможет стать альтернативой ипотеке. Однако согласны с этим утверждением далеко не все эксперты.

Самара, новости, news, недвижимость, квартира, офис, аренда, продажа, купля, дом, ипотека, квартир, ремонт, бизнес недвижимость, строительство, объявления, новостройки, элитное жилье, склад, торговля, дом, помещение, коммерческая недвижимостьДо сих пор на рынке кредитования активно развивалась двухуровневая американская модель организации ипотечной системы. Но из-за недоступности ипотечных продуктов рядовым гражданам России был разработан проект европейской модели - система строительно-сберегательных касс.

У российского проекта Закона «О строительно-сберегательных кассах» - трудная судьба: разработан он был в 2000 году, однако сначала «завис» в Государственной Думе РФ, затем не прошел экспертизу президентского правового управления. Позже он еще дважды выдвигался на рассмотрение Госдумы, но принят не был, поскольку одобрения правительства не получил. Между тем международная практика доказывает, что стройсберкассы - один из наиболее перспективных способов использования жилищных накоплений граждан. Система строительных сберегательных банков была создана в Германии в 1920 году как механизм, позволяющий сохранить доступность жилья в условиях гиперинфляции. Накопив 30-50% стоимости квартиры, клиент получал кредит на срок от 7 до 15 лет. Ссуды баушпаркасс (ССК) были дешевле банковских ипотечных кредитов: государство компенсировало разницу в ставках из своего кармана, стимулируя народ к покупке жилья. ССК обособили процентные ставки по жилищным займам от внешнего финансового рынка и обеспечили стабильные источники их финансирования. Немецкие ССК за годы существования выдали кредитов на 700 млрд евро. Модель была взята на вооружение Австрией и Францией.

А в начале 90-х система стала развиваться и в странах бывшего соцлагеря. Такие страны, как Чехия, Словакия и Румыния, успешно практикуют создание стройсберкасс, обеспечивая жильем более половины всех нуждающихся. В некоторых странах этот показатель доходит и до 90%. На территории СНГ подобные схемы используют Казахстан и Белоруссия.

В нынешней редакции российского Законопроекта «О создании ССК» была значительно усилена роль государства за счет государственного субсидирования накоплений граждан на покупку недвижимости. Над созданием закона довольно долго трудилась рабочая группа, в состав которой входили представители и МЭРТ, и Минфина, и ЦБ, и многие специалисты данной области. Активное участие принимали немецкие и австрийские коллеги, которые создавали стройсберкассы не только в Германии, но также в Словакии, Чехии, Венгрии, Румынии и других странах Восточной Европы. В итоге правительство все же дало положительное заключение, и уже в январе 2008 года Закон «О создании строй-сберкасс» может вступить в силу.

Строительно-сберегательная касса - это специализированный банк, который привлекает средства граждан на строго определенные цели, а именно - на улучшение жилищных условий в той или иной форме: приобретение и строительство жилья, ремонт и т.д. При этом граждане отдают свои деньги под фиксированный процент, который, как правило, ниже рыночной депозитной ставки. И после накопления определенной суммы они имеют право получить кредит, который может быть равен накопленной сумме плюс депозитные проценты. Кредит также дают под низкую процентную ставку (в проекте закона зафиксировано, что разница между кредитной и депозитной ставкой не может превышать трех процентов). Сумма, которая складывается из накопленных средств и кредита, может быть использована также в качестве первоначального взноса в другие ипотечные схемы, где банковский кредит будет уже выдаваться под рыночную процентную ставку. При этом требования к ипотечному обеспечению могут быть снижены - ведь здесь у каждого вкладчика есть собственная кредитная история, поскольку он определенное количество лет накапливал средства. Кроме того, могут даваться и промежуточные кредиты, и кредиты без обеспечения.

Когда вкладчик накапливает 50% от стоимости жилья, он может получить в ССК кредит по ставке 6% годовых. Планируется, что государство ускорит процесс накопления - из госбюджета на счет в ССК будет перечисляться 20% годовой суммы накоплений, но не более 14 тыс. руб. ежегодно. По мнению авторов закона, банки в систему ССК привлечет государственное участие, а население - дешевые кредиты на покупку жилья. Минимальный срок накопления в законе определяется в два года.

ССК проходят обязательное лицензирование и работают по разрешению Центробанка РФ, что значительно повышает их финансовую устойчивость. «Поскольку в данном случае функции гаранта берет на себя государство, идея создания стройсберкасс становится интересной и вполне способна ослабить напряжение, связанное с недоверием потребителей рынка к такого рода схемам приобретения жилья, - считает Ирина Платонова, директор представительства «Ипотечное» РК «Центр недвижимости. - Еще свежи воспоминания о том, как на протяжении нескольких лет активно работала система долевого участия в строительстве, а потом в одночасье, несмотря на благие помыслы, вмешательство государства привело к дискредитациии системы.

Эффективность механизма ССК зависит от множества факторов. Главные из них - хорошо проработанная схема и позитивный настрой граждан, на которых она рассчитана».

Кроме того, обезопасить вложения вкладчиков планируется за счет страхового фонда, который в случае банкротства кассы вернет вложенные средства. Его максимальный размер по закону должен составлять более 1,5% от совокупной величины вкладов строительной сберегательной кассы на начало текущего года.

