Рекомендации заемщику при покупке квартиры по ипотеке

Покупка квартиры с помощью ипотечного кредита – дело ответственное. Потратив немного времени на изучение данной темы, вы сможете во многом облегчить этот процесс.

О том, как правильно выбрать ипотечную программу кредитования и оказаться в плюсе, рассказывает Елена Шилина, старший вице-президент «ИпоТек Банка».

– Какие факторы должны быть основополагающими при выборе ипотечной программы кредитования, помимо низкой процентной ставки?

– Низкая процентная ставка играет важную роль, но не следует забывать, что существуют дополнительные комиссии при оформлении кредита и его обслуживании. Будущему заемщику необходимо сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты ему нужно будет сделать и какие дополнительные комиссии придется выплачивать в течение всего срока кредитования. Кроме того, перед тем как обращаться в банк за кредитом, нужно реально оценить свои финансовые возможности. Сначала определите, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать. Сделать это поможет ипотечный калькулятор. Обратите внимание, что в зависимости от выбранного банка сумма кредита может изменяться. Так, в некоторых банках можно увеличить доступную сумму кредита, если привлечь в качестве поручителей близких родственников или друзей.

Затем выясните у работодателя, согласен ли он подтвердить ваши доходы, и в какой форме это будет сделано (справка по форме 2-НДФЛ, письмо в свободной форме за подписью руководителя или личная беседа начальника с сотрудником банка). Имейте в виду, что при расчете суммы кредита банк будет учитывать ваши ежемесячные расходы – расскажите банку обо всех обязательных платежах (например, по имеющимся кредитам, алиментам и т. д.). Это важно прежде всего для вас, так как ни вам, ни банку не нужно, чтобы платежи по кредиту стали для вас непосильными.

– Сегодня очень многие банки стали предлагать кредиты в экзотических валютах. Насколько выгодны для российских граждан такие программы кредитования?

– Будьте аккуратны с кредитами в экзотических валютах. Не забывайте, что выплачивать по ипотечному кредиту придется 10 и более лет, а за это время курс валюты, в которой вы взяли кредит, по отношению к рублям, в которых вы получаете зарплату, может значительно измениться. Если вы не хотите играть на рынках валют, мы советуем брать кредит в валюте вашей зарплаты.

– Какие рекомендации вы можете дать заемщику, выбирающему ипотеку с плавающей процентной ставкой?

– Помните, что плавающая ставка может как понижаться так и повышаться! Чтобы защитить ваши интересы, в программе с плавающей ставкой «ИпоТек Банка» есть ограничение – верхний уровень, до которого может максимально повышаться ставка.

– На что должен обратить внимание заемщик при оформлении ипотечного кредита?

– Банк принимает решение на основании представленного заемщиком пакета документов. Поэтому к сбору документов необходимо подойти ответственно и внимательно. При подаче пакета документов в банк уточните, в какие сроки будет принято решение о предоставлении кредита и даст ли банк письменное подтверждение, в котором обязательно должны быть указаны условия предоставления кредита и основные параметры. Такое подтверждение однозначно поможет заемщику при работе с риэлторами по поиску квартиры. Кроме того, при оформлении ипотечной сделки заемщик должен до подписания договора внимательно прочитать все документы и тщательно ознакомиться с условиями кредитного договора. Если вы чего-то не понимаете – попросите сотрудника банка объяснить.

И еще один важный момент: не верьте слухам и непроверенной информации и не бойтесь задавать вопросы, обязательно советуйтесь со специалистами банков.

– Какие виды платежей наиболее выгодны заемщику: аннуитетные или дифференцированные?

– В практике российских банков существует два способа расчета клиентов с банком – аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами.

Аннуитетный платеж – это ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и часть основного долга. Аннуитетный платеж одинаков на всю «жизнь» кредита и известен заранее. При дифференцированных платежах тело кредита выплачивается равными долями в течение всего срока погашения. Таким образом, дифференцированный платеж меняется ежемесячно. Размер дифференцированного платежа сначала очень большой, потом постепенно уменьшается. Особым преимуществом аннуитетного платежа является, то что при таком способе расчета вы можете рассчитывать на кредит большего размера, чем при дифференцированном способе расчета. Особенно неудобно при дифференцированных платежах то, что пока ваша зарплата растет, платежи по кредиту уменьшаются, то есть самую большую нагрузку по кредиту вы несете с нынешним доходом.

– Как оказаться в плюсе при покупке квартиры по ипотеке? Выгодно ли брать ипотечный кредит на длительный срок?

– Как правило, при оформлении ипотечного кредита возникает вопрос о том, сколько клиент переплатит в течение того или иного срока. Конечно, при более длительном сроке кредита вы уплачиваете больше процентов, но при этом есть разница в доступной сумме кредита. При одинаковом уровне дохода сумма кредита на 30 лет будет больше, чем на 15 лет, и вы, соответственно, сможете приобрести более комфортное жилье. Уплата процентов по кредиту компенсируется ежегодным ростом цен на недвижимость.

– Какие ипотечные программы на сегодняшний день более популярны у российских заемщиков?

– В настоящее время идет тенденция к увеличению доли рублевых кредитов. Средний срок таких кредитов на сегодняшний день составляет 15 лет. Из наиболее популярных кредитов можно отметить кредиты с первоначальным взносом в пределах 20–30% на средний срок 15–20 лет. Из других продуктов в «ИпоТек Банке» популярна программа улучшения жилищных условий – «ИпоPlus». Программа «ИпоPlus» предусматривает возможность купить квартиру в кредит без первоначального взноса, а затем продать собственное жилье. При этом ставка по кредиту после продажи собственной квартиры будет снижена. В данной программе есть преимущество перед программами конкурентов: чаще всего банки предлагают оформить в залог две квартиры – вашу собственную и приобретаемую, в то время как «ИпоТек Банк» оформляет залог только на приобретаемую недвижимость. Это значительно облегчает продажу собственной квартиры.

– На ваш взгляд, заемщику лучше самостоятельно искать квартиру или довериться риэлторам?

– При подборе квартиры лучше воспользоваться услугами профессионального риэлтора, который поможет вам сориентироваться на рынке жилья и подобрать квартиру, удовлетворяющую как вашим требованиям, так и требованиям банка.

Интересы и риэлтора, и банка совпадают с вашими – если банк или риэлтор говорит, что квартира по каким-то причинам не подходит как предмет залога, узнайте детали, так как если вы все-таки купите эту квартиру, вы подвергнете себя дополнительным рискам.