Предполагается, что строительно-сберегательные кассы дадут возможность приобретения жилья в рассрочку гораздо большему числу населения, нежели это происходит сегодня. Ипотечные кредиты предназначены для граждан, имеющих высокий заработок и способных ежемесячно выплачивать по кредиту не менее 20-25 тыс. руб. А ССК ориентированы на менее обеспеченные семьи, совокупные доходы которых не превышают 20 тыс. руб. в месяц. Поэтому можно предположить, что такой способ кредитования будет востребован гражданами с низкими и средними доходами. Также потенциальными вкладчиками СКК станут лица, имеющие непостоянный доход.

Главным преимуществом системы ССК эксперты и разработчики законопроекта называют низкий процент по кредитам. «Сейчас, когда люди обращаются за помощью в получении кредита, один из самых важных вопросов - размер процентной ставки. Именно ее небольшой размер, предлагаемый в системе стройсберкасс, и может привлечь много клиентов», - считает начальник отдела готового жилья и ипотеки ГК «Дисса» Ирина Быкова. Одними же из недостатков данной схемы приобретения жилья можно считать нестабильность рынка недвижимости (существует определенный риск обесценивания накоплений из-за постоянного роста цен на жилье), а также длительность накопительного процесса по вкладам.

Действительно, стройсберкасса не сможет никого защитить от роста цен. В сущности, ССК предлагают лишь более дешевые кредиты на рынке, где нет дефицита кредитов, а есть только дефицит жилья.

«Нельзя сказать, что схема стройсберкасс - это разновидность ипотеки. Стройсберкассы не призваны быть конкурентом ипотечным банкам. Это другая система сбора средств, которая несколько отличается от ипотечных ценных бумаг. Она гораздо более простая, и на новых, не очень устойчивых рынках имеет достаточно большие перспективы», - констатирует Ирина Быкова. Руководитель ККО в Самаре ООО «Городской ипотечный банк» Елена Битяй соглашается с этим: «ССК - это отдельный, дополнительный элемент системы жилищного финансирования».

С одной стороны, система схожа с банковской, так как предоставляется кредит и предполагается, что кредитор должен иметь банковскую лицензию. С другой - ССК имеют свои особенности. Стройсберкассы по схеме работы напоминают ссудосберегательные кассы или «кассы взаимопомощи» советского периода. Однако сейчас «кассы взаимопомощи» и их аналоги не актуальны по причине активного роста цен на жилую недвижимость. «В условиях, когда метр дорожает очень быстро, накопить такую сумму в короткие сроки будет крайне сложно, так как пайщику постоянно придется индексировать стоимость жилья, которое он хочет приобрести. В противном случае процесс накопления становится постоянным», - говорит Елена Битяй.

У ипотеки обратный принцип - рост цен работает на нее. Купленная через ипотеку квартира постоянно растет в цене, платежи за нее не изменяются в течение всего срока кредитования. Следовательно, заемщику остается лишь спланировать свои доходы.

«Маловероятно, что стройсберкассы смогут составить альтернативу ипотеке, - считает Елена Битяй. - Эта система может быть лишь вспомогательным, дополнительным механизмом, у которого есть своя целевая аудитория, свой потребитель. Ипотека - это предоставление кредита под залог жилья, а стройсберкассы - одна из разновидностей жилищно-накопительных схем. ССК предназначены для длительного накопления и сохранения денежных средств. Они имеют право на существование только на стабильном рынке, где нет глобального роста цен».

Стройсберкассы могут дать людям реальную возможность целенаправленно копить средства на жилье. Очевидно, что государство пытается создать систему жилищного финансирования, параллельную и в чем-то конкурентную коммерческой системе. Если система ССК будет способна стать реальным действующим механизмом, резюмирует Ирина Платонова, то вкупе с ипотечным кредитованием это положительным образом повлияет на развитие рынка недвижимости.

Ирина Платонова, директор представительства «Ипотечное» РК «Центр недвижимости»:

- Любой схеме подобного толка - ССК или жилищным кооперативам - очень сложно работать в условиях высокого роста цен. Поэтому одним из условий, при которых можно рассчитывать на эффективную работу схемы, должна являться предсказуемость рынка. Сегодня удачное время для внедрения систем такого рода, поскольку прогнозируются стабильное состояние рынка и щадящая динамика роста цен, которые придут на смену неспокойным в этом плане 2005-2006 годам. Хотя давать абсолютные и стопроцентные гарантии стабильного поведения рынка в ближайшие годы эксперты воздерживаются. Хотелось бы оптимистично смотреть на возможность и эффективность работы схемы ССК, поскольку она была бы полезна и разрядила на рынке недвижимости обстановку недоверия потребителей к подобным схемам и к участию в них государства.

Есть мнение

Елена Битяй, руководитель ККО в Самаре ООО «Городской ипотечный банк»:

- Я думаю, что стройсберкассы будут развиваться довольно быстро, если получат государственную поддержку. При наличии законодательной базы и подзаконных нормативных актов ССК - вполне реальный для России инструмент жилищного финансирования. Однако составить конкуренцию схеме ипотечного кредитования стройсберкассы вряд ли смогут, так как это разные механизмы.